2018西安房地产市场周报2.5-2.11

来源： | 作者： | 发布时间：2018-02-12 | 浏览：297次

　　市场综述

　　春节前夕西安楼市交易翘尾

　　汉纸妹

　　传统春节前的最后一周，西安楼市交易呈现翘尾之势。本周10个住宅项目开盘，推出1837套房源，当日去化率高达94%，甚至出现开盘即清盘的现象。在春节来临之时，恒大率先打出了88折优惠，部分返乡人群加入购房大军中，楼市需求有所放量，带动交易大幅上涨。同时，在品质大盘拉动下，住宅均价再涨3.97%。

　　热点政策

　　行政政策

　　海南：购买商铺等不予提取住房公积金

　　2月5日从海南省住房公积金管理局获悉，海南省购买商铺、办公用房、产权式酒店客房等商业性质房产的，不予提取住房公积金用于购买和偿还购房贷款本息。按照规定，职工家庭购买商品住宅（含普通住宅、低层住宅、公寓）及政策性住房等自住住房的，可以提取住房公积金用于购买和偿还购房贷款本息。此外，职工在非实际工作地租住住房，其实际工作地及租房所在地均无自有住房的，可按相关规定提取住房公积金支出所租住住房租金。

　　汉纸妹

　　去年以来，海南省在公积金政策方面调整频频，从规范公积金支付房租业务、三套及以上住房不提供贷款，到暂停商贷转公积金、暂停装修提取住房公积金，再到今年不能提取公积金购买商铺、办公用房、产权式酒店客房等商业性质房产，可见海南省在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度方面更精细化的完善与升级。

　　央行工作会议：2018年保持货币政策稳健中性

　　2月5日至6日上午，2018年中国人民银行工作会议在京召开。会议总结2017年工作，分析当前经济金融形势，并部署2018年工作。会议明确，央行2018年九项主要任务为：保持货币政策稳健中性；切实防范化解金融风险；稳妥推进重要领域和关键环节金融改革；持续推动金融市场平稳健康发展；稳步推进人民币国际化；深度参与国际金融合作和全球经济金融治理；进一步推动外汇管理体制改革；全面提高金融服务与管理水平；持续加强内部管理。

　　汉纸妹

　　一般而言，货币政策会放置于央行年度任务首位，放在第二位可能会是当前重点工作。可见，2018年政策方向是稳健中性，而当前重点工作则是防范化解金融风险。防风险是三大攻坚任务之一，金融领域风险防范是其中重点工作，所以从央行来看，除了货币政策稳健中性之外，守住不发生系统性金融风险的底线也是主要任务。

　　城建规划

　　西安成第9个国家中心城市

　　据国家发改委网站7日消息，发改委、住建部近日发布通知称，经国务院同意，两部委印发《关中平原城市群发展规划》。规划提出，到2035年，西安国家中心城市和功能完备的城镇体系全面建成，以军民融合为特色的创新型产业体系基本建成。《关中平原城市群发展规划》中明确提出了“建设西安国家中心城市”：加快西安中心城市建设步伐，强化面向西北地区的综合服务和对外交往门户功能，提升维护西北繁荣稳定的战略功能，打造西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽。形成多轴线、多组团、多中心格局，建成具有历史文化特色的国际化大都市。此前，国家中心城市包括北京、上海、广州、重庆、天津、武汉、成都、郑州8座城市，西安跻身为国家第9个中心城市。

　　汉纸妹

　　西安作为西北的龙头城市，是西北大区的中心，它进入到国家中心城市行列对带动关中平原城市群、带动整个大西部的地区的发展有着重要作用。在关中平原城市群的建设中，以西安为中心的米字型高铁网络将起到至关重要的作用，高铁网络的建设将加快人口、经济要素向关中平原城市群和西安都市圈的集聚。

　　财经动态

　　1月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.5%

　　2018年1月份，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.5%；1月份全国居民消费价格环比上涨0.6%。

　　汉纸妹

　　1月份CPI同比涨幅比上月回落0.3个百分点，主要是去年同期对比基数较高，而本月食品价格降幅较上月扩大所影响影响。据测算，在1月份1.5%的CPI同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为0.9个百分点，新涨价影响约为0.6个百分点。

　　1月工业生产者出厂价格指数（PPI）同比上涨4.3%

　　2018年1月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨4.3%，环比上涨0.3%。工业生产者购进价格同比上涨5.2%，环比上涨0.5%。

　　汉纸妹

　　从同比看，主要受去年同期对比基数较高影响，PPI涨幅比上月回落0.6个百分点，涨势趋于稳定。据测算，在1月份4.3%的PPI同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为4.0个百分点，新涨价影响约为0.3个百分点。

　　行业动态

　　恒大打响2018房企促销第一枪全国楼盘88折优惠

　　2月9日，恒大地产在房企中率先打响今年大规模促销第一枪。自2月1日至2月28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。除享有基础优惠外，针对不同的支付方式，还享有不同额度折扣，包括：3个月内付清全款享受96折;1年内付清全款享98折;商业及公积金按揭付款享受97折;首付优惠按揭付款，首付在3个月内分期付款享受98折。部分商铺更享有7折以下折扣优惠。不过，据了解到的信息得知，按备案价销售的楼盘不在折扣范围内。

　　汉纸妹

　　回顾2017年，恒大成交均过5千亿元，主要是得益于一、二线限购、限贷，使得三、四线成交比较好。随着楼市调控扩围、货币政策持续收紧，房企融资渠道难度加大，货量较大的房企就容易出现资金问题，恒大本次全国范围内推出打折促销，以实现资金回笼。

　　河北继续执行楼市限购限贷支持雄安新区住房改革

　　2月9日召开的河北省住房和城乡建设工作会议明确提出，2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。同时，全力支持雄安新区规划建设。要持续抓好雄安新区及周边地区房地产市场管控，支持新区住房制度改革，开展新区绿色建筑示范建设，积极落实住建部在新区的各项试点、示范工作。

　　2月10日，雄安新区管委会召开专题学术性研讨会，主题是以“积分”切入探索住房租赁管理新模式。雄安新区将以发展住房租赁市场为抓手，以大数据监管平台为依托，引入国内外知名房屋租赁管理机构，实施住房租赁积分制度，规范租赁市场，引导健康绿色的生活方式。

　　汉纸妹

　　河北省2018年楼市依然延续去年各区、市的限购、限贷等调控政策，但今年因城施策、分类调控将更加明显，对雄安新区在住房改革方向予以全力支持。据悉，雄安新区将以“积分”切入探索住房租赁管理新模式。

　　2018年1月全国首套房贷利率上升至5.43%

　　融360监测数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。

　　在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，本月最低值仍为厦门保持4.96%，最高值为郑州达5.84%。融360监测数据显示，2018年1月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为厦门4.96%、上海5.04%、昆明5.12%、乌鲁木齐5.21%、大连5.23%、太原5.27%、哈尔滨5.30%、北京5.33%、广州5.34%、西安5.35%。

　　汉纸妹

　　2018年房贷政策依然趋于严格，对个人住房按揭贷款的审核及发放将会依据各地实际情况做细化规定，严格控制房贷增量，遏制投机行为。2018年房贷利率保持继续上涨的可能性较大，房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。

　　2018年第4批10盘2123套房源价格公示

　　2月7日西安市物价局官网公示了2018年第四批（总第十六批）商品住房价格公示名单，本次共有10个项目，其中7个毛坯项目、3个精装项目，共2123套房源，总面积为278050.93㎡。剔除别墅项目外，本次毛坯住宅（含洋房）均价为12792元/㎡、精装项目均价14917元/㎡。

　　汉纸妹

　　本次共有10个项目公示，综合2018年公示量来看，随着春节临近，节奏有所放缓。从本次公示项目可以看出，品牌项目较为集中，如万科大明宫、万达西安ONE、龙湖香醍、阳光城丽兹PLUS等，整体对价格拉动也非常明显。

　　附：2018年第4批商品住房价格公示名单

　　市场观察

　　土地市场

　　本周西安市土地供应7宗

　　本周西安市土地成交6宗

　　典型地块——龙湖摘得南寨子村185亩城改剩余用地

　　成交信息：

　　1、四个地块总面积：12.3万平方米，折合184.494亩

　　2、竞得人：龙湖地产（西安旭晟置业有限公司、西安南湖锦腾置业有限公司）

　　3、地块成交价：4.5869亿元

　　虽然竞得人以拍卖起始价拍的该地块，但是该地块为棚改项目用地，附加条件较多，实际成本远远高于成交价格，而按实际成本价才能客观核算地价及楼面价。

　　4、实际成本价：20.2618亿元

　　实际成本价=土地出让金+拆迁征收等费用+安置费用

　　5、实际成交单价：1098万元/亩

　　6、实际楼面地价：5241元/㎡

　　成交特征：

　　该宗地为雁塔区长延堡街办南寨子村城中村改造项目，西安南寨子城中村改造发展有限公司作为改造实施主体是本次交易的委托方并承担交地责任。

　　商品房市场

　　本周西安商品房交易整体呈现了量价齐涨之势，其中住宅、商业和办公市场均呈现了量价齐涨的态势，别墅交易销量大涨，但价格却小幅下滑。

　　本周全市商品房成交情况

　　成交量：61.89万㎡，环比上涨62.35%

　　成交套数：5297套，环比上涨44.18%

　　成交均价：11200元/㎡，环比上涨6.89%

　　本周全市商品住宅成交情况

　　成交量：49.01万㎡，环比上涨50.03%

　　成交套数：4351套，环比上涨50.81%

　　成交均价：10449元/㎡，环比上涨3.97%

　　成交备案前三

　　（1）金地艺华年

　　成交26867㎡，套数为252套；

　　（2）恒大国际城

　　成交21006㎡，套数为194套；

　　（3）金辉优步花园

　　成交16963㎡，套数为161套。

　　本周全市商业成交情况

　　成交量：19225.92㎡，环比上涨27.61%

　　成交套数：146套，环比上涨31.53%

　　成交均价：30130元/㎡，环比上涨21.98%

　　成交备案前三

　　（1）禾盛京广中心

　　成交5281㎡，套数为11套；

　　（2）兰蒂斯城

　　成交4944㎡，套数为16套；

　　（3）长和·上尚郡

　　成交2521㎡，套数为36套。

　　本周全市办公成交情况

　　成交量：88704.13㎡，环比上涨380.32%

　　成交套数：387套，环比上涨117.42%

　　成交均价：12494元/㎡，环比上涨9.6%

　　成交备案前三

　　（1）禾盛京广中心

　　成交62110㎡，套数为160套；

　　（2）科泰大厦

　　成交5190㎡，套数为3套；

　　（3）长和·上尚郡

　　成交4406㎡，套数为35套。

　　本周全市别墅成交情况

　　成交量：1054.84㎡，环比上涨83.65%

　　成交套数：2套，环比下滑33.33%

　　成交均价：20953元/㎡，环比下滑27.69%

　　本周有2个项目成交：

　　（1）紫薇·永和坊

　　成交711㎡，套数为1套；

　　（2）金地·湖城大境

　　成交344㎡，套数为1套。

　　本周全市各区域住宅成交情况

　　本周住宅销量高新涨幅最大，为152.92%，城西跌幅最大，为11.8%；高新价格涨幅最大，为34.59%，曲江跌幅最大，达8.76%。

　　从各区住宅销售占比来看，浐灞以17.34%位列第一

　　以上商品房数据均为成交备案数据

　　美城数据

　　全市100个重点项目数据波动分析

　　对全市100个重点项目监测统计发现，本周本周来电、来客均有所上涨，涨幅分别为23%、5%。本周在10个项目集中开盘影响下，交定量大幅上涨，环比涨幅达90%。

　　开盘项目监测