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2018年1月西安房地产市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2018-02-27 | 浏览:1313次
  市场综述
  
  2018年地方“两会”密集召开  楼市调控更加明晰
  
  汉纸妹
  
  2018年省级地方“两会”密集召开,从多省份发布的政府工作报告可以看出,在坚定“住房不炒”、保障居民“住有所居”的基调下,加大租赁市场供地力度、增加保障性住房建设成为2018年房地产市场的主旋律。
  
  同时,2018年来,全国楼市调控进入了新阶段:兰州部分区域取消限购,南京敞开人才大门的同时又强调限售,济南首推“限房价”地块,西安落户接连放松、公积金接入租赁市场;此外,未来政府将不再垄断供地 ,集体土地上市也指日可待。
  
  可以看出,新的一年,各地楼市调控有松有紧,但楼市调控更加明晰,“一城多策”、大力发展租赁市场将成为各地调控新方向。
  
  宏观市场
  
  政策环境
  
  2018年各地两会:发展租赁市场成为主调
  
  1月3日,成都市人民政府办公厅发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》:成都承租人子女按义务教育阶段接受教育;要求公积金管理部门落实提取住房公积金支付房租政策。此外,每个房间居住人数不得超过2人,且人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
  
  1月4日,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  
  1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施3年期限的限售政策。
  
  1月12日,海南省出台史上最严格的土地管理措施《海南省政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》,从规划管控、土地准入、土地用途管制、土地规范管理、土地交易管理五方面进行严控。
  
  1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,同时,政府将不是居住用地唯一供应者 。
  
  1月20日甘肃省住建等部门发出最新通知,公积金将优先保证首套房贷,禁止发放三套及以上住房贷款。
  
  2018年31个省级“两会”将于1月内完成全部议程,从多个省市两会上传出的消息来看,增加土地供应、优化供应结构,尤其是加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点。
  
  经济环境
  
  1月PMI51.3% CPI同比涨1.5% PPI同比涨4.3%
  
  1月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.3%,虽比上月回落0.3个百分点,仍与去年同期持平,制造业继续保持稳步扩张走势。
  
  1月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.5%,环比上涨0.6%。据测算,在1月份1.5%的CPI同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为0.9个百分点,新涨价影响约为0.6个百分点。
  
  1月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 4.3%,环比上涨0.3%。据测算,在1月份4.3%的PPI同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为4.0个百分点,新涨价影响约为0.3个百分点。
  
  总体来看,2018年1月我国经济保持了稳步发展的态势。
  
  行业动态
  
  本月行业成交及新闻动态
  
  1月份行业动态主要包括:1、2018年1月全国首套房贷利率上升至5.43% 。1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比去年12月上升0.93%;同比去年1月上升21.75% 。2、南京高层次人才购房细则:限购一套 5年内不得转让。南京市公布《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法(试行)》,明确高层次人才购买商品住房须本人购买,且仅限购买一套,所购房源5年内不得转让。3、马化腾布局大西安。西安市委、市政府与腾讯公司在西安召开座谈会,双方将围绕开放共享的新型智慧城市建设,助力打造硬科技之都。4、北京“高精尖”产业试点土地弹性出让 出让年限最长20年。北京将在19个重点区域,启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,入园企业如果申请以出让方式取得园区产业用地,出让年限最长为20年。 5、西安、南京、天津、广州、青岛等城市陆续放开落户限制。 2018年来人才抢夺大战愈演愈烈,西安学历落户只需“两证”、一人落户可举家随迁;南京40岁以下人才先落户后就业;天津、广州、青岛等城市也陆续放开人才落户限制。6、西安住房租赁市场将接入公积金。建设银行陕西省分行与西安住房公积金管理中心签署《全面深化战略合作框架协议》,住房租赁市场将接入公积金。7、银监会:2018年遏制房地产泡沫化  抑制居民杠杆率。银监会主席郭树清在银监会2018年全国银行业监督管理工作会议上表示,将努力抑制居民杠杆率、继续遏制房地产泡沫化。 8、保利地产签署咸阳4000亩土地一级开发协议。保利与咸阳华泰共同签署了咸阳思路之源项目土地一级开发合作协议书。9、西安未来五年新建学校144所、新增学位13万个。西安市政府下发《关于进一步推进义务教育均衡发展全面提升基础教育整体水平的实施意见》,提出,未来实施十三年免费教育、就近入学政策、增建学校等措施。10、西安市物价局共公示3批商品住房价格。1月公示项目共29个,共计3695套房源,其中中海·曲江大城、天地源·万熙天地为纯新盘。
  
  楼市观察
  
  2018年1月西安市土地市场
  
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  2018年1月西安土地市场分析报告
  
  商品房数据
  
  1月西安商品房供应下滑 销售量价齐涨
  
  2018年1月份西安市商品房新增供应面积123.44万㎡,环比下滑65.3%,同比增长1.1%;商品房销售面积214.57万㎡, 环比上涨35%,同比上涨19.1%;1月份商品房销售均价10816元/㎡,环比上涨1.6%,同比上涨25.7%。在春节即将来临之际,西安楼市供应节奏放缓,但楼市成交依然延续了上月来的态势,销售量价双双呈现上涨。
  
  1月西安商品房去化周期较上月下降1个月
  
  截止2018年1月末西安商品房库存为2314.87万平米,比上月减少了91.13万平方米,较去年同期减少271.77万平方米。本月因西安商品房供应量大幅减少,而销售较上月明显上涨,致使商品房库存出现小幅下滑,去化周期也从上月的17个月下降至16个月。
  
  1月西安商品房各区域供销价情况
  
  1月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是高新、曲江和浐灞,分别为42.97万㎡、32.41万㎡和13.62万㎡;1月份商品房成交量排名前三的区域是曲江、高新和城西,分别为45.76万㎡、35.89万㎡和35.61万㎡;1月城北成交均价最高,为14113元/㎡,其次是曲江,为12018元/㎡,城内成交均价最低,为8258元/㎡。
  
  商品住宅数据
  
  1月西安商品住宅供应大幅下滑  销售量价稳步上涨
  
  2018年1月份西安商品住宅新增供应面积为64.84万㎡,环比下滑75.29%,同比下滑36.31%;商品住宅销售面积181.86万㎡,环比上涨42.81%,同比上涨22%;1月份商品住宅销售均价9965元/㎡,环比上涨0.83%,同比上涨28.51%。本月西安市物价局仅公示了3批、共29个商品住房价格名单,开盘项目也较上月大幅减少,致使楼市供应急剧下滑。
  
  1月西安商品住宅去化周期回落至7个月
  
  截止2018年1月末西安市商品住宅库存量为754.78万㎡,比上月减少了117.02万㎡。本月住宅供应量骤减,在住宅快速去化下,库存量出现缩量,去化周期也回落至7个月。
  
  1月西安住宅90-140㎡成交占比增至63%
  
  1月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占攀升至43%;120-140㎡成交占比为20%,首次超越70-90㎡占比,排在了第二位;70-90㎡排在第三位,占比降至17%。本月90-140平米成交占比达63%,较上月增长2个百分点,较2017年上涨了8个百分点。
  
  1月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  1月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是高新、浐灞和曲江,分别为19.51万㎡、11.74万㎡和11.6万㎡;1月份商品住宅成交面积排名前三的区域为曲江、城西和高新,分别为41.52万㎡、31.52万㎡和27.31万㎡;价格方面,本月曲江居于首位,为11634元/㎡,其次是城南,价格为11054元/㎡,城内价格最低,为4000元/㎡。
  
  商业数据
  
  1月西安商业供应下滑 销售量价大涨
  
  2018年1月份西安商业新增供应面积10.15万㎡,环比下滑42.3%,同比上涨23.33%;商业销售面积12.54万㎡,环比增长19.31%,同比增长89.14%;1月份商业销售均价为25992元/㎡,环比上涨10.01%,同比上涨12.99%。
  
  1月西安商业去化周期降至65个月
  
  截止2018年1月末西安市商业物业库存量为691.28万平米,较上月减少了2.39万㎡;本月商业去化周期降至65个月,较上月减少了3个月。虽然1月西安商业市场库存及去化周期均有所减少,但是整体依然处于高位。
  
  1月西安商业各区域供销价情况
  
  1月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是高新、浐灞和城东,分别为6.45万㎡、1.26万㎡和0.98万㎡;1月份西安商业成交量排名前三的区域是浐灞、高新和经开,成交面积分别是2.73万㎡、2.11万㎡和2.09万㎡;价格方面,本月城西以30040元/㎡晋升为第一,其次是高新,为28110元/㎡,价格最低的是城东,为20146元/㎡。(除城内)
  
  办公物业数据
  
  1月西安办公销量上涨  成交均价跌破11000元/㎡
  
  2018年1月份西安市办公物业新增供应面积8.07万㎡,环比下滑37.68%,同比上涨908.75%;办公销售面积12.18万平米,环比上涨28.89%,同比下滑34.23%;1月份办公物业成交均价10967元/㎡,环比下滑13.02%,同比上涨0.16%。本月办公市场销量大涨,但在华润·二十四城、长和·上尚郡、国宾中央区等个别低价成交影响下,办公价格跌破11000元/㎡。
  
  1月西安办公物业去化周期稳定在15个月
  
  截止2018年1月末西安市办公物业库存面积220.66万㎡,较上月减少了4.11万㎡,较去年同期减少63.25万㎡。本月办公物业去化周期与上月保持一致,稳定在15个月。
  
  1月西安办公物业各区域供销价情况
  
  1月份西安办公新增供应面积排名前三的区域是高新、城西和浐灞,分别为6.91万㎡、0.92万㎡和0.22万㎡;1月份办公成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,分别为4.14万㎡、2.79万㎡和2.5万㎡;价格方面,本月城南居于首位,为11977元/㎡,其次是高新,价格为11910元/㎡,城北价格最低,为8541元/㎡。(除城内)
  
  开盘数据
  
  1月份西安楼市共有15个住宅项目开盘,本月新开盘项目共推出2634套房源,较上月减少了82%,平均去化率为70%,较上月上涨4个百分点。本月纯新盘天地源·万熙天地、长乐嘉韵分别于月下旬开盘,其中天地源·万熙天地共推485套房源,开盘即清。1月西安楼市开盘量较少,但在市场需求带动下,去化率则有所上涨。
  
  西安市场小结
  
  汉纸妹
  
  2018年首月,西安楼市供应节奏整体放缓,市物价局仅公示了29个商品住宅项目价格,房企入市节奏也有所延缓,本月仅15个住宅项目开盘,与去年12月相比,供应量大幅缩水。
  
  本月楼市销售则延续了上月来的“翘尾”行情,商品房销量突破200万㎡,创下近一年销售第二峰值。与此同时,自2017年9月来,品质化楼盘成为市场销售主力,带动住宅价格稳步上涨,本月住宅均价环比微涨0.83%。
  
  在本月楼市供应大幅下滑、销售稳步上涨的态势下,库存及去化周期均较上月明显回落,其中住宅去化周期在连续三个月上涨后首度出现下滑,本月降至7个月。
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