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2015年市场周报10.26-11.1
来源: | 作者: | 发布时间:2015-11-04 | 浏览:1217次

市场综述:

全面放开二胎                                —多行业受益
       在经济下行压力加大,人口红利消失,老龄化严重等内忧外患的基础下,“十八届五中全会”公报允许普遍二孩政策。这将对教育、医疗、乳业、房地产等众多行业形成利好,普遍二孩政策长远看将为楼市新增部分购房需求。
       在普遍二孩政策以及此前一系列的政策刺激下房企拿地热情高涨,全国多地出现“地王”,10月份百城房价继续双上涨。相信随着普遍二孩政策的实施将会促使楼市长期健康发展!

热点政策

一、行政政策

1、西安执行公积金新政 贷款首付下限调至20%
西安市公积金中心10月26日发布最新政策,即日起降低西安市公积金贷款首付比例:首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的,首付款比例不低于20%;使用过一次住房公积金贷款并已结清的缴存职工,为改善居住条件购买第二套自住普通商品房,建筑面积在144㎡(含)以下的首付款比例不低于20%,建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。购买精装修房屋首付款比例不低于30%。
研究观点:此次西安调整公积金个人住房贷款首付比例,是 “330新政”中关于公积金贷款政策的落地执行。此次下调降低了购买者的首付压力,同时也在一定程度上提高了公积金的使用率。此次通知内容未提及首套房概念,这意味着政策更加宽松,只要是之前没有使用过公积金贷款的购房者,从10月26日开始买房使用公积金时首付比例均不低于20%。

2、货币化安置或纳入考核 地产定向宽松指日可待
中共中央政治局常委张高丽出席全国棚户区改造工作电视电话会议强调:一是确保完成今年棚户区改造目标任务,各省(区、市)已经签订目标责任书,要严格问责考核,对资金和土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢的地方要进行约谈、限期整改;二是国开行、农发行等金融机构要加大对棚户区改造的信贷资金支持力度。同时,国务院已经责成住建部及地方政府,拟定未来三年棚户区改造的工作计划;三是大力推进棚户区改造货币化安置工作,促进房地产市场平稳健康发展。
研究观点:一直以来,棚户区改造的补偿安置方式都有两种。一种是实物分配;另一种则是货币化补偿。此次会议意味着货币化安置工作或被纳入棚户区改造考核范畴,对于未如期开展工作的地方政府,将被问责。通过货币化安置将会为房地产市场注入更多的刚性需求,从而加速库存去化,促进房地产市场健康发展,同时也能起到改善民生拉动经济发展的作用

二、城建规划

     今年西安地铁要确保地铁三号线全线“轨通”;四号线土建工程过半;五号线一期和一号线二期按时开工。到2020年,实现三、四、五、六号线全面开通运营的目标;还要适时开工建设七号线、八号线、九号线、十四号线等若干条线路。
     地铁三号线一期线路设计长度39.15公里,西起鱼化寨,至国际港务区为止。全线共设车站26座,其中地下站19座,高架站7座,建成后形成主城区西南至东北方向的主客流廊。

三、财经动态

1、克强经济指数
2015前三季度,全国铁路完成货运量25.3亿吨,同比下降11.4%,9月份,全国铁路完成货运量2.7亿吨,同比下降15.6%。
2015年1-9月份,全国全社会用电量41344亿千瓦时,同比增长0.8%,增速同比回落3.0个百分点。9月份,全国全社会用电量4563亿千瓦时,同比下降0.2%。分产业看,第二产业用电量不论单九月还是前三季度均同比有所下降,第一、第三产业则同比有所增长。
2015年1-9月中国人民币贷款增加9.90万亿元,同比多增2.34万亿元。9月,人民币贷款增加1.05万亿元,同比多增1443亿元。
研究观点:首先,铁路货运量同比下跌意味着中国经济四季度GDP增长仍然乏力;其次,第二产业用电量不论单九月还是前三季度均出现下降,电是所有经济活动的基础,电能的消耗扩张意味着经济增长,反之意味着经济萎缩;最后, 9月人民币贷款增加1.05万亿元,同比多增1443亿元有纪录来同期最高。相比之下贷款数据可谓“一枝独秀”比较乐观,这说明银行体系在努力为经济增长做贡献;
综合来看:目前经济形势依然严峻,央行在年末之前可能还会有进一步降准的可能性。

2、总理:未来5年GDP应年增6.53%
李克强总理近日在中央党校讲话时表示,未来5年,每年GDP增长应为6.53%。没有这样的速度,就难以实现小康目标。从未在任何场合说过经济要死守某个点(指7%)。只要就业能持续增长,人民收入能持续提高,环境能持续改善,GDP增速高一点低一点都是可以接受的。
研究观点:说明未来5年最大的目标将是稳定经济增长。GDP从2011年的9.3%,持续下滑至今年三季度的6.9%,由此可见要稳定经济增长压力还是比较大的,这也预示着未来政府在宏观调控上仍有较大的空间。比如降准,调动民间投资政策等方面仍有空间,“互联网+”,二胎政策,各种改革新举措,将为经济增长注入新动力。

四、行业动态

1、10月百城房价连续第3个月双涨
数据显示,2015年10月,全国百城新建住宅平均价格为10849元/平方米,环比上涨0.30%,涨幅较上月扩大0.02个百分点。同比上涨2.07%,涨幅较上月扩大0.71个百分点。
研究观点:10月份百城住宅均价环比6个月连续上涨,同比在经历10个月连续下跌后已连续3个月呈现出上涨态势,且涨幅较之前有所扩大。在“9.30”,降准降息等政策的影响下购房成本持续降低,再者“银十”为楼市传统旺季,各大房企推盘量大幅增加,在政策和房企积极的销售策略推动下,成交量保持平稳上升。预计未来,在持续宽松的政策环境下,购房需求将继续稳步释放;同时,随着年底临近,多数房企在年度销售目标和资金回款压力下,将采取更积极的销售策略,市场整体库存压力将继续缓解。价格上看,热点城市房价或将继续平稳上涨。

2、10月28日南京成交8块土地
南京进行了8宗地块的集体拍卖,成交总价合计114.45亿元,面积合计34.95万㎡,保利、万科、新城分别抢下地王。其中保利24026元/㎡楼面地价夺南京新地王,万科18201元/㎡楼面地价刷新城南地王,新城19529元/㎡楼面地价成为城东新地王。
研究观点:近来在一系列利好政策作用下,楼市成交量不断回暖,热点城市土地市场也持续火爆,地王频现。从目前的土地市场也可以看出,热点城市的房价会随着地价的上涨而上涨,同时拿地的热度也可以刺激楼市的销量。

市场政策

一、土地市场

本周共成交了八宗土地。
地籍编号为XC3-4-569-2,
净用地面积29500.1平方米(折合44亩),用地性质为商业用地。容积率不大于5.93,绿地率30%,地块楼面地价692元/平。该地块为康复路贝斯特商贸广场项目用地。
地籍编号为CB5-2-187,净用地面积12060.81平方米(折合18亩),规划用地性质为居住用地,容积率不大于6.09,绿地率32%。地块楼面地价400元/平。该地块为天悦东都项目用地。
地籍编号为CB3-5-52,净用地面积5692.53平方米(折合8.5亩),规划用地性质为商服用地(加油加气站),容积率不大于0.5。
地籍编号为JK3-26-18、JK3-31-18,规划用地性质住宅、商服用地,土地面积共计13.48万㎡(折合202亩),JK3-26-18地块楼面地价1293元/平,JK3-31-18地块楼面地价1364元/平。该地块为海璟台北湾项目补挂地。
地籍编号为YT1-20-2,净用地面积21717.3平方米(折合32.5亩),规划用地性质为居住、商服用地,容积率不大于3.6,绿地率不小于35%。地块楼面地价1420元/平。地籍编号为YT1-20-1,净用地面积15951.9平方米(折合23.9亩),规划用地性质为居住、商服用地,容积率不大于3.6,绿地率不小于35%。地块楼面地价1410元/平。地籍编号为YT1-17-1,净用地面积59793.4平方米(折合89.7亩),规划用地性质为居住、商服用地,容积率不大于2.75,绿地率不小于35%。地块楼面地价1642元/平。此三块地均被西安紫峪置业有限公司以4.62亿摘得,为紫薇二府庄项目建设用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

研究观点:本周监测的重点城市中,成交面积北京、成都和武汉出现下跌,其中北京下滑幅度最大达到24%;其余各城市本周成交面积均出现上涨,其中杭州上涨幅度最大达到54%,南京次之,环比上涨13%。

2、全国商品房周交易情况


全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为43.62万㎡,环比上涨4.55%;成交套数为4053套,环比上涨1.2%。
普通住宅成交量约为39.98万㎡,环比上涨8.16%;成交套数为3719套,环比上周上涨2.17%。本周成交前三的项目为增源航都绿洲,成交18085㎡,套数为133套;保利拉菲公馆,成交15104㎡,套数为114套;金地西沣公元,成交13194㎡,套数为155套。
商业成交量约为7318㎡,环比下跌37.21%,成交套数69套;环比上涨38%.本周成交前三的项目分别是天赐颐府,成交1191㎡,套数为1套;绿地香树花城,成交1061㎡,套数为2套;太奥广场,成交829㎡,套数为26套。
办公物业成交量约17054㎡,环比下跌31.07%;成交套数158套,环比下跌37.8%。本周成交前三的项目分别是启迪清扬广场,成交2475㎡,套数为11套;中登苏陕国际金融中心,成交2000㎡,套数为1套;太奥广场,成交1809㎡,套数为41套。
别墅物业成交量约9704㎡,环比下跌4.15%;成交套数28套,环比持平。本周成交前三的项目分别是金地湖城大境,成交3659㎡,套数为12套;湾流,成交2422㎡,套数为5套;曲江公馆,成交1709㎡,套数为6套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周,城内、城北和高新下滑幅度最大,分别达到44%、30%和23%,其次曲江和城西也有所下滑;成交面积环比上周,城南、城东、经开和浐灞均有所上涨,其中城南环比上涨126%,城东次之,环比上涨51%。

4、亮点订阅号分享

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