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2018西安房地产市场周报1.15-1.21
来源: | 作者: | 发布时间:2018-01-22 | 浏览:379次
  市场综述
  
  2018年城市调控方向更加明晰
  
  汉纸妹
  
  2018年来,在中央“住房不炒”的定位下,全国楼市调控进入了新阶段。兰州部分区域取消限购,南京敞开人才大门的同时又强调限售,济南首推“限房价”地块,西安公布学历落户的升级版,同时租赁市场又支持公积金;此外,未来政府将不再垄断供地 ,集体土地上市也指日可待。可以看出,新的一年,各地楼市调控有松有紧,但“因城施策”更加明晰。预计随着市场表现,楼市调控分化将更加明显。
  
  热点政策
  
  1  行政政策
  
  国土资源部:政府不再垄断供地  宅基地“三权分置”
  
  国土资源部部长姜大明15日在全国国土资源工作会议上说,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。姜大明还说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。
  
  汉纸妹
  
  本次可谓土地改革的重大举措,但有三点需要注意,一是“非”房地产企业也可以成为住房提供方;二是政府不再垄断住房供地,农村集体经营性建设用地可以入市了;三是这主要针对的是建设租赁住房,而非商品住房。总的来说,本次土改目的是建设租购并举住房制度的重要一步,对商品房市场并不会产生明显影响。
  
  南京高层次人才购房细则:限购一套 5年内不得转让
  
  1月16日,南京市公布《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法(试行)》,明确高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购买一套,所购房源5年内不得转让。办法中对高层次人才的范围进行了明确:第一类为《南京市人才安居办法(试行)》中的A、B、C类人才。第二类为政府重点引进企业(项目)中的核心团队成员。办法规定,高层次人才必须本人、配偶和未成年子女在本市无住房,且与用人单位签订一年以上劳动合同或任命文件,方可提出购房申请,两个条件缺一不可。
  
  汉纸妹
  
  刚刚进入2018年,南京就开启了人才落户大战,也被称为“隐性的放松限购”。如今,南京出台人才的购房细则,将购房资格进行了细化与明确,同时既限购1套,也要求5年内不能转让。南京此举是针对1月7日政策的进一步细化和修正,人才新政无可厚非,但要与现行的楼市限购政策有一个协调,既要吸纳、鼓励人才购房,又不能给限购政策撕开太大的口子,严防借机炒房的漏洞。
  
  2  行业动态
  
  12月70城房价:一线城市房价同比涨幅持续回落
  
  1月18日,国家统计局发布了2017年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动,房地产市场总体继续保持稳定。从环比看,有4个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至0.3个百分点之间;北京、杭州和合肥3个城市持平。从同比看,有9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至3.0个百分点之间,这些城市新建商品住宅价格低于上年同期水平。
  
  西安新建商品住宅价格同比上涨12.2%,涨幅位列全国第二;环比上涨0.6%,已经保持了22个月连续上涨态势。
  
  汉纸妹
  
  2017年以来,随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策,因城施策的调控效果显著。虽然近三个月房价有一定程度的反弹,但在楼市调控的大背景下,政策整体偏严厉,叠加个人房贷利率上浮为代表的信贷收紧,房价涨幅基本处于合理范围之内。就西安而言,12月新建商品住宅价格同比然呈现上涨之势,但涨幅已经连续4个月出现下滑。由此可见,在西安政府控价以来,楼市整体趋稳,房价也归于理性。
  
  统计局:2017年商品房销售额首次突破13万亿
  
  1月18日下午,国家统计局公布了《2017年全国房地产开发投资和销售情况》。国家统计局数据显示,2017年,全国房地产开发投资109799亿元,比上年名义增长7.0%,其中住宅投资75148亿元,增长9.4%,住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。国家统计局数据显示,2017年,商品房销售面积16.9亿平方米,比上年增长7.7%;而商品房销售额133701亿元,增长13.7%。商品房销售面积和金额均创历史新高。
  
  汉纸妹
  
  通过数据可以看出,在供给侧结构改革的背景下,房地产开发投资增速有所放缓,也正是调控取得成效的表现。从销售数据来看,尽管2017年全国楼市处于政策重压之下,但市场表现依然乐观,销量及销售金额均床下历史峰值。从城市来看,在因城施策、分类调控之下,楼市销售呈现出一二线热点城市销售下滑、三四线销售火爆的局面,城市分化十分明显。
  
  济南首推“限房价”地块  不允许开发企业再涨价
  
  继孙村片区推出济南首宗“只租不售”地块、5年内住宅不能涨价地块后,17日济南高新区再放大招:大学科技园出让的一宗居住用地商品房销售价格不高于11000元/平方米,这是去年山东出台楼市调控14条意见后,济南首次实施“限房价竞地价”土地出让模式。
  
  地块位于齐鲁大学科技园创新谷加速器北侧,土地面积62852平方米,约94亩居住地块。该地块地上容积率最大为1.6。在最新公布的挂牌文件中,该地块最大的亮点是为引进专家和高端人才,控制片区房价,商品房源销售价格不高于11000元/平方米;宗地内设置垃圾集中回收系统、直饮水系统入户。该宗地是“限房价竞地价”模式在济南首次落地,宗地内商品房源面向社会销售,限定价格后就不允许开发企业再涨价。
  
  汉纸妹
  
  2017年山东出台楼市调控14条意见提出改进住宅用地出让方式,探索采取“限房价竞地价”等方式,严防高价地扰乱市场预期。在今年全省住房城乡建设工作会上,对于楼市调控则进一步提出“防止高价地推涨房价”,这就是在土地出让环节给市场降温。就目前市场而言,限涨价、限房价地块,面临着盈亏平衡、资金回笼等多方面问题,可能还需政府牵头大型房企来先“试水”。
  
  西安户籍新政:落户西安只要身份证毕业证
  
  1月17日凌晨,西安市委办公大楼仍在开会,永康书记放出大招:西安户籍服务要成为全国最优,不优不收兵。19日,西安市委要求,全市一律实行学历落户只凭两证(身份证、毕业证)。也就是说,大中专毕业生落户,只需要提供毕业生本人身份证、毕业证即可前往就近派出所办理。此次落户政策面向应届、往届毕业生,本科生45周岁以下(含45岁),大专毕业生35周岁以下(含35岁)。
  
  汉纸妹
  
  自2017年开始,西安户籍方面出台多项政策,3月1日,被誉为“西安史上最宽松户籍政策”正式出台,9月又推人才新政,截止去年11月底,西安共迁入18.6万人,同比增长408.9%。由此可见,西安在全国范围内非常具有吸引力。本次又针对学历落户,推出最简洁的落户方式,只需身份证、学历证即可落户,简化了办理手续、提高了落户效率。
  
  西安住房租赁市场将接入公积金 简化提取流程
  
  1月17日,建设银行陕西省分行与西安住房公积金管理中心举行《全面深化战略合作框架协议》签署仪式。根据协议,双方将围绕支持“大西安”住房租赁市场发展、健全人才安居保障体系全面深化合作,住房租赁市场将接入公积金。此次,建行与西安住房公积金管理中心探索推出了三项惠民便民措施:一是双方将创新住房租赁金融产品和服务,简化租房人员公积金提取的材料和流程,多渠道支持住房租赁消费;二是加强公积金归集扩面,逐步将灵活就业人员、“新市民”等群体纳入住房公积金制度覆盖,让更多市民尤其是新引进人才享受公积金贷款的优惠政策;三是建设银行将依托“新一代”技术优势和渠道资源,协助西安住房公积金管理中心建设信息互联互通平台和“自主缴存公积金业务平台”。
  
  汉纸妹
  
  目前,在坚持楼市调控的同时,各地都在加快推进房租赁领域的改革和创新。本次西安住房公积金管理中心与建行联手,将公积金计入租赁市场,为租房人群带来福音。在大力发展租赁市场下,利好不断涌现,有望实现真正的租购同权。
  
  市场观察
  
  土地市场
  
  本周西安市土地供应31宗,成交0宗
  
  商品房市场
  
  本周西安商品房市场继续保持了上周来的量跌价涨态势,其中住宅市场整体呈现了量价齐跌之势,商业市场呈现量价齐涨之势。
  
  本周全市商品房成交情况
  
  成交量:16.92万㎡ ,环比下滑42.47%
  
  成交套数:1915套,环比下滑36.57%
  
  成交均价:11737元/㎡,环比上涨7.55%
  
  本周全市商品住宅成交情况
  
  成交量:7.74㎡,环比下滑66.46%
  
  成交套数:688套,环比下滑66.47%
  
  成交均价:9371元/㎡,环比下滑1.82%
  
  成交备案前三
  
  (1)蓝光公园华府
  
  成交8715㎡,套数为71套;
  
  (2)辰宇世纪城
  
  成交3549㎡,套数为36套;
  
  (3)绿地国际生态城
  
  成交3462㎡,套数为34套。
  
  本周全市商业成交情况
  
  成交量:31814.09㎡,环比上涨25.9%
  
  成交套数:191套,环比下滑40.68%
  
  成交均价:25698元/㎡,环比上涨2.43%
  
  成交备案前三
  
  (1)曲江公馆
  
  成交7021㎡,套数为1套;
  
  (2)东方亿象城
  
  成交3397㎡,套数为38套;
  
  (3)西安华南城
  
  成交3066㎡,套数为25套。
  
  本周全市办公成交情况
  
  成交量:14423.24㎡,环比下滑37.32%
  
  成交套数:153套,环比下滑30.14%
  
  成交均价:11944元/㎡,环比上涨2.29%
  
  成交备案前三
  
  (1)富尔顿国际财富中心
  
  成交2221㎡,套数为10套;
  
  (2)KingMall未来中心
  
  成交1543㎡,套数为41套;
  
  (3)永宁国际园
  
  成交1466㎡,套数为6套。
  
  本周全市别墅成交情况
  
  成交量:1862.4㎡,环比上涨100.82%
  
  成交套数:10套,环比上涨400%
  
  成交均价: 26387元/㎡,环比下滑12.5%
  
  本周仅有1个项目成交:
  
  成交备案前三
  
  (1)荣德·河与墅
  
  成交1136㎡,套数为6套;
  
  (2)就掌灯
  
  成交494㎡,套数为3套;
  
  (3)绿地香树花城
  
  成交232㎡,套数为1套。
  
  本周全市各区域住宅成交情况
  
  本周各城区住宅销量,仅城东上涨,涨幅19.57%,曲江跌幅最大,为83.65%;城东价格涨幅最大,为34.93%,浐灞价格跌幅最大,为6.4%。
  
  从各区住宅销售占比来看,城西以26.5%位列第一
  
  以上商品房数据均为成交备案数据
  
  美城数据
  
  全市100个重点项目数据波动分析
  
  对全市100个重点项目监测统计发现,本周来电量环比下滑14%;来客、交定量在本周7个项目集中开盘带动下, 分别呈现上涨之势,环比上涨幅分别为13%、34%。
  

  开盘项目监测

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