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2017西安房地产3月市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-04-16 | 浏览:2833次

市场综述
政策调控逐步深化  区域联动性增强              
                                 ——西安严查市场违规
      随着传统销售旺季的到来,因城施策调控在本月继续加强和深化。2017政府工作报告提出坚持房屋居住属性,加强房地产市场分类调控。本月30余城市加码调控,此轮调控呈现中心城市和周边城市政策同时调控,联动促进市场平稳,城市群“调控场”已然形成,片区联动政策下限购限贷逐步形成相互作用。除此之外多个城市对新购房屋再次售卖时限进行限制,降低流动性。政策从多方位稳定市场预期,促进市场回归理性。
      西安市场在3月呈现出“房荒”现象,住宅市场供需失衡开始显现,品牌房企项目成交集中度明显增加,西安房管局从本月开始严查违规售房,促进市场回归理性。

宏观市场
政策环境
楼市再现密集调控,联动促进市场平稳
2017年3月5日,第十二届全国人民代表大会五次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。 2017年发展目标:国内生产总值增长6.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12% ;其中对于房地产李克强提出因城施策去库存,继续实施房地产分类调控;坚持房屋居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立促进房地产平稳健康发展的长效机制。
      3月30余城市加码调控,楼市调控进一步深化 ,一二线中心城市政策升级外,北京一月之内连出重拳,大城市周边的三四线城市也纷纷加入限购限贷行列。这一轮的调控政策也呈现出新的变化,表现为中心城市和周边城市政策同步调控,联动促进市场平稳。 城市群“调控场”已然形成,片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用。
      3月20日,西安市住房保障和房屋管理局即日起将对无证售房等违法违规行为进行专项整治,违规开发商将暂停其所有项目的网签手续。即日起,该局将开展为期一个月的房地产市场秩序专项整治活动。
经济环境
3月PMI为51.8%,CPI同比0.9%,PPI同比7.6%
      3月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.8%,连续两个月上升,高于上月0.2个百分点,制造业持续保持稳中向好的态势。创下近5年以来新高。显示制造业持续保持稳中向好的态势,非制造业扩张步伐进一步加快。
      3月份CPI同比上涨0.9%, CPI较2月小幅回升但仍维持在1%以下低位符合预期,食品价格同比继续下降仍是主要原因,二季度翘尾因素回升带动同比小幅上涨,CPI同比可能温和回升,全年无明显通胀压力。
      3月份PPI同比上涨7.6%, PPI涨幅在连续5个月扩大后出现回落,阶段性见顶。统计局此前指出“2月或是PPI年内高点”,预判PPI后续平缓下行,维持全年均值+6.5%的判断。
     随着全球经济的回升,国内供给侧结构性改革加快,金融监管力度加大,虚拟经济降温,实体经济发展环境不断改善,有效投资仍将保持适度增长。一季度,经济增速呈现回升势头,总体保持平稳运行。预计二季度我国经济运行稳中有升、稳中向好的态势仍将延续。
行业动态
本月行业成交及新闻动态
3月份行业动态主要包含以下几点:
1、万科携手万通进入秦汉新城。3月24日上午,北京万通与西安万科战略合作签约仪式在秦汉新城举行。四方万通CEO张悠金与西安万科总经理钱嘉在各方见证下签署了《万通与万科战略合作协议》。此次万通、万科联合在秦汉新城建设的西安理想城市项目致力于打造一座可持续发展,能够实现城市理想,宜居、宜业的生活之城,将结合秦汉新城深厚的历史文化底蕴与不同形式的主题生态公园打造文创、旅游产业。
2、深地铁为收购万科15.31%股份筹集220亿贷款。3月21日,深圳地铁集团为收购万科15.31%股份,筹集了220亿元俱乐部贷款。担任牵头行的是招商银行和建设银行,分别承贷120亿元和100亿元,贷款期限为5年。
3、2017年第一季度中国房地产企业销售TOP100。2017年第一季度规模房企继续扩张,门槛提升明显。从金额门槛来看,TOP30门槛增速加剧,由16年第一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元,同比大幅提升了83%。一季度龙头房企万科、碧桂园、恒大的业绩都已超千亿,其中碧桂园销售金额1452.6亿元,同比增长238.8%。

楼市观察
1
西安房地产市场分析
2017年3月西安市土地市场

 

3月份西安市共推出32宗挂牌土地,成交37宗。

2017年3月西安市土地供销及楼面价走势图

 

3月西安市土地成交面积为2045亩、土地成交均价251万元/亩,住宅楼板均价1031元/㎡。据统计, 2017年3月,西安市共推出挂牌土地32宗,推出土地面积130.23万平方米,环比上升118.07%,同比上涨237.3%;共成交土地37宗,共成交面积136.33万平方米,环比上涨646.2% ,同比上涨865.51%;其中住宅(含商业)用地为17宗,商业用地13宗,住宅用地7宗。
2017年3月西安市土地成交区域分析

 

3月西安市土地成交其中住宅(含商业)用地为17宗,商业用地13宗,住宅用地7宗。拿区域来看,主要集中在国际港务区,共计成交82.15万㎡,共计22宗。其中陆港集团拿地20宗,其中商业用地7块,住宅用地4块,住宅(含商业)9宗,成交面积达1021亩,成交总额23.23亿元。随着2021年全运会主场馆选址的确定,以及西安综合保税区和陕西自贸区的落地,国际港务区的一系列项目开始启动,成为供应和成交热点。除此之外本月中海在大明宫板块布局拿地,新城控股进驻西安,首个项目吾悦广场落户沣东。
重点成交地块分析


商品房数据
西安商品房月度供销价走势

 

2017年3月份西安市商品房新增供应面积129.73万㎡,环比上涨215.03%,同比下滑12.35%;商品房销售面积145.95万㎡, 环比上涨31.25%,同比下滑6.12%;3月份商品房销售均价8625元/㎡,环比上涨3.95%,同比上涨3.65%。总体来看3月份西安商品房市场较2月量价齐升。

西安商品房库存及去化周期情况

 

截止2017年3月末西安商品房库存为2518.04万平米,比上月减少54.16万平米,库存面积连续18个月下降,去化周期为14个月,较2016年初下降10个月。

西安商品房3月份各区域供销价情况

 

2017年3月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是经开,其次是曲江、高新,分别为41.87万㎡、22.98万㎡和15.69万㎡,分别占全市商品房新增供应面积的32.27%、17.71%和12.09%;3月份商品房成交量是经开居首位,为25.85万㎡,其次是浐灞、曲江,分别为25.82万㎡和25万㎡。成交价格高新居首位,成交均价为9732元/㎡。

商品住宅数据
西安商品住宅月度供销价走势

 

2017年3月份西安商品住宅新增供应面积68.14万㎡,环比上涨133.44%,同比下滑13.01%;商品住宅销售面积121.43万㎡,环比上涨28.58%,同比下滑12.44%,供销比为0.56 ;3月份商品住宅销售均价7549元/㎡,环比上涨0.17%,同比上涨12.28%,3月份较2月份西安商品住宅量价齐升。

西安商品住宅库存及去化周期情况

 

截止2017年3月末西安市商品住宅库存量为1007.71万㎡,比上月减少49.96万㎡,库存面积持续减少,去化周期为6.3个月,较2016年初下降8.7个月。随着供需关系的持续变化,以及目前市场上供应有限,西安市商品住宅去化周期有望继续减少。

西安商品住宅各面积段成交占比情况

 

2017年3月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比41%占据市场主力,120㎡以上较上月增加3%,主要由于改善需求的释放和改善类产品的的入市。70㎡以下的成交占比为10%,环比上月增加3%,小面积投资类的需求得到释放。

西安商品住宅3月份各区域供销价情况

2017年3月份西安商品住宅新增供应面积经开居首,其次是曲江和城西,分别为15.03万㎡、14.79万㎡和12.37万㎡,占全市商品住宅新增供应量分别为22.06%、21.71%和18.16%;3月份商品住宅成交面积最大的区域为经开,成交21.85万㎡,其次是浐灞和曲江,分别成交21.76万㎡和19.63万㎡;价格方面曲江居首位为8998元/㎡,其次是高新8421元/㎡。

西安商品住宅3月成交面积热力图


西安商品住宅3月成交单价热力图


商业数据
西安商业月度供销价走势

 

2017年3月份西安市商业物业新增供应面积15.04万㎡,环比上涨182.18%,同比下滑36.32%;商业销售面积7.23万平米,环比上涨50.6%,同比下滑18.82%;3月份商业物业销售均价为25601元/㎡,环比上涨15.73%,同比下滑22.31%,3月份西安市商业总体成交较2月有所增加,量价齐涨,仍供大于求。

西安商业库存及去化周期情况

 

截止2017年3月末西安市商业物业库存量为682.43万平米,去化周期为75个月,目前西安市场商业库存压力依然严峻,亟需解决。
西安商业3月份各区域供销价情况

 

2017年3月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是经开,其次是曲江和城南,分别为7.3万㎡、3.48万㎡和1.59万㎡,占全市商业新增供应面积的48.5%、23.12%和10.56%;3月份西安商业成交最大的区域是浐灞,成交1.89万㎡,占比26.14%,其次是经开和高新;价格方面高新居首位为27499元/㎡,其次是经开27494元/㎡和曲江26340元/㎡。

西安商业3月成交面积热力图


西安商业3月成交单价热力图


办公物业数据
西安办公物业月度供销价走势

 

2017年3月份西安市办公物业新增供应面积31.97万㎡,2月办公无供应,同比下滑7.58% ;办公销售面积9.79万平米,环比上升45.42%,同比上涨92.42%;3月份办公物业销售均价11634元/㎡,环比上涨6.51%,同比上涨11.09%。3月份西安办公物业较2月总体量价齐升,仍是供大于需。

西安办公物业库存及去化周期情况

 

截止2017年3月末西安市办公物业库存面积289.75平米,去化周期为27个月,作为先去库存的难点和重点,目前西安市场办公物业库存压力依旧。

西安办公物业3月份各区域供销价情况

 

2017年3月份西安市办公物业新增供应面积最大的区域是经开,其次是高新和城南,分别为15.03万㎡、6.78万㎡和5.95万㎡,占全市商业新增供应面积的47%、21.2%和18.61% ;3月份西安办公物业,其次是城南,分别成交2.62万㎡、1.69万㎡;价格方面曲江居首位,成交价格为元14429/㎡,其次是高新12763元/㎡、经开12547元/㎡。

西安办公3月成交面积热力图


西安办公3月成交单价热力图


销售排行
2017年3月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计401619平米,在全市商品住宅备案面积中占比33%,比上月下降6个百分点。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有1个,较上月减少1个,相较上月TOP20门槛上涨45%。从上榜项目来看恒大翡翠龙庭、华远海蓝城、浐灞半岛、龙湖香醍国际社区连续3月入围榜单。从区域分布看,3月商品住宅TOP20中,曲江占6席,领跑全市。新晋项目6个,有锦尚名城、华远枫悦、保利心语花园、招商依云曲江等。

2017年3月份西安商业项目销售业绩排行榜

 

本月西安市商业TOP20项目备案面积合计50116平米,在全市商业备案面积中占比69%,较上月下降10个百分点。本月商业TOP20入榜门槛较上月上涨57.59%。从项目来看西安华南城连续11个月入围榜单,龙湖源著连续4个月入围榜单,从区域分布看,3月商业TOP20中,曲江占据7席,领跑全市。新晋项目14个,包括碧桂园凤凰城、太奥广场、曲江6号等。

2017年3月份西安办公项目销售业绩排行榜

 

本月西安市办公TOP20项目备案面积合计64450平米,在全市办公备案面积中占比66%,比上月下降9个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月上升49.42%。从入榜项目来看香榭兰廷已连续12个月入围榜单,绿地国际花都连续4个月入围,天地源悦熙广场、太奥广场连续3个月入围。从区域分布看,3月办公TOP20中,高新占据6席,领跑全市。新晋项目14个,包括华商豪盛旺座城、旭景新港、南飞鸿广场等。

开盘数据
西安市商品房开盘新推量走势图

 

3月份监测西安开盘项目数量19个,3月为传统销售旺季,许多楼盘选择在此时亮相开盘。本月开盘的项目普遍成交量较大,其中包括融创南长安街壹号、蓝光公园华府楼盘首开均在500套以上,多数项目开盘的去化率较高,市场成交火热。除此之外部分项目如中海昆明路九号、紫薇西棠等本月在市场亮相,开始进行前期咨询。

西安市场小结
总体来看,3月市场成交较2月回升明显,商品住宅量价齐升。随着库存周期的不断缩短,加之市场新增房源有限,3月总体商品住宅市场表现为供不应求,同时市场成交集中度较高,品牌房企项目表现亮眼。随着西咸一体化、招商引资和自贸区挂牌等利好政策的进一步落地,市场预期良好催化成交热度,目前西安房地产市场处于增长周期。但从三月中央层面和各城市的加码调控情况来看,多方发力保证房地产稳步增长,对比西安目前的市场表现来看,政策加码概率较大。随着房地产市场整顿等政策的出台,后期市场会逐渐回归理性和稳步增长。
声明:数据来源于中国指数研究院,涵盖区域为城东、城西、城北、城南、城内、高新、浐灞、曲江、经开。

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