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2017年西安房地产市场12月月报
来源: | 作者: | 发布时间:2018-01-12 | 浏览:1311次
  市场综述
  
  中央经济工作会议明确2018年房地产方向
  
  汉纸妹
  
  2017年12月18-20日,中央经济工作会议正式召开。会议指出,要围绕推动高质量发展,做好8项重点工作,其中房地产作为第7项重点工作,被单独列出。对比前两年会议内容可以看出,2018年楼市调控政策将延续,但会分清中央和地方事权,实行差别化调控;同时,还将大力发展住房租赁市场,特别是长期租赁,并支持专业化、机构化住房租赁企业发展。此外,长效机制也由此前的“加快研究”到“加快建设”,而房地产税征收标准及时间节点均已明确。由此可见, 2018年将是房地产深入改革的一年,调控政策层面依然中性略紧。综合西安市场特征,预计2018年西安房地产市场将保持稳健发展态势。
  
  宏观市场
  
  1  政策环境
  
  2018年:加快住房制度改革和长效机制建设
  
  12月1日,住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会,将在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波15个城市开展老旧小区改造试点。
  
  12月8日,中央政治局工作会议召开,会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年重点工作之一,并强调“力争取得明显成效”。
  
  12月18-20日,中央经济工作会议在京举行,内容有:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
  
  12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》发表了署名文章《加快建立现代财政制度》称:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。并表示,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
  
  12月23日,全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽提出,2018年要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
  
  12月26日,住建部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构,要责令整改;对违规情节严重、拒不整改的,要公开曝光,同时纳入企业征信系统,依法严肃处理。
  
  2  经济环境
  
  12月PMI51.6%   CPI同比涨1.8%    PPI同比涨4.9%
  
  12月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.6%,虽比上月回落0.2个百分点,但仍达到年均值水平,制造业保持稳步增长的发展态势。
  
  12月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.8%,环比上涨0.3%。2017年全年,全国居民消费价格同比上涨1.6%,涨幅比上年回落了0.4个百分点,主要受食品价格下滑影响。
  
  12月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 4.9%,环比上涨0.8%。2017年全年,工业生产者出厂价格同比上涨6.3%,主要受生产资料价格上涨的拉动,结束了自2012年以来连续5年的下降态势 。
  
  总体来看,12月我国经济保持稳中向好的发展态势。
  
  3  行业动态
  
  本月行业成交及新闻动态
  
  12月份行业动态主要包括:1、招商蛇口发60亿长租公寓CMBS。招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元,分多期发行,第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年。2、招商局与中国建行合作共推全国首单长租公寓ABN。双方共同推出的200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据(ABN)”在中国银行间市场交易商协会已成功注册,首期计划发行40亿元,期限15年。3、海航联手建行涉160亿住房租赁。海航集团与中国建设银行海南省分行在海口签署住房租赁业务战略合作协议,海航未来五年将提供价值不低于160亿元的长租公寓类资产。4、旭辉30亿公寓类REITs获批。由旭辉集团“房地产+”创新业务板块旭辉领寓作为发起人的中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批发行,规模为30亿元。5、全国首套房贷款利率同比上升逾20% 。 12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率的1.098倍,环比上升0.37%,同比上升20.89% 。6、2017年房企项目销售排行榜TOP100 。 2017年全国百亿项目增至6个,融创、碧桂园上榜项目最多;西安有蓝光公园华府、碧桂园凤凰城、阳光城壹号3盘入榜。7、陕西5条高速路集中开工 涉及6市11县2区。西安外环高速公路(南段)、延长至黄龙高速公路、宁陕至石泉高速公路、旬邑至凤翔高速公路、韩城至黄龙高速公路,5条高速路于12月27日集中开工,涉及西安、宝鸡、咸阳、延安、安康、韩城等6市11县2区,遍布关中、陕南、陕北三大区域。8、康桥地产正式进驻西安。百强房企康桥地产5.35亿元摘得航天124亩商住用地,楼面地价2308元/㎡ 。9、西安市房管局公示第四批伪造购房资料人员名单。本次公示共涉及20人,其中10人户型造假、10人完税证明造假,截止12月底已有45人因购房资料造假被取消购房资格。10、西安市物价局共公示4批商品房价格。12月公示项目共67个,1.6万套,大部分楼盘价格稳定。
  
  楼市观察
  
  2017年12月西安市土地市场
  
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  12月西安土地市场分析报告
  
  商品房数据
  
  12月西安商品房供销大涨  价格微跌
  
  2017年12月份西安市商品房新增供应面积355.71万㎡,环比增长118.1%,同比增长153.3%;商品房销售面积158.93万㎡, 环比上涨28.7%,同比下滑25.8%;12月份商品房销售均价10648元/㎡,环比下滑1.5%,同比上涨21%。随着年末到来,房企销售冲量明显,入市节奏加快,市场供应大幅增加;与此同时,在购房者积极入市下,楼市销售增长显著。
  
  12月西安商品房去化周期升至17个月
  
  截止2017年12月末西安商品房库存为2425.91万平米,比上月增加了196.78万平方米,较去年同期减少177.69万平方米。商品房去化周期延续了自9月来的上升之势,本月升至17个月,较上个月增加了2个月。随着楼市供应的逐渐加大,商品房库存也持续上涨,去化周期同步攀升。
  
  12月西安商品房各区域供销价情况
  
  12月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和城西,分别为58.98万㎡、57.91万㎡和57.07万㎡;12月份商品房成交量排名前三的区域是经开、浐灞和曲江,分别为29.56万㎡、28.1万㎡和26.49万㎡;12月高新成交均价最高,为12254元/㎡,其次是城北,为11928元/㎡,城内成交均价最低,为4000元/㎡。
  
  商品住宅数据
  
  12月西安商品住宅供销持续上涨  价格小幅下滑
  
  2017年12月份西安商品住宅新增供应面积262.36万㎡,环比上涨96.7%,同比上涨134.96%;商品住宅销售面积127.34万㎡,环比上涨30.36%,同比下滑27.68%;12月份商品住宅销售均价9883元/㎡,环比下滑1.82%,同比上涨27.01%。本月住宅交易保持了与商品房同样的走势,供应量及销量均在年末出现大涨;但受个别低价项目集中备案影响,12月住宅均价在连续3个月上涨后出现小幅下滑。
  
  12月西安商品住宅去化周期升至8个月
  
  截止2017年12月末西安市商品住宅库存量为893.56万㎡,比上月增加了135.02万㎡;在供应量的快速补充下,住宅去化周期也呈现攀升之势,本月住宅去化周期上升至8个月。随着年末到来,房企冲量更加明显,本月取证、开盘加速,尤其是新项目入市步伐加快,诸如中海太华府、融创壹号院、中国铁建花语城、中南樾府、绿地新里城等项目,市物价局公示房源全部打开上市,库存增量显著。
  
  12月西安住宅90-140㎡成交占比增至60%
  
  12月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占攀升至41%;70-90㎡成交占比为21%,依然处于第二位;120-140㎡本月排在第三位,占比为19%。本月90-140平米成交占比达60%,较上月增长3个百分点,较2016年上涨了10个百分点。总体来看,在人们居住需求进一步提升下,2017年西安楼市中大面积的小三房、小四房户型已成为市场主力需求。
  
  12月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  12月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是城东、浐灞和经开,分别为51.88万㎡、47.6万㎡和40.32万㎡;12月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、经开和城西,分别为25.2万㎡、24.12万㎡和19.05万㎡;价格方面,本月高新居于首位,为12114元/㎡,其次是曲江,价格为11652元/㎡,城内价格最低,为4000元/㎡。
  
  商业数据
  
  12月西安商业供销继续上涨 价格连跌3个月
  
  12月份西安商业新增供应面积17.59万㎡,环比上涨80.23%,同比上涨41.97%;商业销售面积10.51万㎡,环比增长36.32%,同比增长5.42%;12月份商业销售均价为23626元/㎡,环比下滑2.91%,同比下滑1.15%。本月商业市场销售与商品房整体走势一致,受名京九合院、阳光北郡等低价项目成交影响,商业均价已连续3月呈下滑之势。
  
  12月西安商业去化周期回升至68个月
  
  截止2017年12月末西安市商业物业库存量为693.1万平米,较上月增加了7.08万㎡;去化周期经上月短暂下跌后,本月又回升至68个月。整体来看,西安商业市场库存量依然高垒,去化周期持续处于高位。
  
  12月西安商业各区域供销价情况
  
  12月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城西、经开和曲江,分别为6万㎡、4.11万㎡和2.34万㎡;12月份西安商业成交量排名前三的区域是经开、城东和城西,成交面积分别是1.9万㎡、1.87万㎡和1.84万㎡;价格方面,本月城南以25718元/㎡晋升为第一,其次是经开,为25611元/㎡,价格最低的是城北,为19968元/㎡。(除城内)
  
  办公物业数据
  
  12月西安办公供应、价格大涨 销量下滑
  
  12月份西安市办公物业新增供应面积12.95万㎡,环比上涨311.11%,同比上涨18.81%;办公销售面积9.45万平米,环比下滑23.23%,同比下滑53.95%;12月份办公物业成交均价12609元/㎡,环比上涨21.93%,同比上涨10.87%。本月办公市场在顺泽·自在城、新城吾悦广场、沣东i立方、华商豪盛旺座城等项目入市拉动下,供应量大幅增长,而销售市场则一改前8个月来的热销态势,在年末出现疲软,本月销量跌破10万㎡。
  
  12月西安办公物业去化周期攀涨至15个月
  
  截止2017年12月末西安市办公物业库存面积223.53万㎡,较上月增加3.5万㎡,较去年同期减少71.65万㎡。本月在市场库存的大力补充、销售疲软的态势下,办公物业库存量明显上涨,去化周期也自2016年4月持续下滑后,本月首次出现上涨之势,去化周期攀升至15个月。
  
  12月西安办公物业各区域供销价情况
  
  12月份西安办公新增供应面积排名前三的区域是曲江、城西和经开,分别为5.61万㎡、4.72万㎡和2.18万㎡;12月份办公成交面积排名前三的区域为经开、高新和曲江,分别为3.11万㎡、2.55万㎡和1.32万㎡;价格方面,本月曲江居于首位,为22310元/㎡,其次是高新,价格为12359元/㎡,城北价格最低,为8566元/㎡。(除城内)
  
  开盘数据
  
  12月份监测西安住宅项目开盘共45次,碧桂园凤凰城、恒大国际城、万科公园华府、中南·樾府分别开盘2次。从分城区来看,浐灞、曲江开盘量最大,均为9次,占比为20%;其次是城北、长安,占比为11%。本月纯新盘项目有中海太华府、中南樾府、融创西安壹号院、中国铁建花语城、绿地新里城、瑞和·大唐府邸、大华锦绣前城。本月新开盘项目共推出14357套房源,较上月增加了47.6%,平均去化率为66%,较上月上涨8个百分点。
  
  西安市场小结
  
  汉纸妹
  
  2017年年末,房企抢收节奏加快,经过物价局公示的67盘、1.6万套房源,绝大部分均已经入市,尤其是品牌房企表现更为明显,如融创、中海、万科、绿地、中铁建等,刺激本月商品房供应量翻番。基于市场大批量房源入市,政府限价、落户政策宽松的大背景下,购房者入市态度积极,尤其对优质项目的“抢夺”更是明显。
  
  同时,随着市场供应量大幅增加,住宅市场库存也持续上涨,去化周期保持了自从7月来的上升势头,本月攀升至8个月,已回归至2016年10月水平。
  
  预计2018年开端,加之春节影响,未来几月西安楼市交易或将有所放缓。
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