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2018年2月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2018-03-10 | 浏览:2276次
  市场综述
  
  2018年楼市调控将依然“从紧”
  
  汉纸妹
  
  2月16日,大年初一,央媒新华社发文:在“房住不炒”指挥棒作用下,供需两侧发力的调控政策效果显现,房价渐回理性通道。文章指出,房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实,房价非理性上涨根源正在被拔除,投机炒房势力失去卷土重来的土壤。住建部强调,2018年房地产市场“从紧”调控,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施。同时,楼市调控将提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。由此可见,2018年楼市调控将延续,且依然“从紧”。
  
  宏观市场
  
  政策环境
  
  2018年各地加大人口抢夺 楼市调控依然收紧
  
  2月1日,西安市公安局召开新闻发布会,推出最新户籍新政新举措,大幅简化落户流程,放宽直系亲属随迁、投靠限制。
  
  2月4日,西安市公安局召开誓师大会,全力推进实施为期三年的“人才、人口”争夺攻坚战专项工作。此项专项工作的任务是:2018年至2020年底实现西安市主城区人口规模达到1000万、全域人口达到1500万的目标任务。
  
  2月5日,海南省住房公积金管理局消息:海南省购买商铺、办公用房、产权式酒店客房等商业性质房产的,不予提取住房公积金用于购买和偿还购房贷款本息。
  
  2月5日至6日上午,2018年中国人民银行工作会议在京召开,明确了2018年要保持货币政策稳健中性、切实防范化解金融风险、稳妥推进重要领域和关键环节金融改革、持续推动金融市场平稳健康发展等相关工作。
  
  2月9日,河北省住房和城乡建设工作会议明确提出,2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施,其他城市也要坚决遏制投机炒作,确保市场稳定。同时,全力支持雄安新区规划建设。
  
  2月10日,雄安新区管委会召开专题学术性研讨会,主题是以“积分”切入探索住房租赁管理新模式。
  
  2月16日新华社发文指出:2018年房地产市场“从紧”调控;同时,楼市调控将提高精准调控的能力和水平。
  
  经济环境
  
  2月PMI50.3% CPI同比涨2.9% PPI同比涨3.7%
  
  2月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.3%,比上月回落1.0个百分点,制造业总体延续扩张态势,增速有所放缓。
  
  2月份,全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.9%,环比上涨1.2%。据测算,在2月份2.9%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为1.1个百分点,新涨价影响约为1.8个百分点,主要是基于春节的影响。
  
  2月份,全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨 3.7%,环比下降0.1 %。据测算,在2月份3.7%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为3.5个百分点,新涨价影响约为0.2个百分点。
  
  总体来看,2018年2月我国经济保持了稳步发展的态势。
  
  行业动态
  
  本月行业成交及新闻动态
  
  2月份行业动态主要包括:1、 2018年2月全国首套房贷利率上升至5.46%  。 2月份全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比上升0.55%,同比上升22.15%。 2、银监会开出497张罚单  罚没金额超8.98亿。 2月2日银监会再下罚单,这次的案由则是以纯度不足的非标准黄金做质押物的骗贷行为。3、 2月起广州四大行首套房贷利率上浮10% 。广州市工农中建四家国有银行同时发声:从2月1日起,首套房贷利率从原来的基准利率上浮5%,调整至基准利率上浮10%;二套房贷从原来的基准上浮10%或15%,统一调整为上浮15%。4、西安成第9个国家中心城市。国家发改委和住房城乡建设部正式发布《关中平原城市群发展规划》:关中平原城市群正式成为我国第8个国家级城市群,西安跻身为第9个国家中心城市。 5、恒大全国楼盘88折优惠。 2月9日,恒大地产率先打响促销第一枪:2月1日至2月28日,全国所有楼盘享基础优惠88折。6、咸阳市总规划获批 。2月初《咸阳市城市总体规划(2011—2030年)》获批:大西安轨道交通线网无缝对接,6条地铁线路,形成3条城市快速交通线路(BRT走廊)。 7、西安今年将新建30所中小学幼儿园。西安市教育局::2018年将完善义务教育民办学校初中招生政策;出台西安市民办学校分类登记相关办法;启动民办学校分类登记,启动新建西安市创新港中学等30所中小学及幼儿园建设项目等。8、华侨城文化旅游综合体正式启动  670亿元打造7大项目。投资670亿元的沣东华侨城大型文化旅游综合项目正式启动,包含镐京国家大遗址保护项目、欢乐谷都市旅游度假区、国际低碳城、沣河诗经里文旅小镇、斗门历史文化名镇、春风十里田园综合体、丝路国际会议中心7大项目。 9、西安房管局公布了2018年新建住宅供给计划 。春节前,西安市房管局公布了2018年西安新建商品住宅供应计划,全年供应量达2697万㎡、22.55万套,供应量将是近三年的最高值。10、西安市物价局共公示2批商品住房价格。2月份仅公示13个商品房住宅价格,共计4447套房源。
  
  楼市观察
  
  2018年2月西安市土地市场
  
  更多土地分析请点击:
  
  2018年2月西安土地市场分析报告
  
  商品房数据
  
  2月西安商品房供应小幅上涨 销量大幅下滑
  
  2018年2月份西安市商品房新增供应面积130.51万㎡,环比增长5.7%,同比增长216.9%;商品房销售面积130.76万㎡, 环比下滑39.1%,同比上涨17.6%;2月份商品房销售均价11061元/㎡,环比上涨2.3%,同比上涨33.3%。本月受传统春节假期影响,商品房销量较节前下滑显著,但较去年同期,楼市销售依然呈现上涨之势。
  
  2月西安商品房去化周期稳定为16个月
  
  截止2018年2月末西安商品房库存为2314.62万平米,比上月减少了0.25万平方米,较去年同期减少257.58万平方米。本月虽然供应量较节前有所增长,但是幅度较小,商品房库量较上月变化并不明显。本月商品房去化周期依然为16个月,已连续两个月稳定。
  
  2月西安商品房各区域供销价情况
  
  2月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是经开、城南和浐灞,分别为40.03万㎡、32.28万㎡和19.69万㎡;2月份商品房成交量排名前三的区域是高新、浐灞和经开,分别为25.42万㎡、23.61万㎡和18.55万㎡;2月高新成交均价最高,为14048元/㎡,其次是城东,为11810元/㎡,城西成交均价最低,为8372元/㎡。(除城内)
  
  商品住宅数据
  
  2月西安商品住宅供销环比下滑  均价稳步上涨
  
  2018年2月份西安商品住宅新增供应面积为45.54万㎡,环比下滑29.77%,同比增长56.01%;商品住宅销售面积110.24万㎡,环比下滑39.38%,同比上涨16.73%;2月份商品住宅销售均价10232元/㎡,环比上涨2.68%,同比上涨35.76%。本月西安市物价局仅公示了两批商品住房价格,共13个住宅项目、4447套房源,供应量较节前缩减明显。在品牌项目的支撑下,住宅均价继续上涨,本月再次突破万元,并创历史新高。
  
  2月西安商品住宅去化周期回落至6个月
  
  截止2018年2月末西安市商品住宅库存量为690.08万㎡,比上月减少了64.7万㎡。在市场供应量迟迟不足的状况下,本月住宅库存继续下滑,带动去化周期降至6个月。
  
  2月西安住宅70㎡成交占比增至10%
  
  2月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为41%;70-90㎡成交占比为16%,排在第二位;排在第三位的为120-140㎡,占比降至15%。本月70㎡以下户型成交占比达10%,较上月增长6个百分点,主要是受华远海蓝城、林和春天等小户型的集中备案影响。
  
  2月西安商品住宅各区域供销价情况
  
  2月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、经开和高新,分别为19.47万㎡、8.66万㎡和7.03万㎡;2月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和经开,分别为22.75万㎡、16.74万㎡和15.31万㎡;价格方面,本月高新居于首位,为12966元/㎡,其次是曲江,价格为11596元/㎡,城西价格最低,为7960元/㎡。(除城内)
  
  商业数据
  
  2月西安商业供应大幅增长 销量下滑显著
  
  2018年2月份西安商业新增供应面积19.55万㎡,环比增长92.61%,同比上涨266.79%;商业销售面积4.73万㎡,环比下滑62.28%,同比下滑1.46%;2月份商业销售均价为28002元/㎡,环比上涨7.72%,同比上涨26.57%。本月商业供应量呈现放量之势,而销售市场随同商品房市场大流,呈现下滑之势。
  
  2月西安商业去化周期回升至66个月
  
  截止2018年2月末西安市商业物业库存量为706.1万平米,较上月增加了14.829万㎡;在库存明显上涨的冲击下, 本月商业去化周期又回升至66个月。
  
  2月西安商业各区域供销价情况
  
  2月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是经开、城南和浐灞,分别为8.48万㎡、6.77万㎡和1.86万㎡;2月份西安商业成交量排名前三的区域是高新、城东和经开,成交面积分别是1.53万㎡、1.02万㎡和0.75万㎡;价格方面,本月高新以33891元/㎡晋升为第一,其次是城东,为29064元/㎡,价格最低的是曲江,为16607元/㎡。(除城内)
  
  办公物业数据
  
  2月西安办公供应大幅放量  销售量价持续增长
  
  2018年2月份西安市办公物业新增供应面积37.75万㎡,环比大涨367.78%;办公销售面积13.24万平米,环比上涨8.7%,同比上涨96.73%;2月份办公物业成交均价12840元/㎡,环比上涨17.08%,同比上涨17.56%。本月写字楼市场供应大增,供应量为近一年之和。
  
  2月西安办公物业去化周期升至16个月
  
  截止2018年2月末西安市办公物业库存面积245.17万㎡,较上月增加了24.51万㎡,较去年同期减少32.01万㎡。本月供应量大增,市场库存上涨明显,办公物业去化周期也较上月回升至16个月。
  
  2月西安办公物业各区域供销价情况
  
  2月份西安办公新增供应面积排名前三的区域是经开、城南和曲江,分别为13.55万㎡、12.08万㎡和8.95万㎡;2月份办公成交面积排名前三的区域为高新、经开和城西,分别为8.1万㎡、2.38万㎡和0.89万㎡;价格方面,本月城东居于首位,为21749元/㎡,其次是高新,价格为13114元/㎡,城北价格最低,为8415元/㎡。(除城内)
  
  开盘数据
  
  2月份西安楼市共有16个住宅项目开盘,开盘项目共推出2665套房源,较上月增加了1.2%;平均去化率为86%,较上月上涨16个百分点。本月受春节影响,大部分房企在节前集中开盘,如西安绿地新里城、万科大明宫、高科麓湾国际社区、华远枫悦等项目,开盘当日去化率高达100%。
  
  西安市场小结
  
  汉纸妹
  
  2018年2月,受传统春节影响,楼市交易有所降温。本月市物价局仅公示了2批商品住宅项目价格,与节前一月相比,楼市供应大幅缩水,销量下滑近四成;但同比去年同期,住宅交易则呈现16.7%的上涨之势。
  
  在融创西安宸院、万达西安One、金地南湖艺境、真爱万科公园华府等品质盘成交带动下,本月住宅成交均价再次破万,达10232元/㎡,创历史新高。
  
  2018年来,住宅供应量大幅下滑,市场库存缩减显著,去化周期连续2月下滑,本月降至6个月,与去年10月(限价次月)持平。
  
  从2018年西安住宅供应计划来看,“金三银四”期间,将有2.6万套房源入市,预计在市场需求的持续释放下,“金三”成色十足。
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