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2017年西安房地产1月市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-03-28 | 浏览:2004次
市场综述

地方两会定调2017 楼市基调

 ——控房价和去库存并行,因城施策继续执行

继多部委加码楼市调控后,调控力度不断深化。为保持调控效果,从政策层面继续执行因城施策并稳步推进城镇化,继续完善差异化信贷政策,支持去库存,分类实施房地产金融调控。地方两会纷纷强调促进房地产市场平稳健康发展,不同城市间调控方向不同,一二线热点城市主要以“控房价”和“挤泡沫”为主,三四线城市坚持去库存,因城施策2017继续实施。同时随着调控不断深入,一直处于相对宽松的信贷政策将出现收紧。

1月西安由于节假日影响成交出现回落,但同比仍属增加,土地市场延续2016年末火热,成交创往年同期高点,房企竞相拿地布局,加之近期一系列利好政策,西安后期市场仍具备潜力。


宏观市场

政策环境

楼市调控继续加码,“控房价”和“去库存”成关键

1月10日,国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示,现在面对的矛盾是一二线城市的高房价以及三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规规定和财政金融政策。同一天,银监会指出,完善差异化信贷政策,支持去库存,分类实施房地产金融调控。建部、财政部、国土部三部门共同发声强调加快推进棚户区改造工作,确保提高棚改货币化安置比例。

在1月召开的地方两会中, “促进房地产市场平稳健康发展”成为地方政府工作报告中出现最多的字眼,坚持居住属性、抑制投资投机、合理增加供应等说法也被频繁提及,针对不同城市的现状,热点城市控房价、挤泡沫,三四线库存压力较大的城市仍以去库存为主,因城施策继续实施。

经济环境

1月PMI为51.3%,CPI、PPI同比均上涨

2017年1月份PMI为51.3%,比上月微落0.1个百分点,延续平稳扩张态势。12月PMI略低的原因由于春节假日因素影响,制造业生产和市场需求增速有所放缓。但供需仍然保持稳定增长. 。

1月CPI为2.5%,CPI同比涨幅高于上月0.4 个百分点,造成1月份CPI同比上行的原因主要是春节错月和节日因素影响,同时“春节错月”将导致翘尾因素明显回落,2月份的物价走势可能会下探,但未来总体有望继续温和上行。

1月PPI同比6.9%,PPI连续回升,为5年来新高。PPI同比涨幅比上月扩大1.4个百分点,基数是导致涨幅扩大的重要因素,工业产品价格上涨反映经济运行回暖,随着市场形势的继续好转,2017年PPI存在着上涨的压力。但总体来看,2017年经济开局良好,延续了去年经济稳中向好的态势。供需基本面平衡、经济结构优化、外贸进出口稳步回升、企业预期良好,这些都释放着积极的信号。

行业动态

本月行业成交及新闻动态

1月份行业动态主要包含以下几点:

1、 融创入股链家、乐视。1月9日,融创中国发布公告称,其间接全资附属公司融创房地产,与北京链家及北京链家的经营股东订立增资协议。融创房地产将通过增资事项,以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。1月13日,融创中国以人民币60.41亿元收购乐视网8.61%股权,以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%股权,以10.5亿元收购乐视影业15%股权。 

2、华润371.7亿转让公司全部股份予深圳地铁。万科1月12日傍晚公告称,公司股东华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其持有的万科A股股份转让予地铁集团,约占公司总股本的15.31%。标的股份的转让价格为人民币371.7亿元,对应的每股交易价格为22.00元/股;

3、2017年1月中国房地产企业销售TOP100。TOP100房企1月的销售金额合计4311.8亿元,销售面积合计3648.1万平方米,环比2016年12月分别下降了19%和12%。万科、碧桂园在新年的第一个月都完成了400亿以上的业绩,TOP3房企的销售业绩总和较去年1月同比增长了123%。尤其是碧桂园,接近去年同期的四倍,TOP20企业中,龙湖、鲁能、旭辉、泰禾等几家在1月排行榜中的名次均有大幅度提升。龙湖、鲁能跻进前十。


楼市观察

1

西安房地产市场分析

2017年1月西安市土地市场


2017年1月西安市土地供销及楼面价走势图

1月西安市土地成交面积为1734亩(1156028平米)、土地成交均价338万元/亩,住宅楼板均价3411元/㎡。据统计, 2017年1月,西安市共推出挂牌土地18宗,推出土地面积116.69万平方米,环比上升9.46%;共成交土地22宗,共成交面积115.6万平方米,环比下滑5.12% ,同比上涨372.03%;其中住宅(含商业)用地为8宗,商业用地7宗,住宅用地7宗。


重点成交地块分析


2017年1月西安市土地各区域成交情况


商品房数据

西安商品房月度供销价走势

2017年1月份西安市商品房新增供应面积122.04万㎡,环比下滑13.09%,同比上涨29.82%;商品房销售面积180.19万㎡, 环比下滑15.82%,同比上涨12.18%;1月份商品房销售均价8602元/㎡,环比下滑2.22%,同比上涨8.23%。1月份西安商品房市场较12月供需双降,价格略微下跌。


西安商品房库存及去化周期情况

截止2017年1月末西安商品房库存为2586.64万平米,比上月减少16.96万平米,库存面积连续16个月下降,去化周期为14个月,较2016年初下降10个月。1月受传统春节因素影响,去化速度有所减慢。


西安商品房1月份各区域供销价情况

2017年1月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是城南、经开、城西,分别为29.08万㎡、22.04万㎡和20.02万㎡,分别占全市商品房新增供应面积的23.83%、18.06%和16.40%;1月份商品房成交量是高新居首位,成交38.04万㎡,其次是浐灞、城西。成交价格高新居首位,成交均价为10893元/㎡。


商品住宅数据

西安商品住宅月度供销价走势

2017年1月份西安商品住宅新增供应面积101.8万㎡,环比下滑8.83%,同比上涨35.92%;商品住宅销售面积149.17万㎡,环比下降15.28%,同比上涨12.73%;1月份商品住宅销售均价7754元/㎡,环比下滑0.35%,同比上涨15.65%。受传统春节因素影响,1月份较12月份西安商品住宅销量下滑,价格微跌。


西安商品住宅库存及去化周期情况

截止2017年1月末西安市商品住宅库存量为1076.18万㎡,比上月增加4.26万㎡,库存面积和12月相比略有增加,去化周期为6.8个月,较2016年初下降8.2个月。在近期土地市场火热以及各项利好政策的刺激下,西安市商品住宅去化周期有望继续减少。


西安商品住宅各面积段成交占比情况

2017年1月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比40%(其中三室户型占比为85.7%),环比12月上涨9个百分点,目前市场上以刚需和首改为成交主力,其中包括2016年新入市项目碧桂园天玺、恒大翡翠龙庭、保利心语花园等在90-120平销售情况表现强劲。


西安商品住宅1月份各区域供销价情况

2017年1月份西安商品住宅新增供应面积城南居首,其次是经开和城西,分别为22.97万㎡、21.06万㎡和18.46万㎡,占全市商品住宅新增供应量分别为22.56%、20.69%和18.13%;1月份商品住宅成交面积最大的区域为浐灞成交31.16万㎡,其次是城西和曲江;除去城内,价格方面高新居首位为9810元/㎡,其次是曲江9607元/㎡。


西安商品住宅1月成交面积热力图


西安商品住宅1月成交单价热力图


商业数据

西安商业月度供销价走势

2017年1月份西安市商业物业新增供应面积8.23万㎡,环比下滑33.61%,同比上涨14.96%;商业销售面积6.63万平米,环比下滑33.49%,同比下滑17.37%;1月份商业物业销售均价为23003元/㎡,环比下滑3.76%,同比上涨23.25%,1月份西安市商业价量齐跌,仍供大于求。


西安商业库存及去化周期情况

截止2017年1月末西安市商业物业库存量为687.37万平米,去化周期为76个月,目前西安市场库存压力主要来源于商业和办公,其中商业库存压力最为严峻,亟需解决。

西安商业1月份各区域供销价情况

2017年1月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是高新,其次是城南和城西,分别为2.65万㎡、2.06万㎡和1.49万㎡,占全市商业新增供应面积的32.24%、25.06%和18.13%;1月份西安商业成交最大的区域是高新,成交2.31万㎡,占比34.79%,其次是浐灞和经开;价格方面除城内,曲江居首位为28932元/㎡,其次是城南28743元/㎡和浐灞26318元/㎡。


西安商业1月成交面积热力图


西安商业1月成交单价热力图


办公物业数据

西安办公物业月度供销价走势

2017年1月份西安市办公物业新增供应面积0.8万㎡,环比下滑92.7%,同比下滑60.5%;办公销售面积18.52万平米,环比下滑9.73%,同比上涨2.77%;1月份办公物业销售均价10950元/㎡,环比下滑3.72%,同比下滑12.76%。1月份西安办公物业量价齐跌,仍是供大于需。


西安办公物业库存及去化周期情况

截止2017年1月末西安市办公物业库存面积283.91万平米,去化周期为28个月,较12月减少1个月,作为先去库存的难点和重点,目前西安市场办公物业库存压力依旧。


西安办公物业1月份各区域供销价情况

2017年1月份西安市办公物业新增供应的仅有浐灞,新增供应面积0.8万㎡ ;1月份西安办公物业成交面积最大的区域是高新,其次是经开和城南,高新成交13.92万㎡,占比75.16%;价格方面除城内外,曲江居首位,成交价格为19223元/㎡,其次是经开12892元/㎡、城南11736元/㎡。


西安办公1月成交面积热力图


西安办公1月成交单价热力图


销售排行

2017年1月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计500711平米,在全市商品住宅备案面积中占比28%,比上月下降5个百分点。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有3个,较上月减少2个,相较上月TOP20门槛上涨了11.59%。从上榜项目来看南飞鸿十年城、融创天朗融公馆、融创天朗臻园、唐顿庄园连续2月入围榜单。从区域分布看,1月商品住宅TOP20中,浐灞占7席,领跑全市。新晋项目16个,有碧桂园天玺、融创天朗蘭园、中铁建西派国际等。其中鼎城馥桂园、春晓华苑为集中备案项目。


2017年1月份西安商业项目销售业绩排行榜

本月西安市商业TOP20项目备案面积合计61506平米,在全市商业备案面积中占比79%,较上月上升17%。本月商业TOP20入榜门槛较上月下降53.41%。从项目来看西安华南城连续9个月入围榜单,泰华金贸国际、龙湖源著连续2个月入围榜单。从区域分布看,1月商业TOP20中,高新占据5席,领跑全市。新晋项目17个,包括万达西安ONE、西安淘宝生态城、浐灞半岛等。


2017年1月份西安办公项目销售业绩排行榜

本月西安市办公TOP20项目备案面积合计160341平米,在全市办公备案面积中占比87%,比上月上升12个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月下降38.92%。从入榜项目来看香榭兰廷已连续10个月入围榜单,莱安中心、华润二十四城连续3个月入围。从区域分布看,1月办公TOP20中,高新占据9席,领跑全市。新晋项目12个,包括高新NEWWORLD、莱安中心等。


开盘数据

2013-2017年1月西安市商品房开盘新推量走势图

1月份监测西安开盘项目数量6个,虽临近农历年末,推盘量较之前减少,但不少房企营销力度不减,锁定返乡置业客户,执行相关营销计划,同时积极筹备新品面市,助力节后抢占市场,本月活动主要以返乡置业和年末维系回馈业主为主。

声明:数据来源于中国指数研究院,涵盖区域为城东、城西、城北、城南、城内、高新、浐灞、曲江、经开。
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