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【政策】带你看清中央经济工作会议
来源: | 作者: | 发布时间:2016-01-05 | 浏览:702次

      2015中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。
      以往的中央经济工作会议,关于房地产的表述一直备受市场各界关注。2008年中央经济工作会议提出房地产业是“支柱产业”,直接推动了2009年的房地产市场暴涨,而此后几年中央经济工作会议又连年提及“地产调控”。2013年、2014年两年的中央经济工作会议,都通篇没有提及“房地产”一词,表明地产已恢复“常态”,严控房价已无必要。而今年中央经济工作会议反复提及房地产,政策基调已重新转向正面。

总结2015

1、主要目标任务完成

 

定调2016

1、五大经济任务

 

2、经济工作亮点
供给侧改革
化解房地产库存
降低企业成本
稳妥推进结构性改革
改革持续深化和加快

 

重点剖析:化解房地产库存

 通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向,把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业适当降低价格,取消过时的限制性措施。

 1、农民工市民化
即加快农民进城,扩大刚性需求,消化库存。通过农民进城,帮助消化房地产库存。
分析:预计中央或地方政府随后会出台政策,加大对农民在中、小城市首次购房的支持力度,给予直接的购房补贴或对利息补贴,降低相关税收。
同时会研究把农民工纳入公积金缴存体系,方便农民贷款。还可能提高拆迁货币补偿比例,库存特别高的城市全部用货币补偿。

 2、允许非户籍人口在就业地落户
于外来人口与农民工,更愿意落户工资水平较高的大中城市,甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口的规模。因此农民工自购房多在小城镇,与落户直接有关。
分析:相信人口拐点对房地产市场的负影响会逐渐消失,人口红利继续柘城楼市发展,释放出未来住房需求持续增长、部委出台配套政策、户口放松的信号。

 

3、公租房扩大到非户籍人口
作为新市民,不管是落户,还是持有居住证,都应享受到与本地居民相同的公共服务,包括住房保障与住房公积金及医疗、教育等。所以让农民工享受到公租房,是符合社会发展的。地方政府可以收购存量房用于公租房,有利于去库存。
分析:意味着住房供应体系的转变,释放出收购商品房库存转为公租房、保障房、棚户改造以货币化为主、农民纳入住房保障体系、公积金与社保的方向信号。

 

4、发展住房租赁市场
这是住宅发展与改革方向之一,发达国家就有专门的社会机构,以及商业机构,从事房屋出租业务。
分析:未来相关部门可能会出台优惠措施,比如个人和机构投资房产,然后用于出租,可能享受税收减免。实际上是变相鼓励房地产投资。
购买商品房不受限制则中国房地产市场进入存量房时代,即商品房直接转变成二手房,形成住房租赁市场。释放一线城市取消限购政策、投资者入市信号。因此,二手房市场是未来房企转型途径之一,是未来房企发展模式之一,释放出房企未来的发展方向。

 

5、鼓励地产商适当降低商品住房价格
要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。
分析:分析来看,其一是暗示政府会根据实际情况,给房企“补差价“或者是”税费减免“或者减免”缴纳土地出让金“,补房企降房价损失的部分,但是没有明确的方向。
其二是要房企主动降房价,才能去库存,才不会破产,才能生存,否则面临被并购或重组的风险。
其三是去库存不可只依赖政府,需要房企”自救“,政府不会一直扶持。
其四是告诉房企不要指望2016年会有4万亿的大规模刺激政策,更加不会有凶猛的超强大的去库存超强政策出台。

 

 

 

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