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2016年市场周报1.11-1.17
来源: | 作者: | 发布时间:2016-01-19 | 浏览:1042次

市场综述:

房地产“分城施策”

                                                                                               —地方性政策将陆续出台
在去库存成为“国家任务” 之际,住建部确定方案改进房地产调控方式的核心为“分城施策、分类调控”。而分城施策“去库存”相当于排除全面救市。可以预见,在“分城调控”政策思路下,意味着不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北上广深等特大型城市仍将维持从严的政策口径,而库存较大的二三线城市,活跃楼市交易的政策力度将会加大。
可以预见, 2016年的房地产市场,化解房地产库存仍将是主基调,降息降准还会继续,同时地方政府引导住房消费的行政细化政策也会相应出台。预计2016年房地产市场会沿着2015年的复苏向回暖迈进,但是区域差异会进一步拉大,一线城市继续回暖,房价继续上涨,二三线城市会在去年整体企稳的基础上出现复苏。

 

热点政策

一、行政政策

 

1、国土部要求减少商品房供地

全国国土资源工作会议日前在京召开,在部署2016年国土系统工作方向时,国土部表示要减少乃至停止库存较多地区商品住宅供地。
研究观点:供给侧改革的思路,反映在土地市场上就是实现土地供应和市场需求的更精准匹配。对部分库存较大的地区,盲目供地反而会使库存继续攀升,通过减少土地供应甚至是零增长,能让此类地区的库存潜在压力减少,并且鞭策地方政府加快寻找其他财政收入来源。

 

2、住建部定分城施策 去库存政策储备排除全面救市
尽管楼市“去库存”已经成为中央政府确定的2016年经济工作的“国家任务”,但是,面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案,中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在“去库存”的政策储备之外。
研究观点:这意味着,2016年将不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策,而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面,出台针对性的措施。这也意味着,大量二三线城市,将会考虑出台更多地方性政策,对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段,活跃房地产市场交易。而二三线城市对第三套住房的各类限制,有望逐渐放开。

 

二、城建规划

1、地铁五号线开建 计划2020年通车
西安市地铁五号线正式开建,目前包括和平村站在内的5座车站已经进入到了围挡施工阶段。
西安市地铁五号线全长25.4公里,西起和平村站东至纺织城火车站,是继地铁一号线之后又一条东西大动脉。全程共设21座车站,其中包括20个地下车站和1个地上车站,预计2020年通车试运行。目前,地铁五号线一期工程全线16个施工标段已经进入施工阶段。

三、财经动态

1、2015年12月中国进出口总额2.48万亿 同比降0.5%
海关总署今日发布数据显示,2015年12月,我国进出口总值2.48万亿元人民币,下降0.5%。其中出口1.43万亿元,增长2.3%;进口1.05万亿元,下降4%;贸易顺差3820.5亿元,扩大24.7%。
中国2015年以人民币计价出口同比下降1.8%,中国2015年以人民币计价进口同比下降13.2%,中国2015年贸易顺差3.69万亿元人民币。2015年,我国外贸进出口总值24.59万亿元人民币,同比降7%
研究观点:12月进口下跌4%,创2014年12月以来最小跌幅,出口同比上涨2.3%是自2015年2月份以来同比首次上涨,12月进口和出口数据回暖,主要原因是人民币贬值。全年进出口总值同比下降7%,这也是自2009年以来我国进出口时隔6年后的第一次双降。2015年,全球经济复苏乏力,新兴经济体动荡不安,国内实体经济下行幅度较大,致全年进出口双降。受人民币贬值,以及全球经济继续缓慢复苏,叠加2015年基数相对较低影响,预计2016年出口将有小幅改善,但难有明显改善。

 

2、央行:2015年12月M2同比增长13.3% 略高于预期
12月末,广义货币(M2)余额139.23万亿元,同比增长13.3%,增速比上月末低0.4个百分点,比上年末高1.1个百分点;2015年全年人民币贷款增加11.72万亿元,同比多增1.81万亿元。其中,12月,人民币贷款增加5978亿元,同比少增3453亿元; 2015年全年人民币存款增加14.97万亿元,同比多增1.94万亿元,其中,12月人民币存款减少370亿元,同比少增6744亿元; 2015年社会融资规模增量为15.41万亿元,比上年少4675亿元,其中12月份社会融资规模增量为1.82万亿元,分别比上月和上年同期多7927亿元和2477亿元。2015年对实体经济发放的人民币贷款增加11.27万亿元,同比多增1.52万亿元。
研究观点:12月M2增速高于年初设定的12%增长目标,表明流动性总体宽裕。2015年全年人民币贷款相比2014年增长15.54%。其中,对实体经济发放的人民币贷款增加11.3万亿元,达到历史最高水平。在信贷投放方向上,基础建设投资以及房地产领域成为主力。2015年货币高增长,经济低增长形成反差明显,在国家实施宽松的货币政策推进供给侧改革的背景下,宽货币,弱经济的格局或将在2016年延续。

四、行业动态

1、13家房企公布去年销售额 平均增长31%
获悉,包括龙光地产、恒大、中国金茂等在内的13家房企先后公布了2015年全年未经审计的销售数据。统计显示,除金地商置之外,其余12家公司销售额均出现了不同程度的上涨。13家企业平均涨幅达到31%。整体来看,2015年房企收获了成长的一年。
研究观点:2015年在信贷层面整体放松,加上公积金、营业税等实质利好政策出台,减轻了购房者负担,释放潜在购买力。同时改善了购房者对未来楼市走向的预期,提升了楼市成交量,预计2016年楼市依然将延续这种恢复性上涨的趋势。

 

2、陕西省鼓励把存量商品房用于棚改安置
在去库存方面,各级财政要通过政府购买棚户区改造服务,逐步加大城市棚户区改造货币化安置力度,2016年货币化安置率不低于棚户区改造的50%。要鼓励用存量商品房解决城市棚改安置问题。
研究观点:目前陕西省房地产市场和全国一样,最突出的问题是库存大,消化周期长。 2016年货币化安置率不低于棚户区改造的50%,这意味着棚改方向由以往主要依靠建设安置为主,变为以货币从市场回购商品房安置为主。这既有利于尽快解决棚户区居民安置问题,也有利于消化过剩的商品房库存。

 

 

市场政策

一、土地市场

 

1、西安市土地成交情况

 

 

销售市场

一、全国重点城市住宅交易情况

本周监测的重点城市中,成交面积环比上周广州、南京和武汉出现下跌,其中武汉下滑19%,下滑幅度最大;其余各城市成交面积环比上周均出现上涨,其中北京上涨幅度最大,达到45%。

二、全市商品房周交易情况

全市商品房周成交情况来看:本周全市商品房成交量约为44.38万㎡,环比上涨59%;成交套数为3623套,环比上涨25%。
普通住宅成交量约为31.41万㎡,环比上涨29%;成交套数为2978套,环比上周上涨27%。本周成交前三的项目为天浩尚元郡,成交11529㎡,套数为84套;华洲城,成交10039㎡,套数为115套;金地西沣公元,成交9545㎡,套数为100套。
商业成交量约为18643㎡,环比上涨53%,成交套数146套;环比上涨78%.本周成交前三的项目分别是西安华南城,成交6662㎡,套数为55套;上上城,成交1077㎡,套数为15套;圣地亚哥,成交850㎡,套数为2套。
办公成交量约101709㎡,环比上涨498%;成交套数292套,环比上涨13%。本周成交前三的项目分别是曲江万众国际,成交62483㎡,套数为29套;长安国际中心,成交8485㎡,套数为6套;凤凰大厦,成交5740㎡,套数为92套。
别墅成交量约3164㎡,环比上涨278%;成交套数10套,环比上涨233%。本周成交前三的项目分别是金地湖城大境,成交1444㎡,套数为5套;紫薇永和坊,成交574㎡,套数为2套;曲江公馆,成交508㎡,套数为1套。

 

三、各区域普通住宅周成交量走势

本周全市各区域成交面积环比上周除浐灞和城内出现下跌外,其余各区域均出现上涨,其中城东、城西和曲江上涨幅度最大,分别上涨64%、60%和53%。

 

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