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2016年西安房地产12月市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-04-05 | 浏览:1305次

市场综述

中央多次强调房地产稳健发展

             ——因城施策继续进行,西安加入调控阵营

随着调控的不断进行,热点城市成交量和房价涨幅都出现回落,但调控加码仍在不断进行,一部分房价涨幅过快的城市不断加入调控阵营。12月中央决策层多次提出要求房屋回归居住属性,抑制炒房和房地产泡沫,加快建立符合国情的长效机制,严格限制信贷流向投资投机性购房;合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地;同时加快住房租赁市场立法。为保持调控效果,部分热点城市调控加码,房价涨幅过快城市新加入调控阵营,因城施策在2017年持续推进。

与此同时,西安由于国庆后房价涨幅过快,个别土拍市场火热造成一定看涨预期,为保证房地产稳健发展,2017.01.01西安启动限购。


宏观市场

政策环境

中央强调房屋居住属性,加快建立长效机制

2016年中央经济工作会议提出推动房地产平稳发展。会议提出坚持稳中求进的工作总基调,坚持供给侧结构性改革。要继续实施积极的财政政策和稳健中性的货币政策; 增强汇率弹性,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定;同时防控金融风险。会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,明确强化房屋居住属性,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

同时为落实党中央《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,针对温州房屋土地使用权到期问题提出采取“两不一正常”的过渡性办法处理。有利于形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

为保证房地产稳健发展,2016年12月31日下午,西安市重启限购,其中明确指出:自2017年1月1日起,本市及非本市户籍家庭(包括夫妻双方及未成年子女)在城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)只能新购买一套住宅(含新建住房和二手住房)。

经济环境

12月PMI为51.4%,CPI为2.1%,PPI为5.5%

        12月(PMI)为51.4%,略低于上月0.3个百分点,保持在扩张区间,为年内次高点。 12月PMI略低的原因由于临近年末部分企业逐步减少生产,以及严重雾霾导致部分企业停产。总体来看年末制造业扩张有所加快,受房地产投资、基建PPP、企业利润改善、制造业投资恢复等带动。生产与订单差值创三年以来新低,显示供需状况好转. 国内实体经济逐步回暖 。

12月CPI为2.1%,CPI同比涨幅低于上月0.2个百分点, 2016年全年CPI同比上涨2.0%,CPI在正常预期范围内,有利于经济复苏,不会影响货币政策走向。

12月PPI同比5.5%,11月为3.3%,PPI连续回升,为5年来新高。 12月PPI同比涨幅继续扩大,大幅超预期。涨幅继续扩大,黑色系和石油等大宗带动PPI价格加速上涨。除汇率波动等因素外,工业生产和市场需求稳定增长,去产能、去库存政策的效果显现,供需关系逐步改善。 总体经济企稳迹象明显。

行业动态

本月行业成交及新闻动态

12月份行业动态主要包含以下几点:

1、 2016年中国房地产销售TOP100排行榜, 2016年规模房企扩张迅速,销售门槛提升明显。从金额门槛来看,TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元,同比升51%;其中,TOP20提升最快,由2015年的358亿跨越至647亿,同比大幅提升了81%。3家企业过3000亿,千亿房企达12家;其中恒大继续以3731.5亿领跑。

 2、12月西安房企之间收购联合加快,其中包括宏府与当代置业共同开发“宏府•鹍翔九天”;蓝光地产入驻西安拿下沣东三块地;宏府集团联合海亮地产获取了长安区两宗城改性质的商住用地;西安万科与西安真爱现代农业发展有限公司的合资公司西安幸福公园置业有限公司,以6.075亿元总价摘得雁塔区182.68亩土地;碧桂园与瑞景置业共同开发长乐东路占地约400亩的项目;万科收购陕西宝天房地产开发有限公司80%股份,拿下其项目“国宾中央区” 。

3、万达、富力5年合作开发25个商业综合体。12月20日,大连万达集团旗下的万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议,宣布从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。

4、保利集团收购中航地产业务,保利房地产公司于12月2日与中航地产及其下属企业共同签署相关补充协议,以20.3亿元收购中航工业集团地产业务。交易完成后中航地产将剥离地产开发业务,聚焦物业资产管理业务。


楼市观察

1

西安房地产市场分析

2016年12月西安市土地市场

挂牌

 

成交

 

12月份西安市共推出27宗挂牌土地,成交25宗。


2016年12月西安市土地供销及楼面价走势图

 

12月西安市土地成交面积为1828亩(1218377平米)、土地成交均价404万元/亩,住宅楼板均价2080元/㎡。据统计, 2016年12月,西安市共推出挂牌土地27宗,推出土地面积106.61万平方米,环比上涨36.47%;共成交土地25宗,共成交面积121.84万平方米,环比上涨103.24% ,其中住宅(含商业)用地为13宗,商业用地6宗,住宅用地5宗,科教用地1宗。


重点成交地块分析


商品房数据

西安商品房月度供销价走势

 

2016年12月份西安市商品房新增供应面积140.42万㎡,环比下滑28.86%,同比下滑35.76%;商品房销售面积214.06万㎡, 环比下滑6.28%,同比上涨23.07%;12月份商品房销售均价8797元/㎡,环比上涨11.85%,同比上涨2.78%。12月份西安商品房市场较11月供需双降,价格上升明显。


西安商品房库存及去化周期情况

 

截止2016年12月末西安商品房库存为2603.6万平米,比上月减少78.49万平米,库存面积连续15个月下降,去化周期为14个月,较年初下降10个月。较上月将周期缩短了1个月,主要是由于12月市场行情依旧较好,加速了去化。


西安商品房12月份各区域供销价情况

 

2016年12月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是浐灞、曲江、经开,分别为35.09万㎡、24.99万㎡和20.08万㎡,分别占全市商品房新增供应面积的24.99%、17.80%和14.30%;12月份商品房成交量是高新居首位,成交58.39万㎡,其次是浐灞、曲江。除城内,成交价格曲江居首位,成交均价为10049元/㎡。


商品住宅数据

西安商品住宅月度供销价走势

 

2016年12月份西安商品住宅新增供应面积111.66万㎡,环比下滑21%,同比下滑16.72%;商品住宅销售面积176.07万㎡,环比下降14.34%,同比上涨25.17%;12月份商品住宅销售均价7781元/㎡,环比上涨5.47%,同比上涨10.29%。12月份较11月份西安商品住宅量跌价涨,仍保持供不应求的态势。


西安商品住宅库存及去化周期情况

截止2016年12月末西安市商品住宅库存量为1071.92万㎡,比上月下降77.53万㎡,库存面积持续15个月下降,去化周期为6.8个月,较年初下降8.2个月。以西安市场目前的火热情况来看,西安市商品住宅去化周期有望继续减少。


西安商品住宅各面积段成交占比情况

 

2016年12月份西安市商品住宅各面积段成交占比中70-120㎡成交占比52%,120-140㎡面积段环比11月上涨3个百分点,改善性需求在积极入市.其中70 ㎡以下较11月上升3个百分点,主要原因为万达ONE、乔布斯公馆公寓产品集中备案。


西安商品住宅12月份各区域供销价情况

 

2016年12月份西安商品住宅新增供应面积浐灞居首,其次是经开和曲江,分别为30.12万㎡、17.31万㎡和15.53万㎡,占全市商品住宅新增供应量分别为26.97%、15.50%和13.91%;12月份商品住宅成交面积最大的区域为高新,成交46.83万㎡,其次是浐灞和曲江;除去城内,价格方面高新居首位为8921元/㎡,其次是曲江8805元/㎡。


西安商品住宅12月成交面积热力图


西安商品住宅12月成交单价热力图


商业数据

西安商业月度供销价走势

 

2016年12月份西安市商业物业新增供应面积12.39万㎡,环比下滑58.99%,同比下滑62.9%;商业销售面积9.97万㎡ ,环比上涨80.11%,同比下滑43.72%;12月份商业物业销售均价为23902元/㎡,环比上涨13.19%,同比上涨16.87%,12月份西安市商业价量齐涨,供仍大于求。


西安商业库存及去化周期情况

 

截止2016年12月末西安市商业物业库存量为684.47万平米,去化周期为75个月,较11月增加8个月,在西安住宅以去库存为主的基调下,限购不出台的情况下,西安市商业库存压力依然严峻,迟迟无法缓解。

备注:经多方数据验证,11月商业物业库存量由632.75万㎡更正为672.75万㎡,11月商业库存周期为67个月。

西安商业12月份各区域供销价情况

 

2016年12月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是浐灞,其次是曲江和城西,分别为3.6万㎡、3.43万㎡和1.99万㎡,占全市商业新增供应面积的29.06%、27.68%和16.06%;12月份西安商业成交最大的区域是高新,成交1.73万㎡,其次是城西和曲江;价格方面曲江居首位为28893元/㎡,其次是城东26247元/㎡和浐灞24350元/㎡。


西安商业12月成交面积热力图


西安商业12月成交单价热力图


办公物业数据

西安办公物业月度供销价走势

 

2016年12月份西安市办公物业新增供应面积10.9万㎡,环比上涨73.86%,同比下滑28.46%;办公销售面积20.52万平米,环比上涨62.19%,同比上涨75.63%;12月份办公物业销售均价11373元/㎡,环比上涨4.52%,同比上涨19.11%。12月份西安办公物业量价齐涨,仍是供大于需的局面。


西安办公物业库存及去化周期情况

 

截止2016年12月末西安市办公物业库存面积295.18万平米,去化周期为29个月,较11月减少5个月,12月办公物业销量为年内最高,去化周期较11月明显缩短,但目前西安办公物业库存压力依旧。


西安办公物业12月份各区域供销价情况

 

2016年12月份西安市办公物业新增供应最大的为曲江、城东、城西,分别新增供应面积5.85万、2.80万㎡、1.64万㎡ ;12月份西安办公物业成交面积最大的区域是高新,其次是曲江和经开,分别成交9.31万㎡、3.71万㎡和2.56万㎡;价格方面曲江居首位成交价格为12985元/㎡,其次是高新12321元/㎡、城北10904元/㎡。


西安办公12月成交面积热力图


西安办公12月成交单价热力图


销售排行

2016年12月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计582464平米,在全市商品住宅备案面积中占比33%,比上月上涨4个百分点。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有5个,较上月减少3个,相较上月TOP20门槛下降了22.9%。从上榜项目来看金地西沣公元、万达西安one、金辉世界城超过或连续4个月入围榜单。从区域分布看,12月商品住宅TOP20中,高新占7席,领跑全市。新晋项目16个,有万科高新华府、万科翡翠天誉、碧桂园嘉誉等。


2016年12月份西安商业项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商业TOP20项目备案面积合计61506平米,在全市商业备案面积中占比62%,较上月下降9%。本月商业TOP20入榜门槛较上月上升169.37%。从项目来看西安华南城连续8个月入围榜单。从区域分布看,12月商业TOP20中,经开占据4席,领跑全市。新晋项目16个,包括紫薇永和坊、曲江凤凰城等。


2016年12月份西安办公项目销售业绩排行榜

 

本月西安市办公TOP20项目备案面积合计154343平米,在全市办公备案面积中占比75%,比上月减少6个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月上涨53.22%。从入榜项目来看香榭兰廷已连续9个月入围榜单。从区域分布看,12月办公TOP20中,高新占据8席,领跑全市。新晋项目9个,包括泰华金贸国际、曲江万众国际等。


开盘数据

2014-2016年12月西安市商品房开盘新推量走势图

 

12月份监测西安开盘项目数量13个,名企年末入市首开,如碧桂园天玺、中铁建西派国际等,老盘新推如自然界,对市场整体成交促进比较明显,本月主要以年末老业主维系和返乡置业活动居多。

声明:数据来源于中国指数研究院,涵盖区域为城东、城西、城北、城南、城内、高新、浐灞、曲江、经开。

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