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2015年市场周报11.16-11.22
来源: | 作者: | 发布时间:2015-11-26 | 浏览:1283次

市场综述:

房企从被动合作到主动联手
                                                                                        —房企频频上演“楼市合伙人”
在上周国家领导人频频提及地产“去库存”之后,本周政策出台不及预期稍显平淡。在地产行业进入“白银时代”之时,房地产企业不能仅靠政府施救,更应自救,西安本周迎来“碧桂园与荣华”、“万科与惠尔”之间的联姻。
在经济增速放缓的新常态下,房企联合拿地、联合开发项目本就不是什么新鲜事,而与以往不同的是,如今房企间的合作已经由原来的分担风险、缓解资金压力的被动型转变为优势互补、共同发展的主动型。无论是“强强联手”,还是小房企傍“大款”,一幕幕热闹非凡的楼市合伙人正在上演。
 

热点政策

一、行政政策

1、国管公积金贷款放松限制
国管公积金贷款新规自11月12日起执行,职工购买首套住房申请贷款的,不再考虑近1年内是否提取过住房公积金;并且在计算贷款额度时,最低贷款额度由原来的50万提高至70万。并且明确了2年内信用卡逾期6次的不予以贷款、外地缴存可在北京申请贷款和京外购房可异地申请公积金贷款。
研究观点:此次公积金政策定向针对国有单位职工宽松,有利于进一步发挥住房公积金个人贷款“保基本、保刚需”的政策作用。而支持缴存职工自住和改善性住房需求将会直接利好房地产行业。给予更多的贷款额度,鼓励相应购房群体积极利用公积金政策去购房,对于刺激房地产市场是有积极作用的。

2、央行:11月20日起下调分支行常备借贷便利利率
央行微博11月19日消息,人民银行决定于2015年11月20日下调分支行常备借贷便利利率。对符合宏观审慎要求的地方法人金融机构,隔夜、7天的常备借贷便利利率分别调整为2.75%、3.25%。
研究观点:12月份美联储加息在即,央行此时下调SLF利率是一个前瞻性预防,是确保市场的流动性平稳的一个举措,同时这也是为A股市场的IPO重启后的第一次新股申购提供短期流动性。此举将释放大规模资金流动,降低企业融资成本,对楼市及股市来说是一利好。

3、山西全面取消商品房限购
11月19日,山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》对房地产政策进行了重大调整。其中规定,取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
研究观点:这是继甘肃、四川、安徽后,又一明文取消限购的省份。这也是在国家领导人去库存讲话后的首个地方刺激楼市政策,预计后期还会有更多的省份出台刺激政策。今年以来中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发,鼓励改善性需求入市,另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化,对房地产管理释放出宽松信号,未来中央政府有可能通过税制改革做为下一轮优化房地产业的主要内容。相信未来将会有更多的地方政府全面取消限购。

二、城建规划

1、西安市地铁办:今明两年计划新开建4条地铁线路
市地铁办获悉,今明两年我市拟新开工建设地铁一号线二期、五号线一期、六号线和九号线(临潼线)共4条线路。
据悉,计划开工建设的地铁一号线张家村至森林公园段“三站三区间”,年底前开工建设,2019年底建成通车试运营。地铁五号线一期工程自和平村至纺织城火车站。
此外,地铁六号线一期工程自南客站至劳动南路站,计划2016年上半年开工建设,2020年底建成通车。地铁六号线二期工程计划明年8月份开工建设,争取2020年底与一期工程同步开通试运营。地铁九号线一期工程(临潼线)力争明年3月份启动全线前期工作。

三、财经动态

1、前10个月西安房地产投资超1500亿 同比增长5.2%
据西安市统计局数据,前10月,西安市房地产开发完成投资1501.13亿元,同比增长5.2%,比前三季度提高0.3个百分点。全市商品房施工面积12626.94万平方米,增长10.5%;商品房销售面积达1362.80万平方米,增长3.5%。
研究观点:今年以来,有关楼市利好政策频出,对提振市场信心、稳定市场预期发挥了积极作用。特别是6月25日,西安稳定房地产市场发展的政策措施出台后,效果显著,供需双方信心有所恢复。前10月房地产开发投资和销售面积双双回升。随着各项楼市政策的不断落实,西安楼市回暖趋势会更加明朗,房地产开发投资和商品房销售面积将继续保持增长态势,特别是一些品质好、地段优、价格实惠的项目,更会受到青睐。

2、克强经济指数
1-10月,全国铁路累计完成货运量28亿吨,同比下降11.9%,降幅比1-9月份扩大0.5个百分点。10月份全国铁路完成货运量2.8亿吨,同比下降16.3%,降幅比9月份扩大0.7个百分点;
1-10月份,全国全社会用电量45835亿千瓦时,同比增长0.7%,增速同比回落3.0个百分点。10月份,全国全社会用电量4491亿千瓦时,同比下降0.2%,环比下降2%。分产业看,第一产业用电量73亿千瓦时,同比增长6.6%;第二产业用电量3298亿千瓦时,同比下降1.9%,环比下降5%;第三产业用电量554亿千瓦时,同比增长4.6%.
10月末人民币贷款余额92.65万亿元,同比增长15.4%,增速与上月末持平,比去年同期高2.3个百分点。10月人民币贷款增加5136亿元,同比多增480亿元,较上月减少5364亿元,其中,中长期贷款增加3517亿元。


研究观点:可以看出“克强指数”三大经济指标10月均出现下跌,意味着未来中国经济增长依然乏力,四季度GDP或许再次面临下行压力,为稳定经济增长预计在年末之前央行可能会采取进一步动作——降准。

四、行业动态

1、10月70城市房价多数止涨 西安新建住宅环比涨0.4%
国家统计局数据显示,10月70个大中城市中,环比上涨城市个数减少,涨幅有所回落,新房和二手房价格环比综合平均涨幅分别比上月回落0.2和0.3个百分点。其中,价格上涨的城市有27个,比上月减少了12个,下降的城市有33个,比上个月增加了12个。二手房价格方面,环比上涨的城市比上月减少1个,下降的城市比上月增加了5个。
研究观点:当前房地产宽松政策幅度不大,但频率高,令购房者预期未来还会有宽松政策出台,观望情绪浓厚,造成当前楼市在短暂升温后出现下滑。未来为了防止政策刺激楼市过热,后续政策仍将以“小调多频”为主,信贷政策、降首付、减税等利好政策将会相继出台。

2、荣华控股与碧桂园集团签署合作协议
2015年11月16日上午,荣华控股与碧桂园集团正式签署合作协议。据荣华控股官方微信发布消息称,荣华控股与碧桂园集团将共同出资成立合作公司,发挥各自在产品、研发、营销、运营、管理等方面的资源优势,共同拿地,共同开发,以大西安区域房地产开发为重点,辐射陕西省内各地市城镇化建设。
研究观点:2015年陕西本土企业与国内标杆企业战略“联姻”风潮席卷楼市。在房地产竞争越来越激烈的背景下,房企也希望通过整合得到突破,这其中不乏行业的龙头。本次碧桂园与西安荣华控股签署合作协议,也标志着碧桂园正式进驻西安市场。截止目前2015年百强房企名单,TOP10房企中有万科、保利、中海、绿城等8家入驻西安,反映西安房地产的发展还有很大的投资空间和潜力,西安楼市也必将出现更激烈的竞争。

3、万科“先租后售”传言真相:锁定租客去库存
近日,重庆万科在开展西九项目万科驿(长租公寓)业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式,其主要内容包括:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠(最高不超过2万元)。
研究观点:此次万科“先租后售”模式可以说是针对营销对象做隐性折扣。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户;住宅开发业务节省的营销费用,可以用于回馈长租公寓客户,推动长租公寓业务的发展。此举或将引发地产行业形成新的销售营销模式。

4、万科跨越渭河北上高陵,接管惠尔旗下7家楼盘
11月19日下午,陕西惠尔集团与万科物业联姻签约仪式暨新闻发布会在香格里拉大酒店盛大召开。惠尔集团作为新北城实力的品牌开发商,携手万科物业为3万户业主家庭提供高质量物业服务,共创高陵人居新典范。
研究观点:此次“万惠”合作不仅对惠尔地产各项目物业品质有所提升,而且对高陵区域楼盘物业服务升级也起到引领作用。一场看似企业之间的联姻将会给区域楼盘业主带来大大的实惠。万科进入西安8年以来,首次跨过渭河北上高陵,这确实算得上是个标志性事件,尽管当前与惠尔合作的仅是物业服务部分,但是,惠尔集团目前还有600余亩的土地储备,未来不排除在开发项目上的合作,改写新北城房企格局。

市场政策

一、土地市场

本周共成交了三宗土地。
地籍编号为YT6-7-41-1,净用地面积71274.32平方米(折合107亩),用地性质为住宅、商业用地。容积率不大于3.5,绿地率不小于30%,地块楼面地价682元/平。该地块属于绿地曲江名城项目一期用地。
610124100207GB00003等47宗地,净用地面积32273.8平方米(折合48亩),用地性质为商服用地。容积率大于等于1.2小于等于3,绿地率不小于20%,地块楼面地价516元/平。据悉这47宗地均为“沙•沙河中国第一水街 周至沙河城市公园”项目建设用地。
地籍编号为HT01-26-2-5,净用地面积21314.89平方米(折合32亩),用地性质为商业用地。容积率不大于4.23,绿地率不低于25%,地块楼面地价1087元/平。该地块属于陕建总部项目用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周除南京和武汉上涨之外,其余各城市均出现下跌。其中南京环比上涨15.7%,杭州环比下跌44.79%,北京环比下跌43.43%。

2、全国商品房周交易情况

全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为42.98万㎡,环比上涨5.4%;成交套数为4136套,环比上涨9.5%。
普通住宅成交量约为38.51万㎡,环比上涨25%;成交套数为3677套,环比上周上涨26%。本周成交前三的项目为万科东方传奇,成交20148㎡,套数为188套;御锦城,成交16441㎡,套数为220套;金地西沣公元,成交16022㎡,套数为172套。
商业成交量约为18135㎡,环比下跌74%,成交套数95套;环比下跌19%.本周成交前三的项目分别是翠屏湾,成交3710㎡,套数为8套;弘和美邻馆,成交1740㎡,套数为11套;雅荷春天,成交1630㎡,套数为4套。
办公物业成交量约13620㎡,环比上涨10%;成交套数138套,环比下跌19%。本周成交前三的项目分别是摩尔中心,成交4741㎡,套数为20套;荣禾云图中心,成交2440㎡,套数为26套;太奥广场,成交1044㎡,套数为27套。
别墅物业成交量约6439㎡,环比上涨91%;成交套数20套,环比上涨100%。本周成交前三的项目分别是金地湖城大境,成交2216㎡,套数为8套;湾流,成交1068㎡,套数为3套;紫薇永和坊,成交993㎡,套数为2套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周除城北和城东出现下跌外其余各区域均有所上涨,其中城内、曲江和浐灞上涨幅度最大,分别上涨113%、67%和45%

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