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2017西安房地产市场5月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-06-20 | 浏览:1533次
市场综述
西安楼市调控再升级 5月商品房销量下滑

汉纸妹

     5月全国市场以限售和市场整顿政策为主,楼市整体成交表现平稳。除此短期政策作用下,长期政策向租赁市场、集体经营性土地入市进一步推进。
     西安市政府继“418”政策后出台史上最为细致的“5.19房十八条”,进一步规范商品房销售行为,从供应端、销售端严格把控,促使西安房地产市场健康平稳发展。而从5月西安市场整体表现来看,商品房市场量跌价涨,政策效应显现。随着政策对市场的规范化,预计下半年西安市场供需失衡将得到缓解,房价平稳发展。
宏观市场
1
政策环境
住宅租赁条例公布  西安市场监管加码 
5月19日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)开始向社会公开征求意见,其中对“房屋租赁”的各方,进行了详细的权责界定,对发展租赁市场给予法律保障,也是房地产长效机制中的重要一环。
      5月23日,国土部发布了《中华人民共和国土地管理法(修正案)》并开始公开征求意见。修正案针对我国当前土地征收制度不完善,实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价等实际问题。
      5月19日,西安市房管局出台“房十八条”,加强对开发企业和销售环节的管理,进一步规范市场秩序和维稳市场。5月23日,房管局对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度,将房十八条细则进行量化分解和执行落地,超过5分者暂停网签,进一步加强了房地产市场管理。
2
经济环境
5月PMI为51.2%,CPI同比上涨1.5%,PPI同比上涨5.5%
      5月份,PMI为51.2%,与上月持平,持续高于临界点,制造业稳定增长。
      5月份,CPI同比上涨1.5%,涨幅较上月上升0.3个百分点,连续三个月回升,主要受非食品价格和翘尾因素上涨影响,总体物价涨幅扩大,但仍然处于较低的水平。短期来看,肉蛋菜价格依然有下行压力,物价不会大幅上涨
       5月份,PPI同比上涨5.5%,涨幅较上月回落0.9个百分点,增速继续回落,但仍处高位运行,原材料价格上涨仍是PPI上涨的主要动力,但已经出现了全面的回落,主要随着金融监管不断加强导致的资金成本增加、企业补库存进入尾声、全球大宗商品价格不振叠加基数效应,预计后期PPI将持续回落。
       在无明显通胀压力,5月工业增加值、PMI、进出口数据都出现一定的超预期情况下,再次印证中国经济不断走好的良好态势。
3
行业动态
本月行业成交及新闻动态
5月份行业动态主要包含以下几点:
1、融创中国再度举牌金科股份 持股已增至25%
5月1日,金科股份发布公告称,融创旗下子公司天津润泽和天津润鼎通过二级市场增持公司股票,合计持股1,335,841,985股,占公司总股本的25.00%。股份持有位列第二。
2、融创天朗与瑞景合作  共同开发城东新项目
5月10日下午,融创天朗与西安瑞景房地产开发有限公司关于“长乐坡项目”正式签约,项目毗邻西安地铁一号线长乐坡站,预计开发用地306亩。
3、万科、绿城首进港务区,五大项目同日启动 
5月26日,西安国际港务区与万科集团就“万科国际广场”城市综合体、新合新苑安置社区两大项目,以及绿城中国参与建设的西安体育中心区域中的西安全运村、西安全运湖、西安灞河岸线(全运段)三大项目落户国际港务区。


楼市观察
1
西安房地产市场分析
2017年5月西安市土地市场


2017年5月西安市土地供销及楼面价走势图

5月西安市土地成交面积为565亩、土地成交均价237万元/亩,住宅楼板均价1914元/㎡。据统计, 2017年5月,西安市共推出挂牌土地9宗,推出土地面积34.5万㎡,环比下降43.12%,同比上涨666.67%;共成交土地17宗,共成交面积37.64万㎡,环比上涨45.22% ,同比上涨205.27%。

2017年5月西安市土地成交属性分析

5月西安市土地成交中,住宅(含商业)用地为4宗,成交面积为6.65万㎡,占比17.67%;商业用地9宗,成交面积18.07万㎡,占比48%;住宅用地4宗,成交面积12.91万㎡,占比31.33%。

2017年5月西安市各区域土地市场成交情况

本月除过高陵、户县、周至郊县区域外,其中成交最多为西咸新区,成交5.27万㎡,为西咸国际文化教育园用地,是西咸新区文化建设重点项目;陆港集团继3月在国际港务区大规模拿地后,本月再次出手,在西咸一体化和自贸区的影响下,西咸新区和国际港务区的拿地开发动作不断,为今年两大热点区域。

重点成交地块分析


商品房数据
5月西安商品房市场量跌价涨

2017年5月份西安市商品房新增供应面积94.07万㎡,环比下滑56.47%,同比下滑34.25%;商品房销售面积146.37万㎡, 环比下滑45.2%,同比下滑25.03% ;4月份商品房销售均价8948元/㎡,环比上涨6.52%,同比上涨20.49%。总体来看5月份西安商品房市场较4月量跌价涨。

5月西安商品房库存及去化周期持续下降

截止2017年5月末西安商品房库存为2267.95万㎡,比上月减少149.96万㎡,库存面积连续下降,去化周期为13个月,较2016年初下降11个月。

西安商品房5月份各区域供销价情况

2017年5月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是城西、浐灞、高新,分别为28.65万㎡、23.75万㎡和13.97万㎡;5月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、经开、高新,分别为29.33万㎡、22.69万㎡和20.59万㎡;成交价格曲江居首位,成交均价为11780元/㎡。

商品住宅数据
5月西安商品住宅市场量跌价涨

2017年5月份西安商品住宅新增供应面积66.3万㎡,环比下滑56.99%,同比下滑33.52%;商品住宅销售面积115.86万㎡,环比下滑48.68%,同比下滑33.34%;5月份商品住宅销售均价7844元/㎡,环比上涨3.34%,同比上涨15.29%,受4.18和5.19政策和市场供应不足影响,5月份较4月份西安商品住宅量跌价涨。

5月西安商品住宅库存及去化周期持续下降

截止2017年5月末西安市商品住宅库存量为801.83万㎡,比上月减少107.67万㎡,库存面积持续减少,去化周期为5个月,较2016年初下降10个月。目前商品住宅去化周期自2013年来处于历史地位,市场供不应求,房源短缺严重。

5月西安商品住宅公寓类产品走俏

2017年5月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比33%占据市场主力,但较4月下降4个百分点;其中70㎡以下成交占比为13%,较上月提升4个百分点,主要原因是商品住宅房源短缺且价格高企,公寓产品成交量逐渐增加;140-160㎡占比7%,较上月上升1个百分点,改善型需求积极入市。

西安商品住宅5月份各区域供销价情况

2017年5月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和经开,分别为20.75万㎡、17.32万㎡和7.15万㎡;5月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、经开和城西,成交25.77万㎡、16.66万㎡和16.21万㎡;价格方面曲江居首位为10491元/㎡,其次是高新9902元/㎡。

西安商品住宅5月成交面积热力图


西安商品住宅5月成交单价热力图


商业数据
5月西安商业市场量价齐跌

2017年5月份西安市商业物业新增供应面积3.93万㎡,环比下滑59.51%,同比下滑86.86%;商业销售面积7.87万㎡ ,环比下滑21.55%,同比上涨26.61%;5月份商业物业销售均价为24044元/㎡,环比下滑5.44%,同比上涨23.71%,5月份西安市商业总体成交较4月量价齐跌。

5月西安商业库存及去化周期情况小降

截止2017年5月末西安市商业物业库存量为674.16万平米,去化周期为87个月,目前西安市场商业库存压力依然严峻,亟需解决。
5月西安商业各区域供销价情况

2017年5月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和城西,分别为1.22万㎡、1.17万㎡和0.9万㎡;5月份西安商业成交排名前三的区域是经开、曲江和高新,成交面积是1.77万㎡、1.57万㎡、1.49万㎡;价格方面城南居首位为28190元/㎡,其次是曲江26933元/㎡和高新24738元/㎡。

西安商业5月成交面积热力图


西安商业5月成交单价热力图


办公物业数据
5月西安办公市场量价齐跌

2017年5月份西安市办公物业新增供应面积1.4万㎡,环比下滑91.34%,同比上涨102.13% ;办公销售面积15.96万㎡,环比下滑12.73%,同比上涨43.99%;5月份办公物业销售均价10837元/㎡,环比下滑0.82%,同比下滑1.37%。5月份西安办公物业较4月总体量价齐跌。

5月西安办公物业库存及去化周期持续下降

截止2017年5月末西安市办公物业库存面积269.52万㎡,去化周期为22个月,较上月减少2个月。目前办公库存量正在逐渐减少,随着自贸区和政府招商引资等利好因素的不断释放,办公库存周期有望进一步缩短。

5月西安办公物业各区域供销价情况

2017年5月份西安市办公物业新增供应面积的区域只有浐灞,为1.4万㎡;5月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、经开和城南,成交面积分别为5.88万㎡、3.1万㎡、1.97万㎡;价格方面曲江居首位为15481元/㎡,其次是城内13638元/㎡、经开12463元/㎡。

西安办公5月成交面积热力图


西安办公5月成交单价热力图


销售排行
2017年5月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计37.03万㎡,在全市商品住宅备案面积中占比32%,与上月持平。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有2个,较上月减少10个,相较上月TOP20门槛下滑59.64%。从上榜项目来看华远枫悦连续3月入围榜单,天浩·上元郡、西安恒大都市广场、富力白鹭湾连续两月入围榜单。从区域分布看,5月商品住宅TOP20中,浐灞占5席,领跑全市。新晋项目16个,有御锦城、蓝光公园华府、隆源国际城等。

2017年5月份西安商业项目销售业绩排行榜

本月西安市商业TOP20项目备案面积合计46053㎡,在全市商业备案面积中占比59%,较上月下降13个百分点。本月商业TOP20入榜门槛较上月上涨23.79%。从项目来看西安华南城连续13个月入围榜单,中海城连续4个月入围榜单,西安淘宝生态城、碧桂园凤凰城连续3个月入围,从区域分布看,5月商业TOP20中,高新占据6席,领跑全市。新晋项目14个,包括金源御景华府、长安大街3号、中海悦墅等。

2017年5月份西安办公项目销售业绩排行榜

本月西安市办公TOP20项目备案面积合计132428㎡,在全市办公备案面积中占比65%,比上月下降7个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月上升12.41%。从入榜项目来看香榭兰廷已连续14个月入围榜单,天地源悦熙广场连续5个月入围,欧亚国际连续4个月入围,华商豪盛旺座城、明丰国际广场、曲江万众国际、南飞鸿广场。从区域分布看,5月办公TOP20中,高新占据7席,领跑全市。新晋项目13个,包括龙记观澜山、华润二十四城、万科赛高悦府等。

开盘数据
西安市商品房开盘新推量走势图

5月份监测西安开盘项目数量11个,随着市场库存量的逐渐减少,加之新开工项目有限,开盘量也较前两个月有所下滑,本月新政出台,对预售证和开盘监管变严,本月的开盘主要呈现以下特点:开盘时间缩短,一拿到预售证即开盘;验资和排号门槛提高;由于房管局新政要求开盘房源与购房人数的1:1原则,加之近期改善型产品成交萎缩,5月开盘项目解筹率有所下滑。在市场持续供需失衡之下,得房源者得市场。

西安市场小结

汉纸妹

 5月市场商品住宅成交量下滑明显,价格较4月有所上涨。其中成交量下滑主要原因是:第一,5月西安楼市调控继续加码,对销售环节乱象进行严格把控,在此情况下市场降温,客户逐渐出现观望情绪。第二,目前房价高企且418政策后首付提高,一部分购房需求被抑制。第三,目前市场上商品住宅供应处于低位。5月商品住宅价格微涨主要原因是目前市场仍是严重供需失衡,因此价格坚挺之势未变。随着调控的进一步深化,在政策引导下市场将继续回归理性,加之市场传统淡季的逐渐来临,6月份成交量上涨空间有限,价格涨幅也将趋缓。


证券简称:美城股份
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