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2015年市场周报11.2-11.8
来源: | 作者: | 发布时间:2015-11-12 | 浏览:1224次

市场综述:

“地王”频现
 —楼市前景可期
    随着首套房商贷比例下调、降准降息、全面放开二胎等一系列利好政策刺激百城房价连续3个月双上涨,同时也带动了一线城市及热点二线城市土地市场。近期全国一线城市及热点二线城市“地王”频现。在房企拿地热情高涨的情况下,西安10月份土地市场也迎来了近9个月成交金额最高值——21亿元,前10月西安商品房累计销售1598万㎡,同比增长13.22%,增幅较为明显。
    相信随着西安土地市场以及商品房销售的持续回暖,未来西安房地产市场销量和房价将会持续回升。

热点政策

一、行政政策

1、深化农村改革综合性实施方案
11月2日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》。将开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。
研究观点:农村宅基地自愿有偿退出、农村土地征收、经营性建设用地入市等措施将唤醒“农村沉睡资产”。一直以来,农村土地所有权归集体,但在实际情况中存在权属不清、权责不明、保护不严、流转不畅等问题,不少宝贵土地宁可撂荒,也难以变现。农村土地自由入市,农民就可以享有更多财产权利,从而激活农村消费市场活力,稳定经济增长。

2、“十三五”规划建议发布 提出深化住房制度改革
11月3日,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。深化住房制度改革,加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。

研究观点:其意思是在坚持农村土地集体所有的前提下,农村户籍与农村“三权”(农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权)脱钩,农民户籍进城不取消“三权”,而且“三权”可以自愿有偿转让。也就是农民进城可以通过市场自由出售“三权”,从而完全退出农业、脱离农村;城镇居民或进城农民也可以通过“三权”购买到农村务农或定居。这样将会导致农村年轻人口进城数量增加,从而对楼市的发展,以及稳定经济增长形成利好作用。

二、财经动态

1、10月财新制造业PMI终值为48.3
10月财新制造业PMI终值为48.3,高于于9月终值47.2,连续八个月低于50.0的临界值。国家统计局10月份制造业PMI为49.8%,与上月持平。

研究观点:10月份财新PMI小幅回升至近4个月高点,表明稳增长政策发挥效应,制造业增速放缓势头有所减慢。但是PMI连续8个月处于荣枯线下方,说明了目前产能过剩和需求疲软,制造业面临的压力依然比较重,货币和财政政策有望继续保持宽松

2、10月进出口继续双跌
11月8日公布的贸易进出口数据表明,中国的进出口在“面值上”依然双降。按美元计,前10月中国进出口总额达超过3.2万亿美元同比下降8.5%,出口1.8万多亿美元(18564.48亿美元)同比下降2.5%,进口不到1.4万亿美元(13705.17亿美元)同比下降15.7%。其中10月进出口总值为3231.87亿美元同比下降12.%,出口1924.14亿美元同比下降6.9%,进口1307.74亿美元同比下降18.8%。
研究观点:今年,除了2月和6月单月出口同比实现正增长之外,其余月份的单月出口数值都为负增长。而进口则一直为负增长,并且进口降幅大恐将拖累全年外贸出现负增长。中国对外贸易连续4年处于个位数增长甚至更低的区间,这在改革开放以来还是首次。主要原因是国际市场需求不足、中国传统竞争优势进一步弱化、贸易摩擦有所加剧。

三、行业动态

1、一线城市土地溢价率创历史纪录 楼面均价1.5万
据统计数据显示,2015年10月份,一线城市合计成交50宗土地,平均溢价率高达39%,高于年内单月最低平均溢价率37个百分点;此外,11月份则地王频出,截至目前,已经出让4宗土地,平均楼面价高达1.49万元∕平方米,溢价率高达50%,创下新纪录。2015年11月份,北京、上海、广州、深圳四大一线城市,待售土地达到了67宗,起价高达765.6亿元,创造了历史最高纪录,11月份也有望成为一线城市土地历史成交额最高的月份。
研究观点:在一系列新政及降准降息政策的刺激下商品房销售市场持续回暖,房价出现3连涨,同时在销售市场好转的情况下也带动了一线及热点二线城市的土地市场出现明显好转。预计未来随着楼市进一步升温,以及城镇化的加快推进,开发商对土地的吸引度更加强烈。在一线城市和重点二线城市开发商将上演土地争夺战。而在土地市场的争夺战中,开发商两极分化将更为明显。同时土地高溢价也会促使房价继续上涨

2、西安前10月商品房销售约1600万方 同比增长14%。
根据房管局网签数据统计显示,今年前10个月,西安商品房累计销售1597.76万平方米,同比增长13.22%;其中住宅1386.53万平方米,同比增长13.98%。二手房交易260.1万平方米,同比增长26.89%;其中住宅220.96万平方米,同比增长30.22%。商品房及二手房销售增幅明显,领跑全省房地产市场。
研究观点:今年以来,有关楼市利好政策频出,对提振市场信心、稳定市场预期发挥了积极作用。特别是6月25日,西安稳定房地产市场发展的政策措施出台后,效果显著。1~9月,市场供应及销售量均保持了较高的增长,在全国副省级城市中均排名前列。预计今年后两个月,随着各项楼市政策的不断落实,楼市回暖趋势会更加明朗,房地产开发投资和商品房销售面积将继续保持增长态势,特别是一些品质好、地段优、价格实惠的项目,更会受到青睐。

市场政策

一、土地市场

1、西安市土地成交情况

本周共成交了一宗土地、

地籍编号为GX2-7-9-1,净用地面积28850.88平方米(折合43.25亩),规划用地性质为居住兼容商服用地,容积率不小于3.0不大于3.5,绿地率不小于25%。土地使用年期为住宅用地70年、商服用地40年。地块楼面地价2266元/平。该地块为城南项目坤元TIME用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

研究观点:本周监测的重点城市中,成交面积环比上周除南京和武汉上涨之外,其余各城市均出现下跌。其中南京环比上涨15.7%,杭州环比下跌44.79%,北京环比下跌43.43%。

2、全国商品房周交易情况

全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为41.06万㎡,环比下跌5.88%;成交套数为3842套,环比下跌5.21%。
普通住宅成交量约为37.01万㎡,环比下跌7.44%;成交套数为3399套,环比上周下跌8.6%。本周成交前三的项目为增源航都绿洲,成交20068㎡,套数为141套;水利坊,成交10984㎡,套数为62套;金地西沣公元,成交10453㎡,套数为121套。
商业成交量约为12530㎡,环比上涨71.23%,成交套数79套;环比上涨14.49%.本周成交前三的项目分别是富尔顿财富中心,成交2482㎡,套数为3套;浐灞新城,成交1535㎡,套数为3套;合能十里锦绣,成交856㎡,套数为13套。
办公物业成交量约16162㎡,环比下跌5.23%;成交套数177套,环比上涨12.03%。本周成交前三的项目分别是启迪清扬广场,成交3020㎡,套数为6套;东城新一家,成交2801㎡,套数为45套;太奥广场,成交2072㎡,套数为48套。
别墅物业成交量约7053㎡,环比下跌27.32%;成交套数23套,环比下跌17.86%。本周成交前三的项目分别是曲江公馆,成交2603㎡,套数为9套;紫薇永和坊,成交1104㎡,套数为3套;金地湖城大境,成交878㎡,套数为3套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周,城内、城北和城南出现上涨,涨幅分别达到51%、67%和5%;其余各区域均出现下跌,其中城东下滑幅度最大,达到41%,其次为曲江,下滑26%。

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