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2018西安房地产市场周报1.1-1.7
来源: | 作者: | 发布时间:2018-01-09 | 浏览:454次
  市场综述
  
  2018年首周“一城多策”确定楼市调控主方向
  
  汉纸妹
  
  刚刚进入2018年,兰州特定区域解除限购、南京放宽落户被疑针对特定人群取消限购,合肥也有了针对未双限之前出让土地所建商品房“应由开发商自行定价”的说明。由此可见,一方面地方政府在新一轮的调控中将发布主导作用,而一城多策的调控政策已然成为2018年楼市调控主方向。虽然目前西安楼市尚未有政策方面的变动,但从西安楼市供需关系、商品房土地供应占比、人口增长、规划配套等方面可以预见,2018年西安楼市将呈是稳健发展的一年。
  
  热点政策
  
  1  行政政策
  
  成都租赁新政:承租人子女可接受教育
  
  1月3日,成都市人民政府办公厅发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》。《意见》提出,成都市户籍承租人子女,按市义务教育阶段招生入学政策接受教育;非成都市户籍以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的,随迁子女在居住证所在地接受义务教育。《意见》要求公积金管理部门落实提取住房公积金支付房租政策。此外,《意见》要求出租住房的,每个房间居住人数不得超过2人,且人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
  
  汉纸妹
  
  成都作为全国首批开展租赁试点的城市之一,本次出台的租赁政策,重点解决了承租人的子女教育问题,同时还落实了提取住房公积金支付房租政策,为承租人实实在在的解决问题。此外,本次政策也对出租一方进行了要求,如每个房间居住人群不得超过2人、人均使用面积不得低于4㎡、加大“非法群租”“住改商”“住改仓”等查处力度。总体来说,成都租赁新政为大力发展租赁市场提供有效推力。
  
  兰州、南京、合肥楼市政策“松绑”
  
  刚刚进入2018年,兰州、南京、合肥三地再度调整房地产调控政策,不是进一步加紧,而是在一定程度上放松了,并实行“一城多策”的调控政策。兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易,但取消部分区域住房限购;同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。南京市出炉“创新10条”调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。合肥市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价, 2016年11月之前出让地块不限价。
  
  汉纸妹
  
  通过这三个城市政策的具体内容可以看出,兰州是对特定区域取消了限购;南京是降低了落户条件,被疑为对特定人群取消限购;合肥针对土地出让条件而对限价政策进行说明。整体来看,这三地楼市政策的调整,并不是一刀切的“松绑”,而是局部的、有条件的,实现了“一城多策”的调控政策。预计2018年将会有更多的城市加入此般调控行列。
  
  2  城建规划
  
  西安未来五年新建学校144所 、新增学位13万个
  
  1月3日,西安市政府下发了一份通知:《关于进一步推进义务教育均衡发展全面提升基础教育整体水平的实施意见》,具体内容有: 1.加大经费投入力度,随着国民经济的发展和财政收入的增长逐步提高,实施十三年免费教育;2.严格实施义务教育学校免试就近入学政策;3.优化学校布局结构,重点做好县城以上城区、新区、经济开发区和农村地区学校规划建设和布局调整工作;4.保障随迁子女平等接受义务教育的权利,随迁子女入学工作坚持“以流入地为主相对就近入学,以公办学校为主免试入学”的原则;5.实施中小学校建设计划,未来五年,全市计划新建义务教育学校144所,新增学位13万个;6.规范学校办学行为,坚持“零容忍”的态度,保持治理教育乱收费工作高压态势;7.巩固学前一年免费教育,免除公办幼儿园学前一年保教费,各级财政按照每个幼儿1300元的标准补助公用经费;8.实施高中阶段三年免费教育。
  
  汉纸妹
  
  在新年开端,市政策就发布一样一则通知,可谓是巨大的福利。从内容来看,重点提高学位供给能力,持续改善学校办学条件,支持社会力量依法建设举办学校等,将有效的解决在大西安快速发展下的教育配套问题问题。
  
  3  行业动态
  
  深圳推四宗居住地:三宗“只租不售”、一宗限售
  
  2017年末,深圳市房地产交易中心发布4宗住宅用地使用权挂牌出让公告,其中3宗住宅用地(2宗位于龙岗区、1宗位于坪山区)用于建设全年期自持租赁住房,1宗用地(位于坪山区)用于建设普通商品房,虽然项目建成之后可以销售,但前置条件是“满五年”,此次挂牌的4宗“二类居住用地”,均采用“单限双竞”(“单限”即限地价,“双竞”即竞地价和人才住房面积)的方式进行出让,这引起市场强烈关注。
  
  3宗地用于建设全年期自持租赁住房,项目建成后宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。此外,该项目竣工验收后方可租赁,并应提供满足市场需求的装修。同时,3宗地出让条件还要求,竞得人应按其所竞面积建设人才住房,人才住房产权归市政府,竞得人建成后无偿移交。
  
  汉纸妹
  
  深圳在2017年11月出让了龙华区一宗“100%自持”的租赁住房用地,本次也是第二次推出自持租赁住房用地,但受市场关注度非常高。一方面,深圳市住宅用地资源稀缺,另一方面,在“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”下,土地市场也有了新转向。预计后续租赁用地供应业将有所放量。
  
  2017年全国300城土地收入破4万亿 同比增加36%
  
  1月2日, 2017年全国300城市土地市场成交数据显示,全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。 2017年受到宅地供应整体增加影响,全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点,达到82%,商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点,合计为17%。成交面积方面,各类用地供求结构相对稳定,工业用地仍然占半数,住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点,住宅类成交面积占比同比增加4个百分点,达到37%。
  
  汉纸妹
  
  2017年300城市土地供应整体小幅上升,热点城市供应增加、预期稳定,拉升成交量及出让金上涨。但进入下半年来,土地市场溢价率开始明显下调,绝大多数地块基本以接近零溢价的价格成交。 目前,“限地价”作为土地市场传统调控手段之一,“竞配建”作为“限地价”的常见组合型配套政策也在同步推广,目前主流配建内容为保障性住房建设面积。
  
  2017年度房企项目销售TOP100  西安3项目入榜
  
  近日,《 2017年度房企项目销售排行榜TOP100 》发布,据统计,2017年项目销售金额TOP100门槛已达到了42亿元,其中雅居乐的海南清水湾以179亿元的销售业绩位列金额榜榜首,其单盘销售额超过了百强房企销售门槛。此外2017年单盘销售金额超过100亿的项目达到6个,相比2016年多增加了两个项目。面积榜单方面,TOP100项目的门槛达到了28.13万平方米,但成交面积破百万的项目仅为一个,相比2016年有明显减少。
  
  西安有3个项目上榜,在销售金额排行中,蓝光公园华府以53.57亿、碧桂园凤凰城47.53亿、阳光城壹号44.3亿元分别位于第38、58、82位,按销售面积排名则均在前20列。
  
  汉纸妹
  
  通过榜单可以看出,虽然2017年全国楼市进入了政策调控期,但许多项目依旧呈现了热销的局面。从企业层面来看,融创、碧桂园、绿地、万科等龙头房企频繁上榜,优势明显,西安的三个上榜项目也均为品牌房企。通过数据也可以看出,西安上榜项目销售面积虽然非常可观,但是在销售金额榜单却处于中下游,由此可见,在全国层面来看,西安房价整体处于中下游水平。
  
  市场观察
  
  土地市场
  
  本周西安市土地供应0宗、成交2宗
  
  典型分析——QJ11-6-20地块
  
  【成交情况】
  
  1、竞得人:天津湖滨广场置业发展有限公司
  
  2、土地面积:25.261亩
  
  3、成交总价:1.52亿元
  
  4、成交单价:602万元/亩
  
  5、楼面价:3223元/㎡
  
  【特征】
  
  1、竞得人为复地集团(上海复地子公司);
  
  2、该地块为复星“文旅蜂巢”项目,是大明宫遗址区全面旧城改造项目,是将医疗、地产、金融、健康、文化等资源组合在一起形成“产城一体化”模式;
  
  3、竞得人在曲江新区成立全资子公司,拍卖出让成交后6个月内将宗地变更至全资子公司名下,不视为转让。
  
  商品房市场
  
  2018年首周,西安商品房市场呈现了销售大涨、价格微幅下滑的态势。分物业来看,住宅、别墅、商办销量均呈现大涨之势,价格方面,住宅与商业价格上涨,办公、别墅价格小幅下滑。
  
  本周全市商品房成交情况
  
  成交量:70.17万㎡ ,环比上涨214.584%
  
  成交套数:6668套 , 环比上涨177.37%
  
  成交均价:10690元/㎡,环比下滑3.33%
  
  本周全市商品住宅成交情况
  
  成交量:57.14万㎡,环比上涨249.25%
  
  成交套数:4971套   环比上涨233.62%
  
  成交均价:9940元/㎡,环比上涨5.06%
  
  成交备案前三
  
  (1)碧桂园凤凰城
  
  成交39967㎡,套数为344套;
  
  (2)蓝光公园华府
  
  成交32173㎡,套数为269套;
  
  (3)金辉·世界城
  
  成交23975㎡,套数为220套。
  
  本周全市商业成交情况
  
  成交量:40502.55㎡,环比上涨61.1%
  
  成交套数:344套,环比上涨100%
  
  成交均价:26138元/㎡,环比上涨1.58%
  
  成交备案前三
  
  (1)龙城铭园
  
  成交6216㎡,套数为20套;
  
  (2)西安华南城
  
  成交2485㎡,套数为20套;
  
  (3)西安淘宝生态城
  
  成交2479㎡,套数为62套。
  
  本周全市办公成交情况
  
  成交量:48148.04㎡  ,环比上涨508.57%
  
  成交套数:411套 ,环比上涨377.91%
  
  成交均价:10202元/㎡,环比下滑17.47%
  
  成交备案前三
  
  (1)华润·二十四城
  
  成交12143㎡,套数为93套;
  
  (2)云谷金阶
  
  成交7554㎡,套数为37套;
  
  (3)万科·赛高悦府
  
  成交3286㎡,套数为18套。
  
  本周全市别墅成交情况
  
  成交量:1899.48㎡ ,环比上涨35.39%
  
  成交套数:5套,环比上涨25%
  
  成交均价:21996元/㎡,环比下滑6.39%
  
  成交备案前三
  
  (1)金地·湖城大境
  
  成交1063㎡,套数为3套;
  
  (2)曲江公馆
  
  成交450㎡,套数为1套;
  
  (3)紫薇·永和坊
  
  成交386㎡,套数为1套。
  
  本周全市各区域住宅成交情况
  
  本周住宅销量高新涨幅最大,为372.01%,仅城北下跌,幅度为3.69%;城北价格涨幅最大为19.61%,城东价格下滑幅度最大,为1.68%。(除城内)
  
  从全市销售占比来看,城西以22.89%位列第一
  
  以上商品房数据均为成交备案数据
  
  美城数据
  
  全市100个重点项目数据波动分析
  
  对全市100个重点项目监测统计发现,2018年首周西安楼市并未出现集中开盘现象,本周仅有2个项目开盘,各案场的来客、来电、交定延续了去年年末的下滑之势,环比跌幅为38%、51%、48%。
  

  开盘项目监测

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