美城讲坛
市场月报
美城干货
市场周报
 新闻快递
 2018年2月份商品住宅销售价格延续总
 2018年1-2月份全国房地产开发投资和
 聚焦两会丨房地产税何时征收?对房
 2018年2月MC英雄榜
 统计局:1月70城房价,52城环比还在
 【年会】“美”誉同心 “城”耀同行
 2018年1月MC英雄榜
 重磅!透过中央经济会议看西安房地
 联系我们
公司名称:西安美城房地产顾问有限公司 
地址:西安经济开发区凤城一路6号利君V时代A座9F 
邮编:710016 
电话:029-86115500转8839
传真:029-86185500-8801
E_mail:b_city@163.com
 市场月报 当前位置:首页 >> 美城讲坛 >> 市场月报 >> 详细信息
2017西安房地产市场9月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-10-21 | 浏览:1417次
  市场综述
  
  9月13日西安市政府发布《限购令》
  
  汉纸妹
  
  不到一年时间,西安已连续4次出台房地产调控政策,9月13日颁布的限购令可谓史上最严。本次限购将沣东、国际港务区等热门开发区纳入限购范围,直接暂停向已经拥有2套住房的本市户口及拥有1套住房的非本市户口售房,无房且社保满2年的非本市户口限购1套。同时,公积金贷款最高额也下调至65万,缴存时间延至1年。此外,本次限购令也从土地供给、配建比例等多方面明确要求,并取消了以往开发商拿证的“宽松鼓励政策”,提高了项目入市门槛。
  
  本次限购令与2011年限购令相比,内容更细化、要求更严格,并且从供应、销售、购买三方进行干预。预计随着政策效果凸显,西安楼市交易将迎来量、价同降的局面。
  
  宏观市场
  
  1  政策环境
  
  9月房地产政策持续收紧
  
  9月13日下午,西安限购令正式出台,主要包括:(1)暂停向拥有2套及以上住房的本市居民家庭售房,暂停向已拥有一套住房的非本市家庭售房;(2)无房且社保满2年的非本市户口限购1套;(3)公积金贷款最高额度由75万元下调至65万元,且需连续足额缴存一年以上;(4)严控制住宅地价出新高,合理把控供应节奏;(5)深化土地供给结构性改革,有序实施20%左右住宅用地用于公租房建设,20%左右用于“双限房”;(6)新出让土地的商品住房配建租赁型保障房比例不低于住宅总建面5%。
  
  9月14日上午,西安市房管局发布《关于实施商品住房销售价格申报的通知》,在西安市7个行政管理及高新区、经开、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内新建的商品住房,均必须进行价格申报。
  
  9月22日西安市物价局下发《关于商品住房价格申报有关问题的通知》:自9月25日起,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房,在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格申报.
  
  9月22-23日,先后有南昌、重庆、南宁、长沙、贵阳、石家庄6个城市出台楼市限售政策,分别要求住宅须取得《不动产权证》2年、3年或5年后方可再上市交易。
  
  9月29日,海南省印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》称,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅。
  
  2  经济环境
  
  9月PMI为52.4% CPI同比涨1.6% PPI同比涨6.9%
  
  9月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为52.4%,比上月上升0.7个百分点,制造业继续保持稳中向好的发展态势,扩张步伐有所加快。
  
  9月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.6%,环比上涨0.5%。其中,城市上涨1.7%,农村上涨1.4%;食品价格下降1.4%,非食品价格上涨2.4%;消费品价格上涨0.7%,服务价格上涨3.3%。1-9月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。
  
  9月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 6.9%,环比上涨1.0%。工业生产者购进价格同比上涨8.5%,环比上涨1.2%。1-9月平均,工业生产者出厂价格同比上涨6.5%,工业生产者购进价格同比上涨8.4%。
  
  总体来看,9月我国经济稳中向好态势持续发展。
  
  3  行业动态
  
  本月行业成交及新闻动态
  
  1、西安房管局曝光未备案的100家房产"黑"中介。 9月1日,西安房管局官方发布通告,曝光了100家未取得《西安市房地产经纪机构备案证明》的经纪机构。2、西安总投资1600亿元的203个重大项目集中开工。9月4日,西安市举行2017年第三批扩大有效投资重大项目集中开工仪式,此次共有203个项目集中开工,总投资1600亿元。3、中海、恒大、万科蝉联2017年品牌价值前三名。9月13日,中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第七年发布了《2017中国房地产企业品牌价值测评研究报告》,中海地产、恒大集团和万科继续蝉联前三强。4、亚马逊、鸿海集团两大世界500强进驻浐灞。 9 月17日,西安市与亚马逊AWS共建西安联合创新中心项目正式签约。5、房企整合再现一轮新高潮。9月下旬业内发生将近20家房企收并购案例,涉及企业包括首创、海航、莱蒙、雅居乐、阳光城、华夏幸福等。6、1-9月中国房地产企业销售金额TOP100。碧桂园9月份正式跨入4000亿大关,这也是中国房地产房企销售金额首次突破4000亿。
  

  楼市观察

  1  西安房地产市场分析
  

  2017年9月西安市土地市场

  
  2017年9月西安市土地供销及楼面价走势图
  
  9月西安市土地成交面积为1216亩、土地成交均价154万元/亩,楼面价946元/㎡。据统计, 2017年9月,西安市共推出挂牌土地9宗,推出土地面积42.17万平方米,环比下滑78.6%,同比下滑30.3%;共成交土地21宗,共成交面积81.04万平方米,环比下滑2.9% ,同比上涨27.3%。本月西安城区仅成交5宗地,其他成交均在蓝田、周至、高陵,带动本月楼面价大幅下降。
  
  2017年9月西安市土地成交属性分析
  
  9月西安市土地成交中,住宅(含商业)成交面积为43.07万㎡,环比下滑1.4%;住宅用地成交面积28.81万㎡,环比下滑23.2%;商业用地成交面积37.19万㎡,环比下滑1.9% 。住宅用地位于未央、浐灞、高陵及蓝田;商服用地主要位于浐灞、雁塔、周至、蓝田;交通用地位于浐灞。
  
  2017年9月各区域土地成交情况
  
  9月土地成交以西安周边县区为主,高陵、蓝田、雁塔成交量位于前三甲,分别为34.25万㎡、22.58万㎡、13.67万㎡。高陵共成交7宗,均为住宅用地;蓝田共成交7宗,其中6宗为商业用地,1宗住宅用地;雁塔仅成交1宗,为宜家商服用地。浐灞共成家交3宗,1宗交通运输、1宗商业、1宗住宅;周至成交2套,均为商业用地;未央成交1宗,位于北客站区域,被中建以48800万元摘得。
  
  商品房数据
  
  9月西安商品房交易量价齐涨
  
  2017年9月份西安市商品房新增供应面积213.97万㎡,环比上涨42.5%,同比上涨10%;商品房销售面积94.31万㎡, 环比上涨0.4%,同比下滑47%;9月份商品房销售均价10739元/㎡,环比上涨1.9%,同比上涨38.1%。9月西安商品房整体呈现了供、销、价齐涨之势。
  
  9月西安商品房去化周期升至13个月
  
  截止2017年9月末西安商品房库存为2206.34万平米,比上月增加了119.66万平米,较去年同期减少595.39万平方米。从上图可以看出,去化周期在连续4个月稳定在12个月之后,本月回升至13个月。
  
  9月西安商品房各区域供销价情况
  
  9月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和高新,分别为49.39万㎡、42.41万㎡和41.54万㎡;9月份商品房成交量排名前三的区域是高新、经开和曲江,分别为20.66万㎡、16.85万㎡和13.08万㎡ ;9月高新成交均价最高,为14618元/㎡。
  
  商品住宅数据
  
  9月西安商品住宅量价均呈上涨态势
  
  9月份西安商品住宅新增供应面积154.32万㎡,环比上涨57.37%,同比上涨40.75%;商品住宅销售面积53.51万㎡,环比上涨3.2%,同比下滑66.77%;9月份商品住宅成交均价8096元/㎡,环比上涨1.91%,同比上涨14.16%。本月住宅市场与商品房市场一致,均呈现了量价齐涨之势。
  
  9月西安商品住宅去化周期升至7个月
  
  截止2017年9月末西安市商品住宅库存量为747.44万㎡,比上月增加了100.81万㎡。本月去化周期为7个月,已连续3个月呈上升之势。从上图可看出,近两年住宅库存量整体呈明显下滑态势。近两年来,西安住宅不断出现市场供不应求现象,尤其上半年来更加凸显,但继628、913政策调控后,楼市逐渐降温,供应有所增长,库存量呈现上涨之势。
  
  西安商品住宅各面积段成交占比情况
  
  9月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡成交依然最大,占比为31%,但较上月持平;其次是70㎡-90㎡,占比为26%,与上月持平;排在第三的是 120-140㎡,占比为16% ,较上月增长1个百分点。总体来看,本月住宅成交面积段占比与上月基本保持一致。
  
  9月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  9月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和高新,分别为33.5万㎡、31.79万㎡和26.29万㎡;9月份商品住宅成交面积排名前三的区域为经开、曲江和浐灞,分别为9.13万㎡、8.92万㎡和8.36万㎡ ;价格方面,高新以10903元/㎡居首位,其次是曲江,为10303元/㎡。
  
  商业数据
  
  9月西安商业市场量跌价涨
  
  9月份西安商业新增供应面积23.51万㎡,环比上涨32.23%,同比上涨0.43%;商业销售面积9.25万㎡ ,环比下滑56.72%,同比上涨77.54%;9月份商业销售均价为25402元/㎡,环比上涨25.06%,同比上涨18.25%。9月份商业市场呈现了明显的量跌价涨之势。
  
  9月西安商业库存及去化周期情况
  
  截止2017年9月末西安市商业物业库存量为687.88万平米,较上月增加14.26万㎡,去化周期为67个月,较上月减少1个月。在今年4月份之前,西安商业月度供应量远远大于销售量,使得市场库存明显下滑,去化周期连续2个月保持在67-68个月。
  
  9月西安商业各区域供销价情况
  
  9月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、经开和高新,分别为8.6万㎡、4.13万㎡和3.54万㎡;9月份西安商业成交量排名前三的区域是高新、城西和浐灞,成交面积分别是2.25万㎡、2.04万㎡和1.74万㎡;曲江以27906元/㎡领先商业成交价格,其次是高新27521元/㎡和城东27279元/㎡。
  
  办公物业数据
  
  9月西安办公市场量价齐涨
  
  9月份西安市办公物业新增供应面积10.93万㎡,环比大涨403.69%,同比下滑65.1% ;办公销售面积23.52万平米,环比上涨61.65%,同比上涨170.03%;9月份办公物业成交均价12702元/㎡,环比上涨14.66%,同比上涨14.67%。西安办公物业市场已连续两个月呈现量价齐涨态势。
  
  9月西安办公物业库存及去化周期持续下降
  
  截止2017年9月末西安市办公物业库存面积230.6万㎡,较上月减少了12.59万㎡,较去年同期减少85.47万㎡。本月去化周期为15个月,较上月减少2个月,较去年同期下降22个月。从图上可以看出,自2016年3月以来,西安办公物业去化周期持续下降,本月为历年最低值。
  
  9月西安办公物业各区域供销价情况
  
  9月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是高新、经开和城南,分别为5.43万㎡ 、2.76万㎡和2.14万㎡;9月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,成交面积分别为10.45万㎡、5.28万㎡、3.31万㎡;价格方面,曲江依然居首位为16548元/㎡,其次是高新为15454元/㎡。
  
  开盘数据
  

  西安市商品房开盘新推量走势图

  9月份监测西安开盘项目数量28个,较上月新增9个。从分城区来看,城西新开7盘,以25%位居第一;其次是高新区,新开6盘,占比为21%;西咸板块共有3个项目开盘,高陵恒大雅苑也在月底选择开盘。本月新开盘项目共推出8600余套房源,平均去化率为53%,较上月有所增加。
  
  西安市场小结
  
  汉纸妹
  
  9月西安土地市场供销双双下滑,主战场已由西安主城区辗转至周边县区,商业用地占比攀升至56%,而住宅用地则由上月52%的占比降至43%,土地供应结构调整已经显现。
  
  9月商品房市场呈现供销价同涨之势,商品房库存一改自2015年9月以来下滑的态势,本月转势上行,去化周期也上升至13个月。住宅市场虽然也呈现量价齐涨之势,但涨幅较上半年明显缩小,继628西安限售及限制外地人买房后,西安住宅市场销量大幅下滑,较6月下滑幅度达40%之余。此外,随着住宅供应稳步增长,本月库存量呈现增长之势,去化周期也连涨3个月,本月升至7个月,回归至今年年初水平。
  
  预计随着“四限”政策效应逐渐凸显下,西安楼市将继续呈现量、价下滑态势。
Copyright@2015 MEICHENG All Right Reserve. by BaiTong