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2015年市场周报11.9-11.15
来源: | 作者: | 发布时间:2015-11-24 | 浏览:1262次

市场综述:

“中国经济依旧困难重重”
                                                                                          —房地产是拯救其的白马王子
本周一系列经济数据相继公布表明中国经济依然面临比较严峻的下行压力。在此背景下习近平罕见的提及“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,国务院总理李克强也强调要“加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。在此次最高层释放出“化解库存”的信号预示着新一轮更强的救市政策随即就会出台。相信未来在政策刺激下一线及重点二线城市房价上涨仍然是大概率事件;而库存比较大的三四线城市,房价大涨和大跌的可能性不大,能够维持稳定,居住型需求者此时完全可以出手买房。

热点政策

一、行政政策

1、习近平:要化解房地产库存,促进房地产业持续发展
11月10日,习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议。习近平强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。要防范化解金融风险,加快形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者权益得到充分保护的股票市场。
研究观点:截止10月底,商品房待售面积68632万㎡,比9月末增加2122万㎡。其中,住宅待售面积增加1180万㎡。目前商品房库存仍处于历史高位,导致了房地产开发投资增速持续下滑创近十几年的新低,从而影响了与房地产直接相关的几十个行业,比如钢铁,水泥等产能过剩需求不足,进而拖累经济增长。十三五期间要保持GDP在6.5%以上,那么还是要靠房地产拉动投资稳定经济增长。习近平今年首提房地产,强调要化解房地产库存,促进房地产业持续发展之后各地方政府、住建部等部门很有可能会出台相关政策,促进房地产去库存。未来房地产信贷和利率政策有望进一步松动,在政策刺激后,楼市回暖的概率将会加大。

2、李克强:加快户籍制度改革带动住房消费
国务院总理李克强11月11日主持召开国务院常务会议,会议确定了消费升级的四方面措施,以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费;同时优化消费环境,推进跨地区、跨部门信用奖惩联动;三是加大财税、金融等政策支持;四是畅通商品进口渠道。
研究观点:“户改”意见中提到到2020年努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。加快户籍改革有利于让更多的农村人口流向城市,这些人口在城市定居能够给房地产市场带来更多的需求量,在利好房地产的同时也对中国的城市化推进以及内需发展起到巨大促进作用。预计未来还将出台一系列“户改”配套措施,例如农民进城后的就业、教育医疗养老福利等政策促进农民进城的积极性,最终释放出购买力。

二、财经动态

1、10月份CPI同比上涨1.3%
国际统计局2015年10月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.3%,环比下降0.3%。1-10月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.4%。
10月份,西安居民消费价格指数(CPI)同比上涨0.5%,涨幅与上年同期持平;环比下降0.7%,环比由连续上涨4个月转为下跌,且创年内最大单月降幅。


研究观点:CPI连续两月回落,创今年5月份以来新低,说明当前物价持续处于低于,通缩风险仍在加剧。距政府全面控制3%左右的物价调控目标还有较大的可操作空间,预计未来货币宽松政策或变相宽松政策的力度会加强,同时年底前降息概率进一步加大。10月份CPI涨幅继续收窄,主要是因为食品项贡献减弱。

2、10月份PPI同比下降5.9%
2015年10月份,全国工业生产者出厂价格环比下降0.4%,同比下降5.9%。工业生产者购进价格环比下降0.6%,同比下降6.9%。1-10月平均,工业生产者出厂价格同比下降5.1%,工业生产者购进价格同比下降6.0%。


研究观点:10月份PPI同比下降5.9%,与前两月持平,已连续44个月下跌,数据表明工业部门、尤其是石油天然气开采,黑色金属等仍深处通缩困境。结合10月份PMI、CPI以及进出口数据表明当前经济下行压力仍然较大,通缩压力较大,未来应继续加大宏观调控政策力度稳增长,货币政策还有进一步放松的空间,应适时再次“双降”。

3、2015年1-10月份全国固定资产投资(不含农户)增长10.2%
国际统计局数据,2015年1-10月份,全国固定资产投资(不含农户)447425亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。从环比速度看,10月份固定资产投资(不含农户)增长0.72%。其中基础设施投资(不含电力)79510亿元,同比增长17.4%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。
2015年1-10月份,民间固定资产投资289415亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-9月份回落0.2个百分点,与全国固定资产投资(不含农户)增速持平。民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为64.7%。


研究观点:从表中可以看出10月份民间固定资产投资增速和全国固定资产投资增速均出现下滑,但下滑幅度较之前有所放缓。目前投资还是靠基建,房地产投资同比依然停留在负区间,没有明显企稳迹象。尽管房地产销售自二季度以来持续回暖,但由于库存高企,销售无法有效传导至投资端,房企开工的热情不高。10月基建投资增速有所放缓,未来基建要想成为稳定投资的绝对主力关键是改善融资环境。一方面,存量项目的融资继续通过放松平台融资、地方债务置换等方式来解决,另一方面,对于增量项目的融资是关键,应加速推广PPP模式,重点关注地下管网建设、海绵城市等重大工程建设。

4、10月M2增速创年内最高
央行数据显示,10月末,M2余额136.10万亿元,同比增长13.5%,创下年内最高增速,增速分别比上月末和去年同期高0.4个和0.9个百分点;狭义货币(M1)余额37.58万亿元,同比增长则更快,同比增速已达到14.0%。当月人民币贷款增加5136亿元,同比多增480亿元;当月人民币存款增加5785亿元,同比多增960亿元;此外10月份社会融资规模增量为4767亿元,分别比上月和去年同期少8523亿元和1770亿元。其中,当月对实体经济发放的人民币贷款增加5574亿元,同比多增53亿元。
研究观点:M2增速连续4个月高于12%的年度目标,创15个月新高,且M1增速近五年首次超过M2,在以往楼市及股市繁荣时多会出现M1增速超过M2,10月份近五年首次出现M1增速超过M2意味着在央行采取连续降息降准措施后,金融体系流动性非常充裕,对楼市及股市来说是一大利好。10月份银行贷款新增量环比大幅下降主要由于实体经济疲软,信贷需求减弱以及10月份房地产销售增速有所下滑。社会融资规模增量和信贷减少反映当前经济运行压力依然较大。综合来看未来政策持续宽松仍是大势所趋。

三、行业动态

1、2015年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况
国家统计局发布2015年1-10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53150亿元,增长1.3%,增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。
1-10月份,商品房销售面积94898万平方米,同比增长7.2%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长7.9%,办公楼销售面积增长13.4%,商业营业用房销售面积增长1.5%。商品房销售额64790亿元,增长14.9%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长18.0%,办公楼销售额增长19.2%,商业营业用房销售额下降2.2%。
10月末,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。


研究观点:图标中可以看出2015年1-10月全国房地产开发投资增速进一步下滑,但回落幅度有所收窄,同时商品房销售面积和销售额的增速也出现了回落。从需求来看在前一波救市政策刺激下,全国商品房市场持续回暖,但在需求得到释放之后导致10月份全国商品房销售面积和销售额出现回落。供应方面:主要由于全国市场仍以去库存为主,开发商投资热情减弱导致全国房地产开发投资增速同比20个月连续下滑创近10几年新低。近日习近平强调,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。预计未来国家及地方政府将会出台一些政策帮助房地产去化库存,例如再一次降低商贷首付,利率折扣优惠,首套房减免契税等政策。

3、深圳现最大规模购房潮
11月7日深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘。据估计,入场客户数量在1.1万人左右。该楼盘系旧改项目,此次开盘推出2-4房房源,价格段在3.9万-4.6万元/平方米,均价在4.35万元/平方米。此次购房潮从上午10点正式签约到下午4点,开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄,6个小时内实现“日光”。据初步预计,此次开盘签约金额达到60亿元,6小时成交60亿。
研究观点:此次深圳龙华新区的壹城中心项目井喷式热销原因:1、选取深圳湾体育场进行集中选房,为项目造势,显示客户量多;2、龙华为当前深圳最热门的区域,周边二手房均价在4万/平米,品质较好的在5万/平米,该项目为大型社区,价格始终,该区域新盘供应少,客户需求旺盛促使其热销。

4、恒大地产上调目标至1800亿 年销售将大增37%
提前完成全年销售目标的恒大地产11月10日公告宣布,将2015年销售目标上调至1800亿,较原目标1500亿增20%,较2014年实际销售额1315亿大幅提升37%。数据显示,恒大前十月已实现销售1545.3亿,同比增44%,较2014年全年增17.5%,完成年初制定的1500亿目标103%,是今年首家提前超额完成年度目标的房企。
研究观点:这是继恒大地产宣布无理由退房、宣布与15家知名品牌家居企业建立合作联盟之后的又一全国性动作。此前一系列的营销举措也让恒大销售业绩“飘红”。恒大之所以能提前超额完成任务主要在于其多年战略投资布局所积累的营销策略、全部精装交付、成本控制提高资金使用率等优势是密不可分的。在市场整体反应平淡,房企业绩普遍不佳,行业平均目标完成率不足7成的背景下,恒大提前超额完成并大幅上调销售目标,预示未来行业之间分化将会加剧。

市场政策

一、土地市场

本周无土地成交。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周除广州和成都出现小幅下滑外,其余个城市均出现上涨,其中北京和南京上涨幅度最大,分别上涨52%和16%,其余城市均出现小幅上涨。

2、全国商品房周交易情况

全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为40.77万㎡,环比下滑1%;成交套数为3776套,环比下滑2%。
普通住宅成交量约为30.79万㎡,环比下滑17%;成交套数为2917套,环比上周下滑14%。备案统计本周前三的项目分别是雅逸新城,成交9942㎡,套数为129套;金地西沣公园,成交7733㎡,套数为88套;香缤国际城,成交7454㎡,套数为73套。。
商业成交量约为69321㎡,环比上涨453%;成交套数118套,环比上涨49%。备案统计本周前三的项目分别是绿地正大缤纷城,成交56901㎡,套数为16套;名京九合院,成交2344㎡,套数为22套;金仕国际花园,成交779㎡,套数为4套。
办公物业成交量约12342㎡,环比下滑24%;成交套数171套,环比下滑3%。备案统计本周前三的项目分别是荣禾云图中心,成交1682㎡,套数为19套;紫郡长安,成交1517㎡,套数为32套;南飞鸿广场,成交1495㎡,套数为32套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周除城东上涨50%外其余区域均出现下跌,其中城内、浐灞和城南下滑幅度最大,分别达到90%、46%和29%。

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