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2017年西安房地产市场10月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2017-11-11 | 浏览:4050次
  市场综述
  
  十九大:坚持房子是用来住的,不是用来炒的
  
  汉纸妹
  
  十九大会上,习总书记明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这意味着中国房地产进入了新时代。十九大对房地产重新定位,明确了居住和准公共物品属性,剥离投资属性。房地产行业对经济拉动将进一步弱化,为“适度扩大内需”提供保障和基础。同时也明确建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来满足市场不同需求。具体来看,多主体供给是指针对不同城市房地产市场特征,对商品住宅、公租房、共有产权房等进行供应主体的细分,尤其针对核心热点城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾,做出多渠道保障和租购并举的制度安排,全面覆盖基本住房需求的同时,兼顾核心热点城市中高收入人群的刚需、改善需求。最后,“加快建立”也意味着房地产改革的迫切性。
  
  宏观市场
  
  1  政策环境
  
  十九大为中国房地产发展指明方向
  
  10月18日十九大在京召开,习主席在长达3个半小时的报告里,提到了大家关心的住房问题,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,为中国房地产未来5-10年发展明确了方向。
  
  10月24日刚刚结束了十九大,25日发改委与住建部联合开展《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》。专项检查的时间为10月30日至11月30日,检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构,对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。
  
  截止目前,全国累积出台调控政策超200次,楼市调控从 “限购”、“限贷”、“限价”、“限商”再到“限售”,越来越严格。据统计,全国已有50个城市发布了“限售令”,限售年限为2年,3年或5年,除北京、上海,杭州,南宁等明确限售对象为企业,其他城市多对居民和企业售房均设置了不同的“禁售期”。
  
  10月中旬以来,国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组,赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。截止10月底,全国已至少有48个城市出台住房租赁政策,各地政府也正加快建设政府租赁服务平台,租赁蓝海已开始启动。
  
  2  经济环境
  
  10月PMI为51.6% CPI同比涨1.9% PPI同比涨6.9%
  
  10月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.6%,虽比上月回落0.8个百分点,但仍高于去年同期0.4个百分点,达到今年均值水平,制造业持续保持扩张的发展态势。
  
  10月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.9%,环比上涨0.1%。据测算,在10月份1.9%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾因素约为0.4个百分点,比上月增加0.2个百分点,新涨价因素约为1.5个百分点。1-10月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%。
  
  10月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 6.9%,环比上涨0.7%。据测算,在10月份6.9%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾因素约为3.2个百分点,新涨价因素约为3.7个百分点。1-10月平均,工业生产者出厂价格同比上涨6.5%,工业生产者购进价格同比上涨8.4%。
  
  总体来看,10月我国经济依然保持了稳中向好的发展态势。
  
  3  行业动态
  
  10月份行业动态主要包含以下几点:1、国庆30城楼市网签跌8成。受调控影响,黄金周热点30城网签平均跌幅达8成,一二线热点城市成交量为2014年以来最低,三四线成交量则持稳。2、西安房管局再停两个违规项目销售。9日房管局发文龙腾万都汇、万象春天(DK6、DK8)涉嫌违法违规销售,暂停网签备案及预售申请,同时暂停创典全程在该项目的销售代理活动。3、八城市试水信用租房。10日支付宝宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市推行信用租房,芝麻信用650分以上可免押金。4、高新公租房月租仅15元/㎡。 13日起高新保障房管理中心受理公租房锦业公寓申请,月租金仅15元/㎡。5、优客工场与如家合作发展共享办公。 17日优客工场与首旅如家酒店集团举办签约仪式,双方合作将以优客工场旗下品牌磨呗咖啡为连接点,提供共享办公、工位时租、会议室时租、智能商务、休闲餐饮和酒店客房等自由组合的产品包。6、西安新建小区要配建养老设施。 26日市政府发文新建小区按每百户15-20㎡配建养老服务设施。7、国内首单租赁住房REITs获批。 23日保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过,租赁住房资产证券化开创了新篇章。8、京东进军房地产。24日京东商城上线房产频道,82家开发商和35家服务商已入驻,涉及2027个项目、覆盖超20个城市。9、西安市物价局公示三批商品房备案价格。10月物价局公示了三批共54个商品房备案价格,大部分价格变化幅度不大。10、前三季度全国商品房销量增速放缓。 1-9月全国商品房销售116006万㎡,同比增长10.3%,增速比1-8月回落2.4个百分点。
  
  楼市观察
  
  2017年10月西安市土地市场
  
  更多土地分析请点击:http://mp.weixin.qq.com/s/GnJQoD-5f17d6JU4mTlMfg" target="_blank">10月西安土地市场分析报告
  
  商品房数据
  
  10月西安商品房供应量环比跌6成
  
  2017年10月份西安市商品房新增供应面积81.53万㎡,环比下滑61.9%,同比下滑37%;商品房销售面积98.32万㎡, 环比微涨4.3%,同比下滑60%;10月份商品房销售均价10403元/㎡,环比下滑3.1%,同比上涨32.9%。本月因商品房备案价格申报审批及预售证取证周期拉长,商品房供应量大幅下滑,销量则与上月基本持平。
  
  10月西安商品房去化周期上涨至14个月
  
  截止2017年10月末西安商品房库存为2189.55万平米,比上月减少了16.79万平方米,较去年同期减少509.93万平方米。商品房去化周期保持了上月来的上升势头,本月升至14个月。在政策持续高压下本月商品房供应量大减,但市场库存依然处于高位。
  
  10月西安商品房各区域供销价情况
  
  10月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是经开、曲江和城西,分别为21.4万㎡、15.24万㎡和13.4万㎡;10月份商品房成交量排名前三的区域是城南、曲江和城西,分别为17.14万㎡、16.97万㎡和16.79万㎡ ;10月高新成交均价最高,为13122元/㎡,城东成交均价最低,为8757元/㎡。
  
  商品住宅数据
  
  10月西安商品住宅均价创历史新高
  
  10月份西安商品住宅新增供应面积49.36万㎡,环比下滑68.01%,同比下滑38.33%;商品住宅销售面积73.96万㎡,环比上涨38.22%,同比下滑66.91%;10月份商品住宅销售均价9290元/㎡,环比上涨14.75%,同比上涨26.7%。本月西安住宅市场开盘项目较多,大部分楼盘去化率均为50%以上,推动本月住宅销量上涨近四成。本月备案价格在万元以上的品牌楼盘大力成交,如保利天悦、融创西安宸院、融创御园、海亮·唐宁府等,将住宅均价拉至历史峰值。
  
  10月西安商品住宅去化周期依然为7个月
  
  截止2017年10月末西安市商品住宅库存量为722.84万㎡,比上月减少了24.6万㎡。本月去化周期与上月持平,保持在7个月。自今年6月以来,住宅市场供应量逐渐增加,库存有所增长,虽然本月供应量大幅下滑,但去化周期依然保持了上月的7个月。
  
  10月西安住宅120㎡以上成交占比大增
  
  10月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,占比为37%;本月120㎡-140㎡成交占比升至第二,占比为22%;70-90㎡本月排在第三位,占比降至为15% 。本月受品牌房企推出的品质楼盘大力成交影响,大户型的成交占比总体提升明显,120㎡以上面积段较上月增长12个百分点。
  
  10月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  10月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是经开、城南和浐灞,分别为20.82万㎡、9.55万㎡和7.86万㎡;10月份商品住宅成交面积排名前三的区域为城西、城南和曲江,分别为14.46万㎡、14.28万㎡和13.01万㎡;价格方面,高新依然居于首位,为12861元/㎡,经开价格最低,为7552元/㎡(除城内)。
  
  商业数据
  
  10月西安商业市场供销价齐跌
  
  10月份西安商业新增供应面积3.39万㎡,环比下滑85.58%,同比下滑86.48%;商业销售面积7.3万㎡ ,环比下滑21.08%,同比下滑32.41%;10月份商业销售均价为24452元/㎡,环比下滑3.74%,同比上涨46.12%。10月份商业市场供、销、价均呈下行之势。
  
  10月西安商业去化周期再度攀升
  
  截止2017年10月末西安市商业物业库存量为683.97万平米,较上月减少了3.91万㎡;去化周期为68个月,较上月增加了1个月。虽然本月商业库存量略有下滑,但总量依然处于高位,去化周期依然在60个月以上。
  
  10月西安商业各区域供销价情况
  
  10月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城南、经开和曲江,分别为1.28万㎡、0.57万㎡和0.51万㎡;10月份西安商业成交量排名前三的区域是浐灞、曲江和城东,成交面积分别是2.14万㎡、1.51万㎡和0.81万㎡;价格方面,本月城西以28194元/㎡晋升为第一,其次是高新,为26751元/㎡,价格最低的是城东,为16680元/㎡。
  
  办公物业数据
  
  10月西安办公销量下滑超5成
  
  10月份西安市办公物业新增供应面积9.19万㎡,环比下滑15.92%,同比下滑24.92% ;办公销售面积10.6万平米,环比下滑54.93%,同比上涨23.98%;10月份办公物业成交均价11111元/㎡,环比下滑12.53%,同比上涨8.93%。西安办公物业市场在连续2个月上涨之后,本月销量大幅下滑。
  
  10月西安办公物业去化周期降至史上最低
  
  截止2017年10月末西安市办公物业库存面积229.19万㎡,较上月减少了1.41万㎡ ,较去年同期减少80.48万㎡。去化周期持续保持了自2016年4月以来的下滑态势,本月较上月减少1个月,降为14个月,为历史最低值。
  
  10月西安办公物业各区域供销价情况
  
  10月份西安办公物业只有城西、城东、浐灞有新增,供应量分别为5.04万㎡ 、3.49万㎡和0.68万㎡;10月份西安办公物业成交面积排名前三的区域为高新、经开和城南,成交面积分别为3.74万㎡、2.87万㎡、1.49万㎡;价格方面, 本月高新以12375元/㎡排第一,其次是城南为11494元/㎡, 城东均价9539元/㎡为最低。
  
  开盘数据
  
  10月份监测西安开盘项目数量26个,较上月减少了2个。从分城区来看,城西新开6盘,以23%位居第一;其次是曲江,新开5盘,占比为19%,其中万科翡翠国际本月2次推盘;浐灞、城北分别开了4盘,占比均为15%;咸阳融创观澜壹号项目也在月底选择入市。本月新开盘项目共推出3693套房源,平均去化率为85%,较上月增长32%,其中融创揽月府、碧桂园凤凰城、万科翡翠国际、华远枫悦等项目出现一开盘就售罄现象。
  
  西安市场小结
  
  汉纸妹
  
  10月十九大的召开,为中国房地产市场指明了方向,随后发改委及住建部便在全国范围内进行商品房销售价格行为大检查,将中央打击投资投机的决心落到实处。
  
  10月,西安土地供应量虽然大幅上涨,但主要集中在高陵、阎良、周至等周边县区,以工业用地为主;受政策影响下,土地成交量连续4个月下滑,本月降至下半年新低。
  
  本月因价格审批及取证周期影响,商品房供应量环比下跌6成之余,销量与上月基本持平。住宅市场本月供需再度失衡,在融创、金地、保利、碧桂园等品质楼盘开盘快销的促动下,住宅成交量环比上涨达3成;成交均价受万元以上备案项目影响涨至9290元/㎡,创下住宅价格峰值。同时,本月120㎡以上面积段成交占比上涨明显。
  
  预计随着政策效果持续凸显,四季西安楼市交易量将呈下行趋势。
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