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2017年西安房地产2月市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-03-16 | 浏览:2241次

市场综述
 
热点城市调控效果显现,房价进入稳定通道
 ——房贷利率现收紧,重点城市可能跟进
      在公布的1月份70城房价中,15个热点城市大部分新建商品住宅房价指数呈平缓回调状态。在因地制宜、因城施策的房地产调控政策下,市场变化明显,从近期召开的两会中可以看出,楼市调控在今年仍会持续,春节过后,央行频频收紧信贷,继上调常备借贷便利后利率,北京、广州开始收紧信贷,同时重点调控城市出炉,房贷利率收紧可能陆续跟进。随着部分城市利率的进一步调整,加之证监会、 中国基金业协会新颁发的相关条例,房企融资渠道进一步收窄。
      西安市场在2月成交量虽环比下降,但同比涨幅较大,处于近年同期成交高点,在市场淡季和春节的影响下,表现不俗。

宏观市场
政策环境
信贷现收紧趋势,房企融资再受限
     在2月28日上午习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议,习近平指出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,坚持房屋居住属性。要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。
       2017年人民银行金融市场工作会议上提出:宏观上要管住货币,微观信贷政策要支持合理自主购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。防止资金“脱实向虚”“以钱炒钱”。同时北京、广州收紧房贷后,预期房贷政策收紧范围将会扩大。
      中国基金业协会发布相关规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。加之证监会发布定增新规,进一步缩小了房企的融资渠道。
经济环境
2月PMI为51.6%,CPI同比涨幅0.8%,PPI持续上升
   2月份,制造业PMI为51.6%,且高于去年同期2.6个百分点,已连续5个月保持在51.0%以上,制造业继续保持稳中向好的发展态势,目前来看制造业市场需求回升,进出口继续回稳向好,新动能持续发力,企业对未来发展信心持续增强。企业对市场预期继续看好。
      2月CPI同比上涨0.8% ,CPI同比涨幅低于上月1.7个百分点,远低于市场预期,创两年新低, 一方面是由于去年和今年春节时间错位,二是受翘尾因素几乎为零的影响。此外,基于去年房价快速上涨和居民财务杠杆上升过猛,将抑制今年居民消费,导致终端消费品难以出现明显的上涨。但仍将持续温和态势。
      2月PPI同比上涨7.8% ,连续第六个月上涨,涨幅进一步扩大。显示工业运行状况持续改善。PPI的增长相应会拉动下游消费领域包括房地产、汽车、家电、生活必需品消费以及服务类消费支出的增长,即PPI的增长会间接影响CPI的增长。
行业动态
本月行业成交及新闻动态
2月份行业动态主要包含以下几点:
1、融资另辟蹊径,龙湖发行30.4亿绿色债券。龙湖地产有限公司于2月17日披露,其间接附属公司已接获发改委批复,核准发行人公开发行规模不超过人民币40.4亿元的绿色债券。其中第一期绿色债券的发行规模为人民币30.4亿元,分别包括债券票面利率为4.4%的五年期债券人民币16亿元,及债券票面利率为4.67% 的七年期债券人民币14.4亿元。       
 2、昆百大65.6亿全购我爱我家进入房产中介市场。2月27日,停牌筹划半年之久的昆百大A(000560,SZ)披露重大资产重组预案,拟以发行股份及支付现金的方式合计斥资61.82亿元收购北京伟业我爱我家(以下简称我爱我家)94%股权,同时以3.78亿元协议收购相关股东所持我爱我家剩余6%股权。作为百货公司的昆百大,本次交易完成后,收购标的我爱我家将成为其控股子公司,公司将新进入房地产中介服务行业。
3、当代置业携手中金公司高新再落子。2017年2月22日,当代置业与陕西中金公司签署战略合作协议,未来双方将合作开发中金公司拥有的西安高新区优质地块。双方合作的第一个项目为中金公司旗下的西安高新区核心优质地块。该项目定位为当代置业最高端的万国城ΜΟΜΛ产品线。

楼市观察
1
西安房地产市场分析
 
 
2017年2月西安市土地市场

2月份西安市共推出20宗挂牌土地,成交8宗。

 
2017年2月西安市土地供销及楼面价走势图

 

2月西安市土地成交面积为274亩、土地成交均价158万元/亩,住宅楼板均价1031元/㎡。据统计, 2017年2月,西安市共推出挂牌土地20宗,推出土地面积59.72万平方米,环比下滑48.82%;共成交土地8宗,共成交面积18.27万平方米,环比下滑84.22% ,同比下滑72.92%;其中住宅用地为4宗,商业用地4宗。总体来看,本月土地市场供应和成交都出现下降,拿供应来看,主要集中在国际港务区,推出土地多为商住用地;土地成交集中在长安区域,成交地块多为住宅用地。

 
重点成交地块分析


商品房数据
 
西安商品房月度供销价走势

 

2017年2月份西安市商品房新增供应面积41.18万㎡,环比下滑66.26%,同比下滑1.84%;商品房销售面积111.2万㎡, 环比下滑38.29%,同比上涨61.49%,在传统淡季和春节假期的影响下环比虽有下滑,但同比仍居近年同期高位,整体市场表现良好;2月份商品房销售均价8298元/㎡,环比下滑3.54%,同比上涨16.48%,本月总体成交下滑对价格有一定拉低影响。总体来看2月份西安商品房市场较1月供需双降,价格微跌。

 
西安商品房库存及去化周期情况

 

截止2017年2月末西安商品房库存为2572.2万平米,比上月减少14.44万平米,库存面积连续17个月下降,去化周期为14个月,较2016年初下降10个月。

 
西安商品房2月份各区域供销价情况

 

2017年2月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是城西,其次是浐灞、曲江,分别为13.99万㎡、8.24万㎡和7.48万㎡,分别占全市商品房新增供应面积的33.98%、20.01%和18.17%;2月份商品房成交量是浐灞居首位,成交24.57万㎡,其次是曲江、城西,分别成交24.47万㎡、15.77万㎡。成交价格高新居首位,成交均价为9422元/㎡。

商品住宅数据
 
西安商品住宅月度供销价走势

 

2017年2月份西安商品住宅新增供应面积29.19万㎡,环比下滑71.33%,同比下滑2.21%;商品住宅销售面积94.44万㎡,环比下降36.69%,同比上涨53.09%;2月份商品住宅销售均价7537元/㎡,环比下滑2.8%,同比上涨17.75%,2月份较1月份西安商品住宅销量下滑,但同比居于近年同期成交高点,价格较1月略有下跌。

 
西安商品住宅库存及去化周期情况

 

      截止2017年2月末西安市商品住宅库存量为1057.67万㎡,比上月减少18.51万㎡,库存面积持续减少,去化周期为6.5个月,较2016年初下降8.5个月。随着供需关系的持续变化,以及目前市场上供应有限,西安市商品住宅去化周期有望继续减少。

 
西安商品住宅各面积段成交占比情况

 

2017年2月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比43%,环比1月上涨3个百分点,随着刚改产品需求结构进一步变化,小三房逐渐成为市场成交的主力产品,两房产品在逐渐淡出市场,从供给端来看,小三房也成为众多刚改项目的主推产品。

 
西安商品住宅2月份各区域供销价情况

 

2017年2月份西安商品住宅新增供应面积城西居首,其次是浐灞和曲江,分别为12.98万㎡、7.71万㎡和3.98万㎡,占全市商品住宅新增供应量分别为44.47%、26.41%和13.63%;2月份商品住宅成交面积最大的区域为浐灞成交22.40万㎡,其次是曲江和城西,分别成交20.98万㎡和13.71万㎡;价格方面曲江居首位为8999元/㎡,其次是高新8290元/㎡。

 
西安商品住宅2月成交面积热力图

 
西安商品住宅2月成交单价热力图


商业数据
 
西安商业月度供销价走势

 

2017年2月份西安市商业物业新增供应面积5.33万㎡,环比下滑35.21%,同比上涨61.71%;商业销售面积4.8万平米,环比下滑27.61%,同比上涨52.94%;2月份商业物业销售均价为22121元/㎡,环比下滑3.83%,同比上涨7.77%,2月份西安市商业总体位于成交低位,量价齐跌,仍供大于求。

 
西安商业库存及去化周期情况

 

截止2017年2月末西安市商业物业库存量为689.21万平米,去化周期为75个月,目前西安市场商业库存压力依然严峻,亟需解决。
 
西安商业2月份各区域供销价情况

 

2017年2月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是经开,其次是高新和城西,分别为2.87万㎡、0.93万㎡和0.55万㎡,占全市商业新增供应面积的53.95%、17.48%和10.34%;2月份西安商业成交最大的区域是城西,成交1.28万㎡,占比26.55%,其次是浐灞和经开;价格方面高新居首位为27721元/㎡,其次是曲江26601元/㎡和城南26085元/㎡。

 
西安商业2月成交面积热力图


 
西安商业2月成交单价热力图


办公物业数据
 
西安办公物业月度供销价走势

 

2017年2月份西安市办公物业无新增供应面积;办公销售面积6.73万平米,环比下滑63.66%,同比上涨103.29%;2月份办公物业销售均价10922元/㎡,环比下滑0.25%,同比上涨34.3%。2月份西安办公物业无新增供应,总体量价齐跌,仍是供大于需。

 
西安办公物业库存及去化周期情况

 

截止2017年2月末西安市办公物业库存面积277.18万平米,去化周期为27个月,作为先去库存的难点和重点,目前西安市场办公物业库存压力依旧。

 
西安办公物业2月份各区域供销价情况

 

2017年2月份西安市办公物业各区域都没有新增供应;2月份西安办公物业成交面积最大的区域是高新,其次是经开和曲江,分别成交3.13万㎡、1.01万㎡、0.71万㎡,分别占比46.51%、15.01%、10.55%;价格方面除城内外,高新居首位,成交价格为元11861/㎡,其次是经开11703元/㎡、城东10615元/㎡。

 
西安办公2月成交面积热力图


 
西安办公2月成交单价热力图

 

销售排行
 
2017年2月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计371122平米,在全市商品住宅备案面积中占比39%,比上月上涨11个百分点。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有2个,较上月减少1个,相较上月TOP20门槛下降2.87%。从上榜项目来看融创天朗融公馆连续3月入围榜单。从区域分布看,2月商品住宅TOP20中,浐灞占6席,领跑全市。新晋项目12个,有碧桂园凤凰城、曲江香都、金辉世界城、旭景清园等。

 
2017年2月份西安商业项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商业TOP20项目备案面积合计38075平米,在全市商业备案面积中占比79%,较上月持平。本月商业TOP20入榜门槛较上月下降25.32%。从项目来看西安华南城连续10个月入围榜单,龙湖源著连续3个月入围榜单,从区域分布看,2月商业TOP20中,曲江占据4席,领跑全市。新晋项目14个,包括万明丰国际广场、曲江凤凰池、宫园壹号等。

 
2017年2月份西安办公项目销售业绩排行榜

 

本月西安市办公TOP20项目备案面积合计50340平米,在全市办公备案面积中占比75%,比上月下降12个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月下降18.51%。从入榜项目来看香榭兰廷已连续11个月入围榜单,华润二十四城连续4个月入围,绿地国际花都连续3个月入围、天地源悦熙广场、太奥广场、宝德云谷金阶连续2个月入围。从区域分布看,2月办公TOP20中,高新占据9席,领跑全市。新晋项目12个,包括高新NEWWORLD、莱安中心等。

开盘数据
 
西安市商品房开盘新推量走势图

 

2月份监测西安开盘项目数量6个,2月为传统市场淡季,但部分房企以加足马力开始抢占2017市场份额,由于2016年销售较好,加之近两年由于去库存供应有所减少,市场上房源充足的项目较往年有所减少,在供需变化下,2月市场成交火热。从营销方面来讲,多数项目紧抓情人节和元宵节等开展活动,其中华远与ofo单车跨界合作,为行业内较新营销模式。

西安市场总结
总体来看,2月西安市场总体表现良好,受传统淡季和春季假日影响,商品房成交环比下滑,但同比增幅较大,对比近年同期为成交高点,调控政策并未对市场造成太大影响,随着商品住宅库存量的进一步减少,以及品牌开发商的竞相入驻,结合2月入市楼盘成交的火热情况,后期市场预期良好。
      随着落户政策的进一步放开,将会加快人口导入,对西安经济发展和整个房地产的发展有着积极的意义。西咸一体化的不断推进,城市骨架的进一步拉伸,以及大规模的招商引资,为西安后期发展创造了良好的培养基,城市轨道交通的进一步发展也将助力西安房地产市场的发展。
声明:数据来源于中国指数研究院,涵盖区域为城东、城西、城北、城南、城内、高新、浐灞、曲江、经开。

 

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