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2018年10月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2018-11-15 | 浏览:618次

市场综述

楼市调控趋缓渐稳  西安密集行业整治

  从严令调控到渐缓趋稳,在黄金周的十月,起始于一线城市,无论是百城销量,还是百强房企销额,前者不及去年陡然下降,后者再无高歌猛进渐显趋缓,而土地流拍猛然增多,降价维权逐成蔓延之势,十月全国楼市已然尽显越来越浓的下行之势。

  而纵然回归至政策层面,严令的调控虽不再加码,但无任何松绑的迹象。即使月底的政治会议与三月前的"遏制房价上涨"形成鲜明对比,只字未提房地产,但官媒新华社接连表态,房地产调控将不会半途而废。显然,短期内寄希望于政策松绑、甚至"限令"取消都将落空。而在楼市降温下行与政策空档期,关于行业的规范整治和监管,以及各类检查却异常密集。

宏观市场

1

政策环境

调控延续稳定 行业监管再行规范市场

2

经济环境

10月全国PMI为50.2%,全国CPI同比上涨2.5%,

全国PPI同比上涨3.3%

3

行业动态

本月行业成交及新闻动态


楼市观察

2018年10月西安市土地市场

 从土地成交区域来看,本月沣西新城成交土地最多,成交土地面积15.5万㎡(约合232亩),占总成交量的34%;其次为高新新区,成交土地面积10.5万㎡(约合157亩),占总成交量的23%;第三为航天基地,成交土地面积7.8万㎡(约合118亩),占总成交量的17%。

 从区域成交单价来看,本月曲江大明宫版块为成交单价最高区域,为1456万/亩;成交土地为大明宫国家遗址公园区振华南路东侧86亩城改用地。其次为大兴新区平均单价994万/亩,位列第三的为航天基地,单价915万/亩。

商品房数据

10月份西安商品房量跌价涨 供应保持高位

10月西安商品房去化周期为15个月

10月西安商品房各区域供销价情况

商品住宅数据

10月西安商品住宅量价再跌 供应续涨

10月西安商品住宅去化周期为4个月

10月西安住宅主力成交90-140㎡占比72%

10月西安商品住宅各区域供销价情况

10月西安商品住宅成交面积热力图

10月西安商品住宅成交单价热力图

商业数据

10月西安商业量跌价涨 供应增加显著

10月西安商业去化周期为69个月

10月西安商业各区域供销价情况

10月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城西、城东和浐灞,分别为11.78万㎡、3.32万㎡和1.74万㎡;10月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江、浐灞和经开,成交面积分别是2.72万㎡、1.89万㎡和1.36万㎡;价格方面,本月仍为曲江成交价格最高,为29578元/㎡,其次是高新,为26923元/㎡,价格最低的是浐灞,为18508元/㎡。(除城内)

10月西安商业成交面积热力图

2018年10月份西安市商业成交7.58万㎡,成交面积占比前三的区域分别为曲江、浐灞和经开。由图可以看出西安市商业成交热点区域为曲江大唐芙蓉园南侧片区(代表项目曲江芙蓉新天地);浐灞北三环、港务大道十字区域(代表项目西安立达国际);经开西安北客站高铁新城版块(代表项目西安淘宝生态城)

10月西安商业成交单价热力图

2018年10月份西安市商业成交单价最高的集中区域是曲江,均价为29578元/平米,其次是高新,均价为26923元/平米,第三为经开,均价为23326元/平。由图可以看出最热点区域为曲江路以东、雁翔路中段区域(代表项目曲江·华著中城);高新昆明路、丈八北路版块(代表项目金辉·悦府)。

办公物业数据

10月西安办公量跌价涨 供应大幅上涨

10月西安办公去化周期创年内新高为20个月

10月西安办公物业各区域供销价情况

10月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是高新、浐灞和城西,供应面积分别为6.57万㎡、4.2万㎡和3.72万㎡;10月份办公成交面积排名前三的区域为城南,浐灞和经开分别为1.94万㎡、2.2万㎡和1.93万㎡;价格方面,本月浐灞居于首位,为29079元/㎡,其次是曲江,价格为17479元/㎡,城南价格最低,为10919元/㎡。(除城内)

10月西安办公成交面积热力图

2018年10月西安市办公成交面积8.14万㎡,成交面积占比前三的区域分别为城南、浐灞和经开,分别占全市办公成交面积的24%、20%和18%。由图可以看出办公成交热点区域位于雁塔南路、航创路十字片区(代表项目富华大厦);浐灞广运潭大道以东、欧亚大道以北片区(代表项目华海湖滨会馆);以及未央凤城十路、文景路十字片区(代表项目圣朗国际)。

10月西安办公成交单价热力图

2018年10月份西安市办公成交单价最高集中区域为浐灞,成交价为29079元/平米,其次是曲江,为17479元/平米。由图可以看出办公成交单价热点区域为浐灞广运潭大道以东、欧亚大道以北片区(代表项目华海湖滨会馆);以及雁塔区西影路以南、芙蓉西路以西片区(代表项目龙湖·雁塔天宸)。

开盘数据

西安住宅开盘新推量走势图

10月份西安共开盘项目29个,推售房源9149套,房源量环比9月份下降28%,开盘平均去化率75%,环比上升9个百分点。从开盘监测来看,本月非限购区开盘项目比九月份减少约一半左右,开盘项目多为主城区楼盘,因此整体去化率相比有一定的提升。而仅从限购区开盘统计来看,9、10月份整体去化率均在80%左右,相比热度较高的4、5月份也有一定的下降。同时,截止10月末今年全市开盘项目总数已超过去年。

西安市场小结

为落实住建部房地产行业整治,西安房管联合11个部门再次开展行业整治检查,其中拒绝使用公积金、利用首付贷成检查重点。特别是西安物价局在电视问政中,所反映出的价外加价等问题,备受关注。至此,西安市场开始新一轮的行业整治监管。

  从市场交易情况来看,十月份西安商品房供应创年内新高,商品住宅供应也较为突出,但在销售层面,两者表现均不抵上月,供销呈现明显分化。其中,商品房和商品住宅销量均创年内新低(除七月份政策断档期),城区项目开盘去化相比也有所下降,在全国整体形势下行,西安政策收紧的效应下,市场过热表现不再,渐趋理性审慎。

  同时,在西安土地市场,不仅全月所有土地均为底价成交,且单月流拍地宗数达年内月度最多。可见的是,十月份的西安市场,无论是前端房企还是终端客户,激进猛进势头不再。而总体来看,在供需方面城区仍极不平衡,热门区域价格难抑。



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