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2015年市场周报11.23-11.29
来源: | 作者: | 发布时间:2015-12-03 | 浏览:1161次

市场综述:

房贷证券化启幕 中国版“两房”渐近
                                                                           —利于地产库存去化
     在习大大提出要“要化解房地产库存”之后,各部门频频出台政策为地产去库存,本周在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产”的方针之后,住房公积金条例的修订工作通过发行公积金贷款资产证券化,盘活公积金存量,帮助更多的购房者获得低息贷款。如果此政策得以落实,相当于打造中国版的 “两房”。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道,刺激个人住房贷款需求,而且对于去库存有着积极的意义。
     在中国楼市进入“白银时代”之际,该政策可谓影响深远。公积金个人住房贷款支持证券意味着将有超过数万亿社会资金可以直接间接进入楼市。随着住房公积金可发放贷款规模的扩大,我国总体房贷的利率将进一步下调,达到历史最低从而对房地产形成利好。

热点政策

一、行政政策

1、公积金证券化利好去库存
国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,征求社会各界意见。其中明确,住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。
研究观点:公积金个人住房贷款支持证券意味着将有超过数万亿社会资金可以直接间接进入楼市。这一政策打通了住房公积金和资本市场之间的通道,理论上来说,公积金以后将不存在余额不足等问题,因此提取公积金的政策可以进一步放宽,同时住房公积金利率远低于银行,随着住房公积金可发放贷款规模的扩大,我国总体房贷的利率将进一步下调,达到历史最低从而对房地产形成利好。

2、国务院发文支持消费升级 鼓励金融创新推动
国务院今日发布了关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见,提出坚持消费引领,以消费升级带动产业升级,大力发展服务业。完善金融服务体系,鼓励金融产品创新,促进金融服务与消费升级、产业升级融合创新。
研究观点:消费是发展经济的出发点也是归宿。我国经济发展模式已由投资拉动型转向消费拉动型。由于公款消费受到严格限制,个人消费已经成为新时期我国经济发展的重要动力。要把我国从储蓄大国变成消费大国,金融创新至关重要。

3、北京海淀“两房”轮候家庭购房可补贴 经适房可补29万
12月1日起,北京海淀区的经适房和限价房备案轮候家庭,可以选择自主购房并申请购房货币补贴的方式,来解决住房困难,一户家庭最高可获得29万元的一次性补贴。
研究观点:购房补贴无疑会成为当地楼市去库存的“助推剂”。从限购政策的取消、首付比例的降低、公积金贷款额度的增加、二手房交易税费的减免,以及央行贷款利息的降低,再到一些地方政府出台购房补贴政策,多重利好的叠加,让购房者减轻了置业负担,特别是地方政府出台购房补贴政策,相当于给购房者发了“红包”,加速了购房者入市的速度,库存量将进一步降低。

二、城建规划

1、地铁四号线预计2018年通车
西安地铁四号线南起航天产业基地航天新城站,北至北客站,全长35.2公里,共设车站29座(换乘站10座),全部为地下线路。截至目前,地铁四号线全线29座车站除玄武路站、航天新城站2座车站外,已有11座车站封顶,14座车站正在进行主体结构施工,2座车站进行围护结构施工。

三、财经动态

1、中国央行下调MLF操作利率

27日,为保持银行体系流动性合理充裕,结合金融机构流动性需求,人民银行对11家金融机构开展中期借贷便利(下称MLF)操作共1000亿元,期限6个月,利率3.25%,同时继续引导金融机构加大对小微企业和“三农”等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。
研究观点:央行开展MLF操作的背景是,面对IPO重启、月末临近,本周公开市场维持中性操作,重返资金均衡的零投放。但周五货币市场上资金需求明显增多,加之股指当日也出现了下挫,因此此次千亿MLF投放正当其时,有助于引导利率下行和防范可能出现的风险。

四、行业动态

1、房企布局大金融格局 地产+X产业将成大趋势
11月22日,恒大集团举行发布会,旗下保险公司恒大人寿正式亮相。这是继恒大收购华夏银行股权之后,又一大壮举。房企布局“大金融”的战略越来越清晰。
研究观点:在房地产行业进入“白银时代”多数房企开始迎合经济结构调整,降低融资成本,纷纷向多元化战略发展。房企布局“大金融”主要的目的还是利益驱动,地产巨头转向金融产业可以降低融资成本,为企业提供融资便利。房企“大金融”战略,无论是主动收购金融机构,还是被金融机构举牌被动进入“大金融”领域,对于房企来讲,应利用好现有金融资源,抓紧时机谋求“地产+X产业”的发展战略转型,进一步提升行业竞争力。

2、标普发布报告表示,大部分中国房地产开发商正在复苏
11月23日,标普发布报告表示,大部分中国房地产开发商正在复苏。持续的政策放松和购房者信心恢复将继续支持房价整体反弹。预计在未来几个季度内,更多城市的房价将出现环比上涨。受价格上涨驱动,预计2016年全国住宅销售额将增长0%-5%。
研究观点:预计未来政府将继续出台房地产行业支持政策来刺激增长并遏制房地产投资下降的势头。房地产市场目前正在经历重组整合,大型开发商在行业周期内持续扩大市场占有率,小型开发商将面临更为激烈的竞争,预计未来,越来越多的中小型开发商将把业务重点放在某一特定地区,或者成立合营或联营企业来降低扩张过程中的风险和投资负担。

市场政策

一、土地市场

本周共成交了六宗土地。
地籍编号为YT3-13-17,净用地面积29246.1平方米(折合44亩),用地性质为住宅、商业用地。容积率不大于5.74,绿地率不小于20%,地块楼面地价745元/平。西安地铁置业此次拿地拿地的位置靠近其开发的项目MOMOPARK。
JK3-37-832,净用地面积21288.46平方米(折合32亩),用地性质为住宅、商服用地。容积率不大于4.96,绿地率不小于30%,地块楼面地价1533元/平。
JK3-38-6,净用地面积34969.29平方米(折合52亩),用地性质为住宅、商服用地。容积率不大于4.43,地块楼面地价1638元/平。
JK3-38-5,净用地面积4971.95平方米(折合7.5亩),用地性质为商服用地。容积率不大于2.1,地块楼面地价2925元/平。
JK3-37-833,净用地面积18347.13平方米(折合28亩),用地性质为住宅、商服用地。容积率不大于5.34,地块楼面地价1490元/平。 荣华集团拍得的这4宗用地是位于经开区的荣华北经城项目的储备用地
地籍编号为CB2-1-559,净用地面积77276.31平方米(折合116亩),用地性质为居住用地。容积率不大于1.8不小于1.5,绿地率不低于35%,地块楼面地价1966元/平。西安恒盈置业有限公司法人代表为恒大地产,正是浐灞区恒大江湾项目开发商,此次拿地是在为江湾项目增储,做为该项目的二期用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

     本周监测的重点城市中,成交面积环比上周除深圳和武汉出现下跌外,其余城市均出现上涨,其中北京、杭州和南京上涨幅度最大,分别上涨47%、30%和18%。

2、全市商品房周交易情况

    全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为39.59万㎡,环比下跌7.9%;成交套数为3694套,环比下跌10.69%。
    普通住宅成交量约为34.45万㎡,环比下跌11%;成交套数为3240套,环比上周下跌12%。本周成交前三的项目为阳光城丽兹公馆,成交11462㎡,套数为107套;金地西沣公园,成交10117㎡,套数为103套;龙湖弗莱明戈,成交9910㎡,套数为94套。
    商业成交量约为24404㎡,环比上涨35%,成交套数134套;环比上涨41%.本周成交前三的项目分别是隆基西城摩尔,成交7337㎡,套数为9套;景寓学府,成交2156㎡,套数为10套;太奥广场,成交2146㎡,套数为19套。
    办公物业成交量约14681㎡,环比上涨7.8%;成交套数187套,环比上涨36%。本周成交前三的项目分别是西北金华羊毛衫商贸广场,成交2887㎡,套数为30套;华润二十四城,成交1315㎡,套数为39套;荣禾云图中心,成交1267㎡,套数为12套。
    别墅物业成交量约8351㎡,环比上涨30%;成交套数25套,环比上涨25%。本周成交前三的项目分别是紫薇永和坊,成交1613㎡,套数为4套;金地湖城大境,成交1468㎡,套数为5套;华侨城108坊,成交1290㎡,套数为3套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

    本周全市各区域成交面积环比上周城东、浐灞和经开分别上涨37%、20%和7%,其余各区域均出现下跌,其中城南和城西下滑明显,分别下滑34%和27%。

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