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2015年市场周报12.21-12.27
来源: | 作者: | 发布时间:2016-01-05 | 浏览:1249次

市场综述:

中央对楼市放大招,37年一遇
                                                                                                —2016放心干地产
      事实证明,房地产才是中国政府的亲儿子。中央经济会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大任务之一,时隔37年后,城市工作再次上升到中央层面进行专门研究部署,是改革开放以来第二次最高规格的“全国城市工作会议”。这些将对楼市和房企的命运产生重大的影响。
     此次会议为中国城市规划、住房政策、城市人口规模等下一步的走向做了良好的定调,也对目前严峻的去库存问题提出了以价换量、以租代售等思路,将对明年房企的定价策略和走势产生积极的影响。

热点政策

一、行政政策

 1、西安经开区1亿元补助买房租房
西安经济技术开发区12月16日文件显示,经开区管委会设立总额为1亿元的专项资金,将对区域内注册的生产经营者购买和租赁商业物业进行一定补助,规定政策期间暂定2年,即从2016年1月1日—2017年12月31日。
从补贴标准来看,标准将分为中心区、草滩区和泾渭新城。购买的话,补贴标准最低为200元/平方米,适用于泾渭新城500平以下的商用物业,最高为500元/平方米,适用于中心区2000平方米以上的商用物业。如果是租赁物业,则执行如下标准:每月中心区30元/平方米、草滩区25元/平方米、泾渭新城20元/平方米。
研究观点:此次经开区给予补贴的原因是为落实国家“大众创业万众创新”的号召以及商业物业库存去化。截止11月末经开区商业物业和办公物业库存量达177万㎡,按照今年1-11月月均去化23000㎡计算,去化周期达77个月,库存量严重过剩。此次经开区首先出台补贴政策,在西安市起到了表率作用,相信未来西安市整个区域针对商业物业和办公物业都会出台一些补贴措施及优惠政策。

 

2、中央城市工作会议举行 到2020年基本完成棚户区改
中央城市工作会议,2015年12月20日至21日在北京举行。习近平在会上发表重要讲话,分析城市发展面临的形势,明确做好城市工作的指导思想、总体思路、重点任务。李克强在讲话中论述了当前城市工作的重点,提出了做好城市工作的具体部署,并作总结讲话。其中会议提出建设海绵城市,加快棚户区和危房改造,有序推进老旧住宅小区综合整治,力争达2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。
研究观点:此次中央城市工作会议是继1978年后首次召开最高规格的城市会议。此次会议是中央第一次明确提出棚户区、城中村和危房改造时间表,也意味着,未来5年国家在这三个领域的投资将会非常巨大,加速推进和完成。在加大货币化安置的背景下,加大棚户区、城中村和危房改造将会为楼市创造出大量的刚性需求,利于楼市的库存去化。

 

3、发改委:将制定实施1亿非城镇户籍人口城市落户方案
12月23日消息,国家发改委主任徐绍史针对房地产市场表示,要有序化解商品房库存。将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案,积极配合有关部门,落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,满足新市民住房需求,同时发展住房租赁市场。
研究观点:目前我国劳动力资源结构性矛盾越来越突出,稳定优质劳动力资源供给更加关键,非城镇户籍人口实现城市落户,并逐步实现教育、养老等基本公共服务平等化,将有利于实现劳动力资源有序流动,推动城乡一体化。随着方案的落实,1亿非城镇户籍人口有望能圆落户城市的梦想,也将释放强大的住房和消费需求。

 

二、财经动态

1、克强经济指数
铁路货运量:
2015年1月至11月,国家铁路货运总发送量达24.86亿吨,比去年同期减少2.27亿吨,同比下降11.63%;其中11月完成2.16亿吨,同比下降14.99%,环比下降22.86%。相较于2015年前三季度,全国铁路货物发送量同比下降11.41%,跌幅继续扩大。
社会用电量:
1-11月份,全国全社会用电量50493亿千瓦时,同比增长0.7%,增速同比回落3.0个百分点。 11月份,全国全社会用电量4658亿千瓦时,同比增长0.6%,环比增长3.7%。第二产业用电量3471亿千瓦时,同比下降1.6%,环比增长5.2%;
银行中长期贷款:
当月人民币贷款增加7089亿元,同比少增2347亿元,较上月增加1953亿元;其中,中长期贷款增加4595亿元,较上月增加1078亿元。
研究观点:铁路货运量是经济的“风向标”之一,其增减能直接说明全社会物资的流动程度,反映出国民经济的景气程度。前11个月,中国铁路货运量同比减幅超过11.63%,延续10月跌势。这一指标持续低迷,显示中国经济增长乏力。11月份,全社会用电量4658亿千瓦时,同比增长0.6%,用电量继连续2个月出现负增长之后,首度转正。用电量的积极变化,主要得益于工业生产的企稳回升以及服务业的快速增长,反映出国家加大经济结构调整取得一定效果。11月地产销售改善持续推升居民中长期贷款,企业信贷需求偏弱,融资总量增速继续下降。M2增速超预期,流动性充足。通缩压力加大,美联储加息,外汇占款下降,而融资需求继续低迷,货币政策需要继续宽松,预计降准时点临近。

 

2、安邦落子万科 “万宝之争”仍未落幕
12月23日晚间,万科在官网上发表声明称,安邦表达了对万科发展前景的肯定,会积极支持万科发展,明确希望万科管理团队、经营风格保持稳定。12月24日,据港交所数据,宝能系旗下前海人寿一致行动人钜盛华对万科的持股比例上升至24.26%。
研究观点:宝能不断增持万科股票,资金来源是浙商银行理财资金,背后主角则是浙商银行。但是浙商银行与安邦保险的共同股东为旅行者汽车集团有限公司。在这场大战中水火不容的两方,也许不像我们想象的那样对立。万科的股权争夺战仍在继续,花落谁家仍是未知。这场没有硝烟的战争中可以看到,中国波澜壮阔的市场化收购兼并已经开始。

 

三、行业动态

1、云南城投出资2.91亿控股海荣秦岭旅游地产项目
12月24日,云南城投置业股份有限公司董事会披露,下属企业云南安盛创享旅游产业投资合伙企业(有限合伙)拟出资约2.91亿元,与陕西秦岭皇冠实业有限公司合作成立项目公司(项目公司名称以工商登记为准),持有项目公司51%的股权。
研究观点:云南城投此次与海荣合作开发与运营位于陕西省安康市宁陕县皇冠镇占地801亩的生态小镇及皇冠酒店项目。该项目为旅游地产,目前项目旅游配套还未形成体系,并存在前期资金投入较大,开发周期较长的特点。云南城投通过与海荣的合作来开发投资项目,可以促进公司在西安市乃至陕西省的影响力。另一方面海荣连续两个项目被云南城投收购,反映了海荣在资金上可能存在一定的压力,未来不排除西安其它一些项目被云南城投收购。

 

2、海花岛开盘解筹30亿,再创行业新奇迹
中国海南海花岛在万众瞩目之下迎来盛大开盘!从海花岛面世至今,可谓抢尽了地产界的风头。海花岛解筹第一天,从海口到儋州,接近8000组共20000客户登岛选房,人流量堪比春运!当天从下午1点开始,一直持续到深夜,首日解筹选房6500套,金额超过30亿元!通宵开盘,通宵签约!开盘销售额再创行业新奇迹!
研究观点:此次海花岛解筹大获成功。主要由于在推广渠道方面,从电视到网络到报刊到手机移动端等,到处充斥着人们对海花岛的期待与热议。全国28个展厅和恒大项目展示中心;三天海岛游的专属待遇;首付1万起拎包入住;多元化岛居产品。海花岛以低门槛、大项目、大配套、高优惠的优势,再次唤醒全国人民对度假养老的刚性需求。

 

3、 前11月西安经济趋升 住宅销售面积逾1389万㎡
市统计局获悉,前11个月固定资产投资(不含农户)4514.15亿元,比上年同期下降12.0%,降幅比1-10月收窄0.9个百分点。其中, 1-11月,房地产开发投资1670.29亿元,增长3.5%。商品房销售面积1546.90万平方米,增长4.5%,其中,住宅销售面积1389.28万平方米,增长5.1%。
研究观点:前11个月西安经济运行总体呈现稳中有升的态势,其中固定资产投资降幅收窄。今年以来受国家出台政策刺激西安房地产市场总体上呈现出供需两旺的态势。前11月房地产开发投资和销售面积双双回升。西安1-11月商品房销售更是创下了近些年同期销售历史记录。随着各项政策不断落实,西安房地产开发投资和商品房销售将继续保持增长态势。

 

 

市场政策

一、土地市场

本周重点地块分析:

本周沣东新城共成交9宗用地,其中西安市沣东新城恒业置地摘得2宗;沣东城建摘得2宗,为沣滨小镇增储285亩;此外,沣东地产摘得5宗,拿地466亩,为湖光山色项目用地再增储。
地籍编号为BQ2-19-12,位于灞桥区,用地性质为居住用地,从现场了解,目前土地现场杂草横生,处于未开发状态。
地籍编号为JK3-37-855,用地性质为城镇住宅、商服用地,容积率不大于5.348,建筑密度不大于34%,绿地率不小于40%。土地为现三丰中心思想项目用地。

销售市场

一、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周北京、上海、深圳和成都出现下跌,其余城市均出现上涨,其中广州和重庆上涨幅度最大,分别上涨60%和40%。

二、全市商品房周交易情况

 

 全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为37.9万㎡,环比下跌13%;成交套数为3602套,环比下跌11%。
普通住宅成交量约为30.2万㎡,环比下跌19%;成交套数为2844套,环比上周下跌19%。本周成交前三的项目为香缤国际城,成交10924㎡,套数为106套;宫园美岸,成交9765㎡,套数为105套;金地西沣公元,成交9161㎡,套数为99套。
商业成交量约为28986㎡,环比下跌16%,成交套数134套;环比上涨15%.本周成交前三的项目分别是京都国际,成交6056㎡,套数为1套;长安易居,成交3947㎡,套数为11套;天地源丹轩坊,成交2713㎡,套数为3套。
办公成交量约34202㎡,环比上涨108%;成交套数272套,环比上涨70%。本周成交前三的项目分别是泰华金贸国际,成交11872㎡,套数为11套;西安首创国际城,成交3395㎡,套数为58套;东城新一家,成交2801㎡,套数为45套。
别墅成交量约3878㎡,环比下跌37%;成交套数10套,环比下跌41%。本周成交前三的项目分别是金地湖城大境,成交1433㎡,套数为4套;林隐天下,成交749㎡,套数为2套;中海国际社区,成交601㎡,套数为1套。

三、各区域普通住宅周成交量走势

 本周全市各区域成交面积环比上周除城内和经开区出现小幅上涨外,其余各区域均出现下滑,其中曲江、浐灞和城西下滑幅度最大,分别达到36%、32%和24%。

 

 

 

 

 

 

 

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