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2015年市场周报11.30-12.6
来源: | 作者: | 发布时间:2015-12-14 | 浏览:1162次

市场综述:

人民币纳入SDR利好中国经济
                                                                                              —楼市有望加速回暖
      12月1日国际货币基金组织宣布,将人民币纳入SDR货币篮子,这是中国经济融入世界金融体系的重要里程碑,表明了人民币得到了整个国际的认可,从长远看对中国经济与中国股市将产生重大利好,同时中国的楼市也将得到利好。对于房地产这一资金密集型行业来说,人民币加入SDR,房企的融资环境将得到进一步改善,资金流动是双向的,人民币国际化会让其方便流出,也会让外资方便流进来,自然也会带来对房地产的需求。
     未来中国的房地产在政府各种利好政策刺激、人民币国际化的稳步推进以及中国经济回升的背景下房地产不会如社科院说的那样“房价出现断崖式下跌”,而平稳上涨的概率会更大!

热点政策

一、行政政策

1、监管层评估个税抵扣范围 赡养人口按揭房贷皆在列
     12月1日,“房贷利息抵扣个税”的消息,在市场流传,房地产板块受此刺激大幅上涨,万科、金融街等房地产股一度涨停。
研究观点:在经济下行压力背景下,个税作为主体税种的作用突显。相比资源税、环保税等基本税种的意义,个税提前出台方案的可能性更紧迫。按照十八届五中全会精神,提高直接税比重,个税尽快出台草案也是大势所趋。“房贷利息抵扣个税”相比于购买普通住宅的购房者,这条政策对于购买高档住宅且工资水平较高的人群减负效果更佳明显。

2、公寓首被列入生活性服务业 投资有望获更高回报
日前,国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,其中提到“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”,首次把公寓定性为生活性服务业,并将在税收、融资等方面给予政策支持。
研究观点:公寓列为生活性服务业将有望获得国家系列的政策支持,其中最重要的是财税上的政策支持,公寓管理公司税赋成本降低,对投资公寓的市民来说则意味着收益将增加。同时融资渠道有望拓宽,未来公寓企业有望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。在前两年限购政策出台后,公寓市场投资热潮不断掀起,此次国家从政策层面对公寓市场的发展予以了推动,并有望通过系列利好政策进一步加快公寓市场的健康有序发展,无疑未来市场将掀起新一轮的投资热潮。

3、国务院:明确在全国统一实施全面两孩政策
国务院总理李克强12月2日主持召开国务院常务会议通过《中华人民共和国人口与计划生育法修正案(草案)》明确在全国统一实施全面两孩政策,并对奖励保障等配套制度作了调整完善。
研究观点:此次会议为全面两孩提供了法律保障。两孩政策不会立马对楼市产生较大的影响,这次人口政策的放松会对冲经济衰退的影响,延缓行业成熟期出现的时间;对于提振楼市需求,延缓楼市新建商品房增速下滑会起到一定作用;对当前楼市去库存也有积极的意义,为目前房地产市场注入了一针强心剂。

二、财经动态

1、11月财新制造业PMI终值为48.6
11月中国制造业采购人指数(PMI)升至48.6,连续第二个月回升,创2015年7月以来新高。


研究观点:PMI连续第二个月回升表明之前财政政策发力,中国经济下行压力有所缓解,但该数据已连续9个月低于荣枯线,说明制造业仍处于萎缩区间。未来政策宽松的趋势仍不会改变,对于未来的政策措施,应抓紧落实稳定内需的各项措施,通过消费、投资的稳定促进订单水平稳定、企业信心稳定,支持经济增速趋稳。

2、人民币入SDR专题

三、行业动态

1、社科院:“房价断崖式下跌”报道不准确
针对媒体称“明年房价或会出现断崖式下跌”的报道,中国社科院财经战略研究院长高培勇表示,上述媒体发布的内容不准确,以偏概全。“我们的报告主题不是这个,我们只是客观的分析未来一年或者几年,会影响住房市场的这些因素都有哪些,而且最终课题组的主要结论不是这个”。
研究观点:社科院对于三四线的城市形势严峻的分析部分是合理的,对于社科院的政策建议比较认同。包括金融政策:继续适时降准降息,注意降息降准对住房市场的影响,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;财税政策:增加财政支出,支持保障房由建转买;继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策;土地政策:按照土地与人口挂钩要求,增加热点地区住房建设用地供应;行政措施:调整住房户型“一刀切”限制,简化住房交易审批环节及手续;配套措施:加快相关领域制度改革,推动住房发展软硬件环境的优化;供给措施:支持开发企业转型升级,帮助开发企业融通资金,支持企业并购重组。

2、11月中国百城房价环比同比连续四个月双涨
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2015年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10899元/㎡,环比上涨0.46%,涨幅较上月扩大0.16个百分点,同比来看,全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点。
研究观点:11月百城房价整体上仍处于平稳回升态势,环比、同比连续4个月双涨,而且本月涨幅继续扩大。在临近年末房企加大营销力度冲刺年度目标加大供应量以及多重政策利好刺激下楼市整体成交量继续平稳上升,库存压力得到缓解。中指百城数据11月西安房价环比下跌1.31个百分点,主要由于西安市场库存压力依然较大,开放商以价换量以及大量低价楼盘集中备案有关。

3、恒大地产135亿元收购新世界 发展4个项目
12月2日晚,恒大地产及香港新世界分别发布公告,恒大地产收购了香港“新世界”位于海南海口、湖北武汉、广东惠州3大城市的4个超大型项目,总建筑面积近400万平方米,总金额135亿元人民币。同时,此次收购付款条件优厚,首笔款为31.5亿,仅占总价2成左右,余款在2年内分期付清。
研究观点:此次收购创下中国房地产收购的最高历史纪录。对于新世界来说将持有的物业项目投资价值变现资金,有助改善新世界中国地产集团现金流及巩固财务状况,也标志着新世界未来将把资源集中在一线和强二线城市及发展中型物业项目上,达到优化物业发展及投资组合策略。对于恒大地产来说,近半年逆市连番以总价低、付款方式优惠的有利条件收购大量优质资产,除直接反映其成熟的收购策略和高超的资金运作能力以外,更反映了未来房地产的发展潜力。

市场政策

一、土地市场

本周共成交了二宗土地

地籍编号为ZZLG-(06)-098,净用地面积2849.11平方米(折合4.3亩),用地性质为商业用地。容积率不大于1.0不小于0.5,绿地率不大于45%不小于35%,地块楼面地价754元/平。
地籍编号为ZZLG-(06)-099,净用地面积3292.41平方米(折合4.94亩),用地性质为商业用地。容积率不大于1.0不小于0.5,绿地率不大于45%不小于35%,地块楼面地价759元/平。
两宗土地均为西安曲江楼观道文化展示区开发建设有限公司摘得,地块为周至楼观中国道文化展示区的商业用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周广州、深圳和南京出现上涨,其中南京上涨幅度最大达到27%,其余各城市成交面积环比上周均出现下跌,其中北京、杭州和上海跌幅最大,分别下跌27%、24%和22%。

2、全市商品房周交易情况


全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为36.56万㎡,环比下跌7.64%;成交套数为3497套,环比下跌5.33%。
普通住宅成交量约为30.47万㎡,环比下跌12%;成交套数为2909套,环比上周下跌10%。本周成交前三的项目为金地西沣公元,成交9002㎡,套数为94套;天朗曲院庭香,成交8115㎡,套数为90套;万科金域东郡,成交7234㎡,套数为67套。
商业成交量约为27324㎡,环比上涨12%,成交套数148套;环比上涨10%.本周成交前三的项目分别是尚品美地城,成交4649㎡,套数为3套;金仕国际花园,成交3355㎡,套数为8套;曲江香都,成交2925㎡,套数为29套。
办公成交量约21992㎡,环比上涨50%;成交套数201套,环比上涨7%。本周成交前三的项目分别是保利拉菲公馆,成交7450㎡,套数为46套;中铁西安中心,成交1910㎡,套数为11套;林隐天下,成交1400㎡,套数为40套。
别墅成交量约4128㎡,环比下跌51%;成交套数12套,环比下跌52%。本周成交前三的项目分别是荣禾曲池东岸,成交1539㎡,套数为4套;湾流,成交1490㎡,套数为4套;绿地国际生态城,成交292㎡,套数为1套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周城北、城内和城西分别上涨40%、179%和10%,其余各区域均出现下跌,其中曲江和经开下滑明显,分别下滑25%和24%。

三、热点事件分享

四、订阅号亮点分享


 

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