美城讲坛
市场月报
美城干货
市场周报
 新闻快递
 2018年2月份商品住宅销售价格延续总
 2018年1-2月份全国房地产开发投资和
 聚焦两会丨房地产税何时征收?对房
 2018年2月MC英雄榜
 统计局:1月70城房价,52城环比还在
 【年会】“美”誉同心 “城”耀同行
 2018年1月MC英雄榜
 重磅!透过中央经济会议看西安房地
 联系我们
公司名称:西安美城房地产顾问有限公司 
地址:西安经济开发区凤城一路6号利君V时代A座9F 
邮编:710016 
电话:029-86115500转8839
传真:029-86185500-8801
E_mail:b_city@163.com
 市场月报 当前位置:首页 >> 美城讲坛 >> 市场月报 >> 详细信息
2017西安房地产市场8月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-09-19 | 浏览:1120次
  市场综述

  《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》  房地产自1998年以来的重大改革

  汉纸妹

  第一、这意味着中心城市楼市发生了巨大变化,不仅仅是“租售并举”,未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。商品房将成为有钱人的游戏,供应量会减少(因为大量土地要建设租赁住房、保障房),但购买的人也将减少。

  第二、大城市狂涨的房价,将受到各类租赁住房、政策性住房的制约,只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大,就可以遏制商品房的价格,让它涨得慢点。

  第三、“集体建设用地租赁住房”主要在郊区,对郊区房价影响较大。

  宏观市场

  1、政策环境

  全国13个城市纳入集体建设用地建设租赁住房试点

  8月20日,西安市政府为解决“落户难”问题,制订本市住宅小区立户工作规范。本市住宅小区指新建商品房住宅小区、城(棚)改安置住宅小区、单位自建住宅小区和租赁型保障房住宅小区。

  8月28日,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。这13个城市,为中国核心城市,可见中央建立“租售并举”住房体系的决心之大。在中央层面密集推动下,各地政府积极响应,深圳、杭州陆续出台住房租赁试点方案。

  2、经济环境

  8月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.7%,为年内次高点,比上月上升0.3个百分点,已连续13个月在荣枯线以上。

  8月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.8%,环比上涨0.4%。

  8月份,工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨6.3%,环比上涨0.9%。1-8月平均,工业生产者出厂价格同比上涨6.4%,工业生产者购进价格同比上涨8.4%。

  总体来看,8月我国经济稳中向好态势持续发展。

  3、行业动态

  1、万达内部大调整,告别房地产走上轻资产之路。8月10日,万达集团发文称,万达卖掉的是酒店资产,但保留了酒店管理公司;万达卖掉了万达城91%的股权给融创,但依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。万达告别了房地产,从此大步走上轻资产之路。2、当代置业牵手惠尔集团进驻高陵。8月11日上午在北京,当代置业与陕西惠尔集团合作签约仪式举行,双方将合作开发渭城风景项目二期。3、雅生活集团获绿地10亿入股,双品牌驱动战略开启。继今年6月雅居乐雅生活服务股份有限公司收购绿地集团全资子公司——上海绿地物业服务有限公司100%股权后,近日,雅生活集团与绿地集团再次达成深层次战略合作关系——绿地集团10亿元战略入股雅生活集团,取得20%股份,成为雅生活集团长期战略性股东。4、阿里巴巴将在西安设立西北总部。8月19日陕西西安举办的首届世界西商大会上,阿里巴巴集团董事局主席马云表示,将在西安设立阿里巴巴西北总部,更好地支持“一带一路”建设和西部大开发。5、蓝光集团与莲湖区和老城根公司签署合作协议。莲湖区政府与蓝光集团就大兴北广场项目签订合作协议,蓝光在西安的第二个项目将落户红庙坡板块。

  楼市观察

  2017年8月西安市土地市场

  2017年8月西安市土地供销及楼面价走势图

  8月西安市土地成交面积为1252亩、土地成交均价284万元/亩,住宅楼板均价2518元/㎡。据统计,2017年8月,西安市共推出挂牌土地24宗,推出土地面积196.7万平方米,环比上涨151.5%,同比上涨238.1%;共成交土地25宗,共成交面积83.46万平方米,环比下滑14.7%,同比上涨18.3%。

  2017年8月西安市土地成交属性分析

  8月西安市土地成交中,住宅(含商业)成交面积为43.69万㎡;住宅用地成交面积37.5万㎡;商业用地成交面积37.92万㎡。住宅用地位于经开、未央、沣东、灞桥。商服用地主要位于浐灞、曲江、临潼。科教、交通用地分别成交1宗,分别位于经开和航天新城板块。

  8月各区域土地成交情况

  8月,未央、曲江、沣东成交量位居前三甲,分别达28.83万㎡、15.17万㎡、11.84万㎡,较上月均呈上涨之势。未央区共推出5宗土地,其中,凤城八路以南的三宗地连为整块,被西安源鑫置业以11190万元摘得。曲江以商服用地成交为主,植物园西侧220亩低密度商业地块被曲江建设集团10.13亿元摘得。沣东成交一宗优质住宅用地,最终由碧桂园“最高限价104300万元+住宅现房销售面积274849平方米+廉租房异地配建费83463万元(1850元/平方米X451150平方米)”的条件竞得。

  重点成交地块分析

  商品房数据

  8月西安商品房市场量价齐跌

  2017年8月份西安市商品房新增供应面积150.2万㎡,环比下滑10.9%,同比上涨6.6%;商品房销售面积93.89万㎡,环比下滑16.8%,同比下滑33.3%;8月份商品房销售均价10534元/㎡,环比下滑5.9%,同比上涨35.1%。总体来看8月西安商品房市场呈现了供、量、价齐跌的态势。

  8月西安商品房库存量持续减少

  截止2017年8月末西安商品房库存为2086.68万平米,比上月减少75.88万平米,较去年同期减少791万平方米。从上图可以看出,随着上半年大力去化,库存面积持续下降,去化周期为12个月,较年初下降2个月。

  8月西安商品房各区域供销价情况

  8月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是高新、城西、曲江,分别为36.31万㎡、34.78万㎡和26.89万㎡;8月份商品房成交量排名前三的区域是经开、曲江、城西,分别为16.03万㎡、14.76万㎡和13.94万㎡;曲江成交价格依然位居首位,成交均价为12984元/㎡。

  商品住宅数据

  8月西安商品住宅量价均呈下滑态势

  8月份西安商品住宅新增供应面积98.06万㎡,环比下滑13.47%,同比上涨24.04%;商品住宅销售面积51.85万㎡,环比下滑21.82%,同比下滑58.33%;8月份商品住宅销售均价7944元/㎡,环比下滑3.88%,同比上涨14.34%,8月住宅市场同样呈现量价齐跌态势。本月受偏远低价项目如华宇时间城、西港碧水湾等集中备案影响,成交价格下滑明显。

  8月西安商品住宅去化周期上涨

  截止2017年8月末西安市商品住宅库存量为646.63万㎡,比上月减少36.92万㎡,从上图可看出,近两年住宅库存量整体呈下滑态势。去化周期为6个月,较上月增加了1个月。自2015年10月来,住宅供应量小于销售量,住宅去化周期明显减少。2017年6-8月,住宅供应量高于销售量,传统淡季影响下,本月住宅去化周期回升至6个月。

  西安商品住宅各面积段成交占比情况

  8月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡成交依然最大,占比为31%,但较上月下滑5个百分点;其次是70㎡-90㎡,占比为26%,较上月增加8个百分点;排在第三的是120-140㎡,占比为15%,较上月下滑3个百分点。自628政策颁布后,西安住宅市场投资客剧减,同时房贷利率的上浮也使得改善型客群推延计划,本月首置刚需人群成主力大军,带动70-90㎡户型面积段的攀升。

  8月西安商品住宅各区域供销价情况

  8月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是城西、高新和经开,分别为24.88万㎡、18.84万㎡和13.62万㎡;8月份商品住宅成交面积排名前三的区域为经开、曲江和城西,分别为9.89万㎡、8.22万㎡和7.58万㎡;价格方面,高新以12251元/㎡居首位,其次是曲江,为9971元/㎡。

  商业数据

  8月西安商业市场成交量价齐跌

  8月份西安商业新增供应面积17.78万㎡,环比上涨1.25%,同比下滑3.84%;商业销售面积17.36万㎡,环比下滑23.29%,同比上涨147.29%;8月份商业销售均价为20312元/㎡,环比下滑9.22%,同比下滑0.14%。8月份商业整体呈现了量价齐跌态势。

  8月西安商业库存及去化周期情况

  截止2017年8月末西安市商业物业库存量为673.62万平米,去化周期为68个月。从上图可以看出,近两年来西安商业物业库存持续处于高位,去化周期也一直在60-80个月左右徘徊。

  8月西安商业各区域供销价情况

  2017年8月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是高新、经开和浐灞,分别为6.67万㎡、3.96万㎡和3万㎡;8月份西安商业成交量排名前三的区域是城北、经开和曲江,成交面积是3.67万㎡、2.8万㎡、2.68万㎡;曲江以25832元/㎡领先商业成交价格,其次是城东23992元/㎡和浐灞23789元/㎡。

  办公物业数据

  8月西安办公市场量价齐涨

  8月份西安市办公物业新增供应面积2.17万㎡,环比下滑86.9%,同比下滑89.16%;办公销售面积14.55万平米,环比上涨2.68%,同比上涨125.23%;8月份办公物业销售均价11078元/㎡,环比上涨3.02%,同比下滑2.89%。8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势。

  8月西安办公物业库存及去化周期持续下降

  截止2017年8月末西安市办公物业库存面积243.19万㎡,较上月减少了7.31万方平明,较去年同期减少79.37万㎡。本月去化周期为17个月,较上月减少1个月。从图上可以看出,办公市场去化周期呈持续下滑之势。

  8月西安办公物业各区域供销价情况

  8月份西安市办公物业仅高新区有新增,新增量为2.17万;8月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、城西和城南,成交面积分别为4.35万㎡、3.07万㎡、2.08万㎡;价格方面曲江居首位为15000元/㎡,其次是浐灞12998元/㎡、高新12378元/㎡。

  销售排行

  2017年8月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

  8月西安市商品住宅TOP20项目备案面积合计20.99万平米,在全市商品住宅备案面积中占比40%,与上月持平。本月住宅TOP20入榜门槛较上月下滑了26.3%。本月TOP20备案面积在3万㎡以上的项目有1个,与上月一致。从上榜项目来看蓝光公园华府连续两月位于榜单前三,碧桂园凤凰城连续三月热销。从区域分布看,8月商品住宅TOP20中,浐灞占4席,领跑全市。新晋榜项目共14个,有亮丽花园、金地艺华年、陆港金海岸、融创星美御等。

  2017年8月份西安商业项目销售业绩排行榜

  8月西安市商业TOP20项目备案面积合计113743平米,在全市商业备案面积中占比66%,较上月下滑10个百分点。本月商业TOP20入榜门槛较上月下滑4.6%。从项目来看西安华南城已连续8个月入围榜单,从区域分布看,8月商业TOP20中,浐灞、曲江、经开分别占据4席。新晋项目15个,包括阳光北郡、金辉世界城、西安淘宝生态城等。

  2017年8月份西安办公项目销售业绩排行榜

  8月西安市办公TOP20项目备案面积合计97421平米,在全市办公备案面积中占比67%,比上月增长3个百分点。本月办公TOP20入榜门槛较上月增长4.4%。从入榜项目来看华润二十四城、高新大都荟已连续4个月入围。从区域分布看,8月办公TOP20中,高新占据7席,领跑全市。新晋项目12个,包括华商豪盛旺座城、恒天国际城、华远锦悦等。

  开盘数据

  8月份监测西安开盘项目数量19个,较上月少了2个。从分城区来看,曲江新开6盘,以35%位居第一;其次是高新区,新开3盘,占比为18%。本月新开盘项目共推出4100余套房源,平均去化率为51%。从供应市场来看,8月为传统淡季,房企推盘节奏略有放缓。

  西安市场小结

  汉纸妹

  8月西安土地供应激增之势,但供应类型基本为工业用地,住宅与商服用地供应均有所下滑;土地成交量较上月微缩,但商业用地成交表现突出,占全市45%;整体楼面地价受沣东、曲江、大明宫等地块成交价格拉动,月均楼面价呈上扬之势。

  在传统销售的淡季,西安商品房市场供应量及交易量双双延续自上月来的下滑态势,同时,由于部分低价项目及保障房项目的集中备案拉动,本月商品房成交均价转势下滑,环比下滑5.9%。随着商品房市场供销的变动,本月各物业去化周期也变化不一。近3个月来住宅市场供应量明显大于销售量,使得本月住宅去化周期重回6个月;商业物业供应持续攀升,去化周期也波动不定,基本在60-80个月左右徘徊;而在大西安建设下,写字楼市场需求激增,去化周期持续减少。

  目前,全国在多地积极响应中央调控,逐步出台当地调控新政,西安也呼之欲出,预计接下来的“金九银十”期间,西安楼市交易将平稳过渡,不排除量价再度小幅下滑。
Copyright@2015 MEICHENG All Right Reserve. by BaiTong