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【土地月报】2019年2月西安土地市场月报
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:210次

2019年2月西安土地供应76宗,供应面积为309万㎡(约合4635亩);土地成交26宗,成交面积为73万㎡(约合1100亩),成交总金额69亿元,平均楼面价3957元/㎡。
土地供应情况


2月份西安土地供应共76宗,供应面积为309万㎡(约合4635亩),环比上涨44%,同比上涨97%。本月西安土地供应创新高,单月总供量创历年之最。在供应土地类型中,居住用地供应约1400亩,占全月总供地31%;从供应土地区域来看,高新、沣西、高陵供地最为突出,供应面积均超500亩。
从供应区域来看,本月高陵区供应量最大,总计5宗共1404亩,其次为高新区,共16宗651亩,第三为沣西新城共10宗579亩。2月份西安全域共有13个区域有新地供应,其中,西安城区供地分布高新、新城、长安、浐灞、大兴5个区域,总供地1082亩占比23%;西咸新区供地1704亩占比37%,西安郊县供地1849亩占比40%。
从供地类型看,本月工业用地占比最大,总供地30宗2618亩,占总出让土地的56%;其次为居住用地,共23宗1465亩占比32%;第三为商服用地,共19宗441亩,占比10%。其余供地为公共设施和科教用地,总计4宗总计110亩,占比2.2%。
土地成交情况


2月西安土地共成交26宗,成交面积为73万㎡(约合1100亩),环比下降55%,同比下降65%;总土地出让金69亿元,环比下降60%,同比下降32%;月均楼面价3957元/㎡,环比下降8%,同比上涨93%。2月份,西安成交土地较少,且主要为工业等非商品房用地。从成交的商品住宅地块来看,几乎全为主城区城改用地,整体土地价格相对较高。
从土地成交区域来看,本月临潼区成交土地最多,总成交面积16.8万㎡(约合252亩),占总成交量的23%;其次为高新区,成交土地面积16.1万㎡(约合242亩),占总成交量的22%;第三为新城区,成交土地面积11.8万㎡(约合177亩),占总成交量的16%。

在2月份成交土地中,西安城区相较其他区域占比较高,共有高新、经开、雁塔、浐灞、新城和大兴新区六个区域有新地成交,总成交土地面积733亩,占全月总成交土地的67%。西咸新区共有沣东新城3宗地块成交,总计96亩占比9%;西安郊县分别有临潼和阎良航空基地两个区域共8宗土地成交,总面积272亩占比25%。

从区域成交单价来看,本月浐灞生态区为成交单价最高区域,为1440万/亩,主要成交地块为奥园地产竞得的浐灞"龙腾万都汇"项目补充用地;其次为新城区平均单价1309万/亩,是由融创竞得的韩森寨版块城改用地;第三为大兴新区单价793万/亩,主要为恒和地产竞得的新城区潘家村城改用地。
从2月份各区域平均楼面价来看,本月浐灞生态区成交地楼面价最高,为5417元/㎡;其次为新城区和大新新区,分别为5139元/㎡、1874元/㎡。最低楼面价区域为雁塔区,为658元/㎡。在西咸新区成交地块中,仅有沣东新城有新地成交,平均楼面价921元/㎡。同时,本月高新区有办公商业等地块成交,平均楼面价1462元/㎡。

2月份,西安及西咸成交的26宗土地中,绝大部分为底价成交,仅有两宗为溢价出让,分别为临潼区的1宗商住用地和1宗工业用地。同时,在各区域成交楼面价上,浐灞生态区、新城区和大兴新区成交地块主要为城改用地,故区域楼面价因涉及拆迁等综合成本以及容积率等存在较大差异。
从2月份成交土地用途来看,本月工业用地成交占比最大,总面积579亩占比53%;其次为居住用地,总计250亩占比23%;第三为公共设施用地,总计149亩占比14%。本月成交的居住用地主要分布在新城区、浐灞生态区、大兴新区和临潼区。

总体来看,在本月成交土地中,一个显著特征是西安城区土地交易频繁增多,且在城改等用地交易中,外来品牌房企如融创等也开始参与其中。同时,在全部的成交地块中,居住用地占比相较较少,工业、商服、公共设施等用地依旧总量较大占比较高。
典型地块分析
地块信息:
宗地一:XC11-2-253、宗地二:XC11-5-371,均位于新城区韩森路以南、万寿中路以西。其中,地块一面积:52479.34平方米(约合78亩),地块二面积:65562.13平方米(约合98亩),用地性质均为居住兼商业用地,容积率分别为2.8、5.32。
成交价格:

地块一78亩
获地房企:陕西恒安昕园置业有限公司(融创、太奥子公司)
起拍价:46473万元
成交价:46473万元
溢价率:0%
若按40%的土地出让金算:
亩单价:1476万/亩 楼面价:4161元/㎡

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