美城讲坛
市场月报
美城干货
市场周报
 新闻快递
 重磅!央妈房贷利率改革!利息是降
 MC 7月英雄榜
 “手中有粮,心中不慌”,房企土地
 MC 6月喜报及英雄榜
 探秘西安奥体“一场两馆”最新进展
 4条高铁、5条城际全部开建,陕西将
 《西咸新区产业发展规划(2019-202
 MC5月英雄榜
 联系我们
公司名称:西安美城房地产顾问有限公司 
地址:西安经济开发区凤城一路6号利君V时代A座9F 
邮编:710016 
电话:029-86115500转8839
传真:029-86185500-8801
E_mail:b_city@163.com
 市场月报 当前位置:首页 >> 美城讲坛 >> 市场月报 >> 详细信息
2019年2月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:214次

市场综述
因城施策逐次扩围 市场持续下行

汉纸妹

  2月份,在宏观政策层面,银保监会再行表态楼市调控,围绕房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,防止房地产金融风险出现大的问题。
  同时,在地方城市之间,二月份仍然看到了一些城市政策的微调,如西安落户升级,再行放宽了落户条件;合肥、阜阳在坚持住房居住属性的前提下,对楼市调控政策进行微调。即综合来看,基于“一城一策”下的楼市调控,正在逐步纵深显现。
  此外,本月另一特征是春节返乡置业热潮不再,市场持续转冷,特别是三四线城市更为明显。随着各线城市调控分化、形势调整持续深入,一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大的调整压力。
宏观市场
1
政策环境
因城施策逐次扩围 西安落户再宽松
  住建部:住宅以套内面积交易 新建全装修交付。2月23日,住建部发布通知提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。值得注意的是,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
  银保监会:严控投机性房贷 防范金融风险 。2月25日银保监会消息,将继续紧盯房地产金融风险要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,防止房地产金融风险出现大的问题。
  发改委:放开放宽除超大城市以外的落户限制。2月21日国家发改委发布都市圈指导意见,提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制,在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城镇化累积互认,推进人口市民化。
  合肥、武汉降低二套房贷利率 阜阳取消限价。2月22日消息,合肥对于首套房贷款已结清的买家,二套房可执行首套利率。同期武汉部分银行也调整执行“认贷不认房”。此外,阜阳自2019年起土地出让时的限价条款均被取消。
  西安落户升级:本科不限年龄 新增社保中专落户。2月13日西安发布新版落户政策,其中本科(含)以上学历落户不再受年龄限制,凡符合专业人才标准、技能人才标准的人员,均可迁入本市落户,同时,西安市户籍人员,均可申请其直系亲属投靠落户。

2
经济环境
2月全国PMI为49.2%,CPI同比上涨1.5%,PPI
同比上涨0.1%
  2月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为49.2%,比上月下降0.3个百分点。从企业规模看,大型企业PMI为51.5%,比上月上升0.2个百分点,继续高于临界点;中、小型企业PMI为46.9%和45.3%,分别比上月下降0.3和2.0个百分点,均位于临界点以下。

  2月份,全国居民消费价格同比上涨1.5%。其中,城市上涨1.5%,农村上涨1.4%;食品价格上涨0.7%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨1.1%,服务价格上涨2.1%。2月份,全国居民消费价格环比上涨1.0%。其中,城市上涨1.0%,农村上涨0.9%;食品价格上涨3.2%,非食品价格上涨0.4%;消费品价格上涨1.2%,服务价格上涨0.7%。

  2月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨0.1%,环比下降0.1%;工业生产者购进价格同比和环比均下降0.1%。1—2月平均,工业生产者出厂价格和购进价格均比去年同期上涨0.1%。


3
行业动态
本月行业动态
2月份行业动态主要包括:1.返乡置业潮爽约 百城均价涨幅继续回落。春节期间,三四线城市返乡置业潮爽约,并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景,成交量不增反跌。同时,从百城市场监测来看,2月份百城均价环比涨幅继续回落。2.百强房企榜单:二月份整体销售规模环、同比双降。2月份百强房企销售受春节因素影响,整体销售规模环比下降22.9%,较去年同期下滑11%左右,TOP10及TOP20房企门槛较去年同期也有一定下滑。3.全国首套房贷利率5.63% 为连续三个月下降。据融360监测数据显示:2月份,全国首套房贷平均利率为5.63%,相当于基准利率的1.149倍,环比1月又下降了0.53%,连续第三个月下降。 4.恒大全国所有住宅9折出售 碧桂园大规模人调整。2月28日消息,恒大所有在售项目住宅可有9折优惠,商铺8折优惠。此外,有媒体报道“碧桂园开启大规模人员调整,有部门确定裁员50%”的消息。5.西安房改:3万套公租房获批 共有产权房售价5折起。2月26日西安房管局信息显示,2019年全市计划分配公租房约29407套,同时,将大力推进共有产权住房建设,届时将按市场价格的50%-80%销售。6.西安两会:今年建保障房4万套 落户40万人。2月15日西安召开两会,其中政府工作报告中提出,2019年西安目标GDP增长7.8%左右,持续深化“三大新政”,年内再落户各类人才40万人以上。

楼市观察
2019年2月西安市土地市场


2019年2月西安土地供应共76宗,供应面积309万㎡(约合4635亩),环比上涨44%,同比上涨97%。共成交土地26宗,土地成交面积73万㎡(约合1100亩),环比下降55%,同比下降65%;总土地出让金69.9亿元,环比下降60%,同比下降31%;月均楼面价3957元/㎡,环比下降7.8%,同比上涨92%。

2月份,西安土地市场供应出现大增,月度总土地供应面积突破300万方,但其中工业用地等其他非商品房用地占比较高,约占50%左右。在供应的住宅等商品房用地中,主要集中在高新和西咸的沣西、沣东、泾河等地。

从土地成交区域来看,本月临潼区成交土地最多,总成交面积16.8万㎡(约合252亩),占总成交量的23%;其次为高新区,成交土地面积16.1万㎡(约合242亩),占总成交量的22%;第三为新城区,成交土地面积11.8万㎡(约合177亩),占总成交量的16%。

从区域成交单价来看,本月浐灞生态区为成交单价最高区域,为1440万/亩,主要成交地块为奥园地产竞得的浐灞"龙腾万都汇"项目补充用地;其次为新城区平均单价1309万/亩,是由融创竞得的韩森寨版块城改用地;第三为大兴新区单价793万/亩,主要为恒和地产竞得的新城区潘家村城改用地。

更多土地分析请点击:
2019年2月西安土地市场分析报告。

商品房数据
2月份西安商品房供销齐跌

2019年2月份西安市商品房新增供应面积40.45万㎡,环比下降69.7%,同比下降69%;商品房销售面积85.18万㎡, 环比下降54.3%,同比下降34.9%。分析来看,二月份西安商品房不仅供销双双大幅齐跌,同时再度呈现为供不抵销的形势,且已连续两月供不应求。
2月西安商品房去化周期为15个月

截止2019年2月末西安商品房库存为2354.74万㎡,比上月减少了44.7万㎡,较去年同期增加了40.12万㎡,商品房去化周期为15个月。2月份,西安商品房市场出现供销齐跌,且整体呈现为供不抵销,致使整体商品房库存总量再度出现下降,截止2月末,整体商品房去化周期约15个月左右。
2月西安商品房各区域供销价情况

2月份月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城西和经开,供应面积分别为33.98万㎡、20.37万㎡和18.79万㎡;2月商品房成交量排名前三的区域是城南、浐灞和曲江分别为36.7万㎡、35.01万㎡和33.18万㎡。(除城内)

商品住宅数据
2月份西安商品住宅量跌价涨 供不低销

2019年2月份西安商品住宅新增供应面积为30.97万㎡,环比下降55.7%,同比下降31.9%;商品住宅销售面积69.3万㎡,环比下降53%,同比下降37%。2019年2月份,受春节因素影响,西安商品住宅供销大幅齐跌,供应和销售双双出现同环比双降,且持续为供不抵销。
2月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年2月末,西安市商品住宅库存量为480.33万㎡,比上月减少了38.3万㎡,比去年同期减少了209.7万㎡,整体去化周期约4个月左右。2月份,西安商品住宅供应连续下降,且整体呈现为供不应求,致使住宅库存总量再度降低,约480万方的库存总量为近年来新低,住宅房源整体去化周期仅为约4个月。
2月西安住宅主力成交90-140㎡占比59%

2月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为37%,占比上升5个百分点。120-140㎡成交占比为22%,占比下降了6个百分点。两者合计占比达59%,合计总占比再降降1个百分点。排在第三位的为140-160㎡,占比为15%,占比较上月下降了3个百分点。其余面积段方面,70-90㎡占比出现回升,升至6%,160-200㎡占比持续升高至14%。
2月西安商品住宅各区域供销价情况

2月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、高新和经开,供应面积分别为10.7万㎡、5.41万㎡和5.26万㎡;2月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和城南分别为16.43万㎡、11.62万㎡和10.86万㎡。(除城内)
2月西安商品住宅成交面积热力图

2019年2月份西安市商品住宅共计成交69.34万㎡,成交面积占比最大的前三城区是浐灞、曲江和城南,分别占24%、17%和16%。由图可以看出成交热点区域主要集中在浐灞浐河东路、半坡立交十字版块(代表项目御锦城);曲江新区、雁塔南路版块(代表项目金辉世界城);朱雀南路西侧版块(代表项目龙湖紫宸)。
2月西安商品住宅成交单价热力图

 

2019年2月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和经开。由图可以看出成交单价最热点区域为高新区科技七路、唐延路十字版块(代表项目万达西安one);城南电视塔版块(代表项目华润悦府);经开区凤城七路、开元路十字版块(代表项目龙湖景粼天序)。
商业数据
2月份西安商业量价齐跌 供销齐降

2019年2月份西安商业新增供应面积0.32万㎡,环比下降95%,同比下降98%;商业销售面积5.54万㎡,环比下降64%,同比上涨17.1%。本月,西安商业销售及供应面积同步出现下降,特别是新增供应面积下降明显。
2月西安商业去化周期为62个月

截止2019年2月末西安市商业物业库存量为680.27万平米,较上月减少了5.22万㎡,较去年同期减少了25.83万㎡,截止2019年2月末商业去化周期为62个月。整体来看,2019年2月份西安商业物业销售及供应面积同步出现下降,特别是商业供应面积大幅下降,创近年来新低,致使商业整体库存出现明显下降,整体去化周期降至62个月。
2月西安商业各区域供销价情况

2月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和经开,分别为0.14万㎡、0.09㎡和0.06万㎡;2月份西安商业成交量排名前三的区域是经开、曲江和城西,成交面积分别是1.63万㎡、1.46万㎡和0.65万㎡。(除城内)
2月西安商业成交面积热力图

2019年2月份西安市商业成交5.54万㎡,成交面积占比前三的区域分别为经开、曲江和城西。由图可以看出西安市商业成交热点区域为经开未央路、凤城九路十字东北方向版块(代表项目万科金域华府);曲江雁南一路、纬一街十字版块(代表项目长庆坊)。
2月西安商业成交单价热力图

2019年2月份西安市商业成交单价最高的集中区域是高新、城北和浐灞。由图可以看出最热点区域为高新区科技七路、唐延路十字版块(代表项目万达西安one);城北未央路、玄武路十字版块(代表项目宫园中央);浐灞沁水路、韩森路十字路版块(代表项目龙腾万都汇)。
办公物业数据
2月份西安办公供销再降 价格续涨 

2019年2月份西安市办公物业新增供应面积1.39万㎡,环比下降94%,同比下降96%;办公销售面积3.92万㎡,环比下降66%,同比下降70%。2月份,西安办公物业供应及销售面积同步双降,特别是供应面积降幅较大,整体呈现为供不应求。
2月份西安办公去化周期为22个月

截止2019年2月末西安市办公物业库存面积260万㎡,较上月减少了2.53万㎡,较去年同期增加了39.41万㎡。2月份,西安办公物业销售面积及供应面积显著下降,特别是供应面积降幅较大,致使整体办公物业库存总量略有降低,办公物业去化周期升高至22个月。
2月西安办公物业各区域供销价情况

2月份西安办公物业新增供应主要集中在曲江,供应面积为1.39万㎡;办公成交面积排名前三的区域为城西、浐灞和高新,分别为1.28万㎡、0.91万㎡和0.89万㎡(除城内)
2月西安办公成交面积热力图

2019年2月西安市办公成交面积3.92万㎡,成交面积占比前三的区域分别为城西、高新和浐灞,分别占全市办公成交面积的33%、23%和23%。由图可以看出办公成交热点区域位于城西红光路、汉城南路十字版块(代表项目旭景新港);高新六路、科技二路十字东南版块(代表项目CA创意时代中心)。
2月西安办公成交单价热力图

2019年2月份西安市办公成交单价最高集中区域为曲江、城东和城南。由图可以看出办公成交单价热点区域为城南芙蓉西路(代表项目龙湖雁塔天宸);以及城南小寨西路、含光路南段十字十字版块(代表项目MOMOPARK)。
开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

 

2019年2月份,西安共开盘项目10个,推售房源2798套,房源量环比下降55%,同比上涨5%,整体开盘去化率68%,去化率环比降低1个百分点,同比降低18个百分点。从2月份监测开盘情况来看,开盘项目个数及推售房源量相较上月,因春节因素的影响有明显下降,但同比去年同期仍有小幅的增加,同时,开盘去化率不仅环比为连续4个月下降,且同比降幅近20个百分点。
西安市场小结

汉纸妹

  二月份在政策层面,西安再行升级户籍新政,全力放宽落户限制,实施史上最为宽松的落户政策。人口的持续强力引入再次为西安楼市注入了强有力的支撑和可观的市场预期。
  而在土地一级市场,全月西安、西咸两地供地大增,多宗新地入市,土地供应集中放量,凶猛入场。同时从土拍情况来看,虽环比一月份总量及总价有所回落,但整体楼面价依旧再度拔高,而融创城东再下一地更是将西安楼面价推至新的高位。
  但与西安落户利好和火热的土地市场不同的是,二月份受春节假期的影响,西安不仅返乡置业明显缩量、相较往年逊色不少,商品房供应的大幅跳水和下降更是成为本月最为显著的特征。不仅环比供应大降,同比去年也为不及,市场自年初始,连续两月出现销大于供,供不应求的局面。
  至此,人口的强力导入,地价的不断推升,此后供应走势成为关键所在。但至少从目前来看,并未有明显回升,推升楼市上涨压力持续加码。

Copyright@2015 MEICHENG All Right Reserve. by BaiTong