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2015年市场周报12.7-12.13
来源: | 作者: | 发布时间:2015-12-17 | 浏览:1167次

市场综述:

房地产政策将持续保持宽松基调
                                                                          —2016预计楼市供需两旺
     本周国家统计局公布2015年1-11月全国房地产开发投资各项数据表明,作为GDP重要支柱的房地产投资指标继续下滑。虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落,但从全国范围来看,化解库存依然刻不容缓,需要从促成交、缓供应、调结构等方面多管齐下。
     由于库存压力较大自2014年来,已经有超过50个二三线城市发布了不同力度的购房补贴政策。未来同类型政策有望继续出台。在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大作用。而房地产市场无论是对投资还是消费增长作用都不容忽视,因此住房消费将受到政策的全面鼓励。政府未来的储备政策可能包括货币化安置、信贷政策持续宽松、户籍改革、降低税费等,其目的在于加速楼市库存去化,力求楼市平稳健康发展,因此判断2016年楼市将呈现出供需两旺趋势。

热点政策

一、行政政策

1、房地产税收入拟将全额划归地方
房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并,由各地地方税务局征管,全部税收收入将划归地方,成为地方税源的重要补充。与房地产相关的其他税种,包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革,未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。
研究观点:目前征收房地产税缺乏法定条件与开征基础及完善的税种系统体系、评估技术、与土地制度、老百姓税赋压力存在严重的冲突。至少在2020年内开征是不可能的,房地产税从设计到立法、税体系、制度等问题需要长时间的探索研究。征收房地产税不会使房价下降,相反一旦开征必会转嫁给购房者,购房者的购房成本将会增加。

2、官方推政策包助农民购房 楼市去库存再发力
中国计划推出房地产去库存措施,其中包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免。报道还称,中国还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。
研究观点:促进农民进城购房,有利于加快消化库存,扩大住房消费,推进以人为核心的新型城镇化,也是稳增长、惠民生、防风险的综合战略举措。农民进城购房取得居住证后,对原有宅基地的使用权、土地承包经营权和集体经济收益等权益保持不变。另外,农民子女进城接受义务教育,农民工进城之后的就业、医疗、养老等保障措施应当跟进。

二、财经动态

1、2015年11月份CPI同比上涨1.5%
12月9日,国家统计局公布了11月全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.5%,是在连续两个月回落后出现回升。


研究观点:11月CPI出现回暖,但已连续3个月处于“1”时代,表明通缩压力依存。1-11月平均CPI比去年同期上涨1.4%,离政府全年控制物价目标还有很大的一个操作空间,未来政府有可能通过减税来拉升消费需求,抑制通缩。

2、2015年11月份工业生产者出厂价格同比下降5.9%
2015年11月份,全国工业生产者出厂价格环比下降0.5%,同比下降5.9%。工业生产者购进价格环比下降0.7%,同比下降6.9%。1-11月平均,工业生产者出厂价格同比下降5.2%,工业生产者购进价格同比下降6.0%。


研究观点:11月PPI同比下降5.9%,降幅与上月相同,至此PPI已连续45个月同比负增长,表明实体经济增长乏力,经济下行压力依然较大。未来政府将进一步放松货币政策,并继续实施扩张性的财政政策,来防止2016年中国经济增速进一步放缓。降息降准政策均有可能再次推出。

3、11月中国进出口总值降4.5% 出口连续第五个月下滑
海关总署公布1至11月我国外贸进出口情况。据海关统计,今年前11个月,我国进出口总值22.08万亿元人民币,比去年同期(下同)下降7.8%。11月份,我国进出口总值2.16万亿元,下降4.5%。其中,出口1.25万亿元,下降3.7%,连续第五个月下滑;进口9100亿元,下降5.6%,连续第十三个月下滑,贸易顺差3431亿元,扩大2%。
研究观点:11月份我国出口同比降幅继续扩大。而进口同比下降5.6%,降幅大幅收窄,出口继续疲弱,难以成为经济企稳动力。而未来5年要保持6.5%经济增长底线,稳增长压力巨大,经济企稳依然需要内需回升。因此,未来宽松政策有望加码,特别是在提高实体经济投资意愿方面,一方面需要通过政策性金融机构直接支持项目推进,另一方面需要提高地方政府投资积极性,疏通宽松政策向实体经济扩张的传导渠道。

4、中国11月M2增速创17个月新高,但货币宽松格局未变
11月末,广义货币(M2)余额137.40万亿元,同比增长13.7%,增速分别比上月末和去年同期高0.2个和1.4个百分点;狭义货币(M1)余额38.76万亿元,同比增长15.7%,增速分别比上月末和去年同期高1.7个和12.5个百分点;当月人民币贷款增加7089亿元,同比少增2347亿元,当月人民币存款增加1.43万亿元,同比多增5833亿元。
2015年11月份社会融资规模增量为1.02万亿元,比上月多4878亿元,比去年同期少1089亿元。其中,当月对实体经济发放的人民币贷款增加8873亿元,同比多增330亿元。


研究观点:上述数据显示,虽然社会融资规模、人民币贷款增速都不是很差,但是较去年同期仍显疲软。M2增速继续升高,创下2014年4月以来新高,意味着央行货币供应量在提速,M2增速提高,意味着流动性继续改善,这对于股市、楼市构成利好,对于钱存银行的人意味着利空。对于人民币汇率来说,将进一步增加其贬值的压力。

5、2015年1-11月份全国固定资产投资(不含农户)增长10.2%
国家统计局消息,2015 年 1-11 月份,全国固定资产投资(不含农户) 497182 亿元,同比名义增长 10.2% ,增速与 1-10 月份持平。从环比速度看, 11 月份固定资产投资(不含农户)增长 0.73% 。民间固定资产投资321190亿元,同比名义增长10.2%,增速与1-10月份持平,初步扭转了今年以来增速持续回落的势头,民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为64.6%,比重与去年同期持平。


研究观点:1-11月全国固定资产投资增速与前10个月持平,改变了这一指标自2014年下半年以来一路放缓的态势。固定资产投资增速企稳主要受基础设施和制造业投资增速提高的影响,房地产投资数据仍旧低迷,继续下滑,政策加码仍是大势所趋。当前经济下行压力的主要来源是投资需求疲软,未来稳投资特别是加快基础设施建设投资将成为稳增长的重点。

三、行业动态

1、李嘉诚60亿抄底上海地标写字楼
李嘉诚参股的新加坡上市公司亚腾资产管理有限公司(ARA Asset Management,下称ARA),在12月8日在上海达成了一桩成交价高达30亿元的写字楼收购案,这是今年国内投资市场上成交价极高的大宗物业交易。这也是ARA第二次出手“抄底”上海写字楼,2015年10月,由ARA运作的一只私人基金,在上海斥资28.5亿元人民币购入了上海铂金大厦。
研究观点:此次李嘉诚60亿抄底上海地标写字楼展现出商业巨人的气魄也表现出其非常高明的投资策略。首先北上广深一线城市的房地产市场已复苏回暖,库存基本上都在10个月以下,房价处于稳定上涨期,况且目前负利率时代;其次中央到地方都在积极去库存,刺激住房需求,政策非常有利;再者土地和户口制度改革以及新型城镇化的推进,房地产市场稳定发展的方向不变;最后以抄底价格获得两个项目,低价入市,利润空间巨大。因此李嘉诚的回归在于其看好中国楼市发展前景与未来投资价值及房价上涨的持续性空间。

2、前11月全国房地产开发投资同比增1.3% 增速继续回落
2015年1-11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1-10月份回落0.7个百分点。
商品房销售面积109253万平方米,同比增长7.4%,增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中,住宅销售面积增长7.9%,办公楼销售面积增长16.2%,商业营业用房销售面积增长2.7%。商品房销售额74522亿元,增长15.6%,增速提高0.7个百分点。其中,住宅销售额增长18.0%,办公楼销售额增长26.9%,商业营业用房销售额增长0.3%。
11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。


研究观点:全国房地产开发投资增速处于连续9个月在个位数徘徊的状态,11月房地产投资增速1.3%,回落0.7%,呈现继续回落走低趋势,说明支撑全国房地产投资的六项数据下滑比较严重。一是房企土地购置面积继续下降,二是住宅投资增速快速回落,接近负增长,三是新开工面积大幅下降,五是房屋竣工面积下降,六是商品房库存大幅增加。因此房地产投资要实现底部反弹,预计要到2016年;全国商品房销售面积及销售额在10月份出现回落之后11月量价齐涨,主要是产品结构性因素与改善性需求爆发及房地产系列利好叠加显现、年末房企积极推盘多渠道促销有直接关系。11月末全国房地产库存面积接近7亿平方米,创下历史新高,库存持续升高严重影响到楼市复苏回暖以及投资增速的回升,目前首要任务是去库存,只有库存消化到合理水平,土地购置面积、新开工面积才会有所改观。

市场政策

一、土地市场

本周重点地块分析
地籍编号为GX2-7-7-1,净用地面积12863平方米(折合19.2亩),用地性质为商业用地。容积率不大于4.5不小于5.1,绿地率不小于25%。地块楼面地价1911元/平。该块土地为坤元TIME项目的商业用地。

二、销售市场

1、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周南京、宁波和广州出现下跌,其中南京下滑幅度最大,达到31.61%,其余各城市均出现上涨,其中上海、北京和杭州上涨幅度最大,分别上涨27.16%、11.45%和10.19%。

2、全市商品房周交易情况

全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为38.25万㎡,环比上涨4.63%;成交套数为3483套,环比下跌0.4%。
普通住宅成交量约为31.65万㎡,环比上涨3.89%;成交套数为2916套,环比上周上涨0.24%。本周成交前三的项目为远景城,成交10369㎡,套数为100套;灞业大境,成交7869㎡,套数为71套;金地西沣公元,成交6517㎡,套数为67套。
商业成交量约为28824㎡,环比上涨5.49%,成交套数111套;环比下跌25%.本周成交前三的项目分别是保利拉菲公馆,成交4779㎡,套数为3套;荣华北经城,成交3188㎡,套数为4套;天赐苑,成交2852㎡,套数为4套。
办公成交量约21080㎡,环比下跌4.15%;成交套数162套,环比下跌19.4%。本周成交前三的项目分别是龙记观澜山,成交5378㎡,套数为9套;保利拉菲公馆,成交3250㎡,套数为21套;华商豪盛旺座城,成交2234㎡,套数为15套。
别墅成交量约6072㎡,环比上涨47.08%;成交套数19套,环比上涨58.33%。本周成交前三的项目分别是曲江公馆,成交2320㎡,套数为8套;金地湖城大境,成交1314㎡,套数为4套;紫薇永和坊,成交853㎡,套数为2套。

3、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周浐灞、城北、城西和城东出现下滑,其中浐灞下滑幅度最大为20.68%,其余各区域均出现上涨,其中城内、曲江和高新上涨幅度最大,分别上涨80.26%、40.12%和32.57%。

4、西安商品房库存及去化情况

中指数据显示西安市商品住宅11月销售面积环比上涨27%,同比上涨22%,主要原因是9、10月销售旺季网签推迟;库存量及去化周期均下降至近一年最低。相信随着年末临近,房企促销力度加大12月成交量有望继续升高,库存量及去化周期将进一步降低。

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