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2017西安房地产市场7月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-08-11 | 浏览:1129次
  市场综述:租赁市场发展步伐加快 长效机制促稳楼市
  
  本月住建部等九部门发布相关通知,提出要在人口净流入大的城市发展租赁市场,并选取了12个城市作为首批的试点城市。同时广州首次提出“租售同权”,保障租房人享有就近上学等公共权益,发展住房租赁迎来了前所未有的政策关注,对促进房地产市场长期平稳发展具有重要意义。7月中央政治局会议提出房地产市场要坚持政策连贯性,在此情况下,房地产调控仍会贯穿全年。
  
  7月西安市场迎来传统淡季,同时在在调控政策的影响下,本月市场成交明显下滑,开盘解筹率较之前下降明显。
  
  宏观市场
  
  1、政策环境
  
  坚持房地产政策连贯性  长效机制稳楼市
  
  7月17日,广州市政府相关通知提出:赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。
  
  7月20日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
  
  7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,同时部署下半年经济工作,提出要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。
  
  西安本月出台628政策执行细则,申明了6月28日之前的购房的进行界定和对户籍概念等进行重申,另外对引进的高端人才购房实行宽松政策;在调控加码的同时,房管局公布下半年市场供应量,总计包含239家楼盘,约1857万平米,解渴西安楼市。
  
  2、经济环境
  
  7月PMI为51.4%,CPI同比上涨1.4%,PPI同比上涨5.5%
  
  7月份,PMI为51.4%,比上月小幅回落0.3个百分点7月份,与上半年均值基本持平,制造业总体走势平。
  
  7月份,CPI同比上涨1.4%,涨幅较上月下降0.1个百分点,食品价格仍下跌为主因,今年以来新涨价因素较弱,难以抵消翘尾因素的走弱。展望未来,随着食品价格回暖,CPI有望缓慢回升,但全年仍处温和通胀区域。
  
  7月份PPI同比上涨5.5%,涨幅连续3个月持平。环比来看,PPI增长0.2%,这是自3月份以来PPI环比增速首次转为上升。随着投资放缓,对工业产品的需求可能走弱,不存在工业产品价格显著上涨的基础。
  
  总体来看,7月CPI、PPI走势平稳,经济现在稳中向好,处于巩固发展的状态。
  
  3、行业动态
  
  本月行业成交及新闻动态
  
  7月份行业动态主要包含以下几点:
  
  1、融创收购万达76个酒店及13个文旅项目。
  
  7月10日,万达集团与融创签订了76个酒店的转让协议,同时将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款,两项转让总价达631.7亿元.
  
  2、曲江文旅和西安饮食“易主”华侨城。
  
  7月1日,西安曲江文化旅游股份有限公司发布公告称,华侨城集团与其签署协议,以增资扩股方式,成为曲江文旅控股股东。与此同时,西安饮食也发布公告称,与华侨城集团签署相关转让协议,华侨城集团将拥有西安饮食15%的股份以及21.04%股份对应的表决权,成为新的控股股东。
  
  3、万科联手中国财团近790亿收购普洛斯。
  
  7月14日下午,万科宣布:与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。万科占股比例21.4%,成为普洛斯第一大股东。
  
  楼市观察
  
  1、2017年7月西安市土地市场
  
  2017年7月西安市土地供销及楼面价走势图
  
  7月西安市土地成交面积为1467亩、土地成交均价284万元/亩,住宅楼板均价1602元/㎡。据统计, 2017年7月,西安市共推出挂牌土地19宗,推出土地面积125.31万平方米,环比下滑37.59%,同比上涨41.47% ;共成交土地25宗,共成交面积97.79万平方米,环比下滑2.6% ,同比上涨306.27%。
  
  2017年7月西安市土地成交属性分析
  
  7月西安市土地成交中,住宅(含商业)用地为9宗,成交面积为48.28万㎡;商业用地5宗,成交面积9.43万㎡;住宅用地11宗,成交面积47.1万㎡;
  
  7月各区域土地成交情况
  
  本月临潼区为土地面积成交最多的区域,为28.6万㎡,其中中海和新城控股分别在临潼拿地,打造低密的高端住宅区;本月浐灞生态区成交23.98万㎡,其中有三宗之前熔断的地块,拍卖方式为现场竞价、竞配套,多家品牌房企参与,最后以超过最高限价、最高商业自持、最高现房销售面积成交,其中两宗被碧桂园获得,一宗被荣德获得。总体来看,本月房企拿地积极,土地市场成交依然火热。
  
  重点成交地块分析
  
  2、商品房数据
  
  7月西安商品房市场量跌价升
  
  2017年7月份西安市商品房新增供应面积168.53万㎡,环比下滑9.78%,同比上涨38.66%;商品房销售面积112.81万㎡, 环比下滑28.32%,同比下滑32.84% ;总体来看7月份西安商品房市场较6月量跌价涨,本月供应量增加明显,继续大于销售量。
  
  7月西安商品房库存量继续减少
  
  截止2017年7月末西安商品房库存为2162.56万平米,比上月减少43.97万平米,库存面积连续下降,去化周期为12个月,较年初下降2个月。
  
  7月西安商品房各区域供销价情况
  
  2017年7月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是城西、经开、高新,分别为33.4万㎡、30.99万㎡和26.76万㎡;7月份商品房成交量排名前三的区域是经开、城西、高新,分别为21.96万㎡、21.56万㎡和15.1万㎡ 。
  
  商品住宅数据
  
  7月西安商品住宅供应量持续增加
  
  2017年7月份西安商品住宅新增供应面积114.5万㎡,环比下滑13.74%,同比上涨59.05%;商品住宅销售面积66.32万㎡,环比下滑41.32%,同比下滑52.36%;7月份较6月份西安商品住宅量价齐跌,供应量明显上升,远超销售量。
  
  7月西安商品住宅库存量开始上升
  
  截止2017年7月末西安市商品住宅库存量为683.55万㎡,比上月增加69.11万㎡,自2015年10月开始,首次出现库存量上升。去化周期为4.6个月,较上月增加0.6个月。在目前商品住宅供应有望持续增加的情况下,市场供需有望逐渐得到平衡。
  
  西安商品住宅各面积段成交占比情况
  
  2017年7月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比36%占比最大,其中小三室成交占据市场主力;70㎡-90㎡以下成交占比为18%,较上月增加2个百分点,70㎡以上较上月增加1个百分点,总价低的小户型受到追捧。
  
  7月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  2017年7月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、高新和城西,分别为22.52万㎡、20.76万㎡和17.37万㎡;7月份商品住宅成交面积排名前三的区域为城西、浐灞和经开,分别为15.54万㎡、9.8万㎡和9.16万㎡ 。
  
  西安商品住宅7月成交面积热力图
  
  西安商品住宅7月成交单价热力图
  
  3、商业数据
  
  7月西安商业市场成交量涨价跌
  
  2017年7月份西安市商业物业新增供应面积17.59万㎡,环比下滑0.14%,同比上涨39.71%;商业销售面积22.63万㎡ ,环比上涨101.41%,同比上涨120.6%;7月份西安市商业总体成交较6月量涨价跌.
  
  7月西安商业库存及去化周期情况
  
  截止2017年7月末西安市商业物业库存量为693.85万平米,去化周期为86个月,目前西安市场商业库存压力依然严峻,亟需解决。
  
  7月西安商业各区域供销价情况
  
  2017年7月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城南、城西和经开,分别为4.21万㎡、3.96万㎡和3.86万㎡;7月份西安商业成交排名前三的区域是经开、曲江和城西,成交面积是8.18万㎡、4.98万㎡、3.2万㎡。
  
  西安商业7月成交面积热力图
  
  西安商业7月成交单价热力图
  
  4、办公物业数据
  
  7月西安办公市场量价齐跌
  
  2017年7月份西安市办公物业新增供应面积16.57万㎡,环比上涨61.63%,同比下滑19.31% ;办公销售面积14.17万平米,环比下滑47.98%,同比上涨41.99%。7月份西安办公物业较6月总体量价齐跌。
  
  7月西安办公物业库存及去化周期持续下降
  
  截止2017年月末西安市办公物业库存面积205.5万㎡,去化周期为18个月,较上月减少1个月。
  
  7月西安办公物业各区域供销价情况
  
  2017年7月份西安市办公物业新增供应面积排名前三的区域是经开、城西和城南,分别为为6.67万㎡、5.64万㎡、2.67万㎡;7月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,成交面积分别为5.18万㎡、2.81万㎡、1.88万㎡。
  
  西安办公7月成交面积热力图
  
  西安办公7月成交单价热力图
  
  5、销售排行
  
  2017年7月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜
  
  本月西安市商品住宅前20项目备案面积合计26.43万平米,在全市商品住宅备案面积中占比40%,较上月上涨8%。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有1个,较上月减少2个,相较上月TOP20门槛下滑39.4%。从上榜项目来看隆源国际城、龙湖花千树、龙腾万都汇连续3个月入围榜单。从区域分布看,7月商品住宅TOP20中,经开占4席,领跑全市。新晋项目10个,有蓝光公园华府、曲江香都、文投楠香郡等。
  
  2017年7月份西安商业项目销售业绩排行榜
  
  本月西安市商业TOP20项目备案面积合计172473平米,在全市商业备案面积中占比76%,较上月上升11个百分点。本月商业TOP20入榜门槛较上月上涨23.17%。从项目来看西安华南城连续7个月入围榜单,中海悦墅连续3个月入围,从区域分布看,7月商业TOP20中,城西占据5席,领跑全市。新晋项目16个,包括万众广场、赛高国际街区、太奥广场等。
  
  2017年7月份西安办公项目销售业绩排行榜
  
  本月西安市办公TOP20项目备案面积合计90261平米,在全市办公备案面积中占比64%,比上月下降17个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月下降13.77%。从入榜项目来看天地源悦熙广场连续7个月入围,华润二十四城、高新大都荟连续3个月入围。从区域分布看,7月办公TOP20中,高新占据10席,领跑全市。新晋项目14个,包括欧亚国际、富华大厦、万科赛高悦府等。
  
  6、开盘数据
  
  西安市商品房开盘新推量走势图
  
  7月份监测西安开盘项目数量21个,7月预售证的审批速度加快,同时在政策的影响下,楼盘一拿到预售证10日内即开盘,市场整体推盘速度加快。由于调控政策加码和市场淡季的到来,本月市场成交出现下滑。628新政后,月度平均解筹率较之前明显降低至50%左右。
  
  西安市场小结
  
  拿备案情况来看,7月商品房成交较6月量跌价涨,商品住宅销量下滑明显,商业成交量上升明显,对商品房价格有一定拉升。本月土拍市场热度持续发酵,浐灞三宗之前的熔断地块入市成交,且全部超过最高限价、商业自持和现房销售上限,再次刷新今年楼板价新高。土拍市场成交火爆,但本月二级市场成交降温明显,在政策的影响下,本月市场平均开盘解筹率下滑明显,在外地人购房被限制和淡季的双重影响下,市场成交遇冷。7月商品住宅供应量持续增加,本月商品住宅库存量开始出现上升,随着供应的不断增加,市场供需将逐渐平衡。
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