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019年3月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:53次

三月楼市明显升温 政策调控以稳为主

汉纸妹

  春节之后,尽管整体市场尚未走出冷区间,但受年初信贷宽松、多地调控政策松动、开盘预售价格上行、土地市场再现地王等多维因素共同推动影响,导致消费者对市场的心理预期出现变化,三月份房地产市场销售表现有所起色,特别是一二线城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整,销售仍为低迷。
  同时,在政策层面,2019年“两会”已落下帷幕,中央保持房地产政策的连续性和稳定性,坚持一城一策、因城施策,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。至此,全年楼市调控主基调,既要防止大起、也不能大落,稳健运行是为各城市政府最关键的主体责任。
  与此同时,西安市场受热与整体形势的回暖,销售明显加快,在供给端持续乏力之下,开盘去化率显著提升,售罄盘增多,备案价也不断突破走高,土地市场更是再创新地王。
宏观市场
1
政策环境
楼市调控继续分化 全年以"稳"为主
  两会房地产:全年以稳为主 促进市场平稳发展:关于房地产方面的工作部署报告指出:更好解决住房问题,落实城市主体责任,改革和完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳发展。
  住建部部长:坚持房住不炒 防止大起大落:1.坚持房子是用来住的,不是用来炒的。2.坚持完善两个体系。3.坚持落实城市主体责任,因城施策、分类指导。4.坚持调结构,大力培育和发展租房租赁市场,5.要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。
  房地产税立法今年将落实制定:3月8日,全国人大常务委员会委员长栗战书指出:2019年将集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等”确保如期完成。
  山东菏泽出台购房补助 济南取消限价:3月12日,菏泽市出台房产新政,购买首套房可享300元/平米优惠,首付不超过30%。3月20日有济南市被证实放开了楼市限价,当地开发商甚至以此为“卖点”招揽客户。
  石家庄零门槛落户 郑州上调购房贷款额度。3月18日,石家庄出台城镇落户限制实施意见,在石家庄市全面放开城区、城镇落户,群众仅凭居民身份证、户口簿就可落户。3月22日河南住房资金管理中心发布通知,郑州市最高贷款额度由原来的60万元调整为80万元。

2
经济环境
3月全国PMI为50.5%,全国CPI同比上涨2.3%
全国PPI同比上涨0.4%
  3月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.5%,比上月上升1.3个百分点,重回临界点以上。从企业规模看,大型企业PMI为51.1%,低于上月0.4个百分点,高于临界点;中、小型企业PMI为49.9%和49.3%,分别比上月上升3.0和4.0个百分点。

  3月份,全国居民消费价格同比上涨2.3%。其中,城市上涨2.3%,农村上涨2.3%;食品价格上涨4.1%,非食品价格上涨1.8%;消费品价格上涨2.4%,服务价格上涨2.0%。

  3月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨0.4%,环比上涨0.1%;工业生产者购进价格同比上涨0.2%,环比持平。一季度,工业生产者出厂价格比去年同期上涨0.2%,工业生产者购进价格上涨0.1%。


3
行业动态
本月行业动态
3月份行业动态主要包括:1.三月多地楼市出现升温 杭州再现万人抢房。三月份多地楼市出现升温迹象,南京河西7766人参加购房摇号,中签率最低仅为6%,此外杭州一周内两次出现“万人摇”楼盘,中签率分别低至2.7%和1.5%。同时,北京、成都也部分开盘楼盘当天均全部售罄。2.三月百城住宅均价环比小幅回升。据中指百城住宅价格指显示,2019年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看,62个城市环比上涨,36个城市环比下跌,2个城市与上月持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加6个。3.百强房企:三月份业绩回升 一季度略有下滑。据百强房企销售榜单显示,2019年3月市场整体表现比前两月明显好转,从企业业绩情况来看,TOP100房企3月的销售规模同比增长。但从一季度来看TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。在入榜门槛方面,榜TOP100门槛达同比提升6.3%。4.全国首套房贷利率5.63% 为连续三个月下降。3月12日消息,最新全国首套房贷平均利率为5.63%,相当于基准利率的1.149倍,环比下降0.53%,同比依旧处在高位,而这已是全国首套房贷平均利率连续第三个月下降。值得注意的是,北上广深四大一线城市重返首套房贷利率均值最低前十。5.二线住宅地成交活跃 部分城市掀供地潮。3月份一二线城市掀起供地潮,尤其是二线城市住宅用地成交活跃。统计数据显示,本月一二线11个代表城市土地收入分别超过50亿元,同时,3月份就房企参与土地市场热情来看的确比2018年四季度有所改观,高溢价地块成交数量增加之势十分明显;尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。6.西安常住人口首次突破1000万 城镇化率74%。据《西安市2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示,2018年末,西安市常住人口1000.37万人,比上年末净增加38.70万人。年末全市户籍总人口986.87万人,比上年增长9.0%。城镇人口740.37万人,占常住人口比重(常住人口城镇化率)74.01%,同比上升0.6个百分点。

楼市观察
2019年3月西安市土地市场


2019年3月西安土地供应共70宗,供应面积439万㎡(约合6597亩),环比上涨42%,同比上涨252%。共成交土地66宗,成交土地面积227万㎡(约合3410亩),环比上涨209%,同比上涨2323%;总土地出让金90.04亿元,环比上涨28%,同比上涨26382%;月均楼面价1935元/㎡,环比下降51%,同比下降42%。

3月份,西安土地市场新增供应和成交同步出现大幅上涨,其中成交的3400余亩土地中,住宅用地约1500亩,占总成交土地超40%。同时,尽管整体楼面价较低,但住宅地楼面价约为3300元/㎡。

从土地成交区域来看,本月秦汉新城成交土地最多,总成交面积52.1万㎡(约合794亩),占总成交量的23%;其次为沣西新城,成交土地面积41万㎡(约合616亩),占总成交量的18%;第三为空港新城,成交土地面积34.3万㎡(约合516亩),占总成交量的15%。

从区域成交单价来看,本月浐灞生态区依旧为成交单价最高区域,为1132万/亩,主要为西安京颐置业竞得的浐灞"欧罗巴小镇"项目用地;其次为高新区,单价922万/亩,主要为高科、天地源分别竞得的高新三期软件园、及国际社区版块用地。

更多土地分析请点击:
2019年3月西安土地市场分析报告。

商品房数据
3月份西安商品房量价齐涨 持续供不抵销

2019年3月份西安市商品房新增供应面积107.63万㎡,环比上涨166.1%,同比上涨1.0%;商品房销售面积147.66万㎡, 环比上涨73.4%,同比下降5.9%。整体来看,3月份西安商品房市场明显升温,不仅销售面积大幅回升,销售均价也出现上涨。从商品房供销关系看,整体供应虽大幅回升,但依旧不抵销售,连续三个月为供不抵销。
3月西安商品房去化周期为15个月

截止2019年3月末西安商品房库存为2314.71万㎡,比上月减少了40.03万㎡,较去年同期增加了50.49万㎡,商品房去化周期保持为15个月。从全市商品房库存情况来看,待售面积继续下降,且为今年以来,连续三个月下降。同时,虽库存总量持续下降,但因今年整体销售情况不抵去年,致使商品房去化周期继续保持在15个月左右。
3月西安商品房各区域供销价情况

3月份月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、曲江和城南,供应面积分别为42.9万㎡、21.1万㎡和19.8万㎡;3月商品房成交量排名前三的区域是浐灞、曲江和高新分别为37.7万㎡、22.9万㎡和20.7万㎡。(除城内)

商品住宅数据
3月份西安商品住宅量升价涨 供销差收窄

2019年3月份西安商品住宅新增供应面积为93.08万㎡,环比上涨200.5%,同比上涨18.4%;商品住宅销售面积116.7万㎡,环比上涨68.3%,同比下降12.5%。整体来看,3月份西安住宅市场环比上月显著升温。一方面,市场销量大幅增加,同时整体均价也同步上扬,呈现出量价齐涨的局面。此外,本月住宅供应也明显加快,虽仍为供不抵销,但供销差明显收窄。
3月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年3月末,西安市商品住宅库存量为456.7万㎡,比上月减少了23.6万㎡,比去年同期减少了178.5万㎡,整体去化周期保持在4个月左右。从全市住宅库存情况来看,当前为自去年12月份开始的连续4个月下降,总库存量跌至近两年来新低。同时在住宅去化周期方面,因今年来整体销售情况不及去年,虽总库存量持续下降,但去化周期仍持续保持在4个月左右。
3月西安住宅主力成交90-140㎡占比60%

3月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为35%,占比较上月降低5个百分点。120-140㎡成交占比为25%,占比较上月上升了3个百分点,两者合计总占比为60%,较上月回升了1个百分点。排在第三位的为140-160㎡,占比为13%,较上月下降了2个百分点,为连续两月降低。其余面积段方面,70㎡以下占比有所回升,160-200㎡占比有所降低。
3月西安商品住宅各区域供销价情况

3月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城南和曲江,供应面积分别为35.94万㎡、18.49万㎡和17.76万㎡;3月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和高新分别为31.53万㎡、17.48万㎡和15.95万㎡。(除城内)
3月西安商品住宅成交面积热力图

 

2019年3月份西安市商品住宅共计成交116.72万㎡,成交面积占比最大的前三城区是浐灞、曲江和高新,分别占27%、15%和14%。由图可以看出成交热点区域主要集中在国际港务区版块(代表项目绿城全运村);曲江新区、雁塔南路版块(代表项目金辉·世界城);高新区科技七路、丈八北路版块(代表项目万科翡翠国宾)。
3月西安商品住宅成交单价热力图

 

2019年3月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和城北。由图可以看出成交单价最热点区域为高新区科技路、唐兴路十字版块(代表项目自在山);城南电视塔版块(代表项目华润悦府);城北龙首北路与建强路十字版块(代表项目大明宫·院子)。
商业数据
3月份西安商业量价齐涨 供应持续低位

2019年3月份西安商业新增供应面积3.12万㎡,环比上涨875%,同比下降54.5%;商业销售面积8.89万㎡,环比上涨60.4%,同比上涨53.8%。整体来看,本月西安商业市场环比上月回升显著,整体销量高幅回升,同时,销售均价环比也出现回涨。
3月西安商业去化周期为60个月

截止2019年3月末西安市商业物业库存量为674.5万平米,较上月减少了5.7万㎡,较去年同期减少了32.6万㎡,截止2019年3月末商业去化周期为60个月。从西安商业库存情况来看,总库存量为从去年11月份开始连续4个月下降,且降幅较高,当前商业库存量为2017年9月份以来的最低值。同时,商业去化周期也出现快速下降,当前60个月的去化周期较去年11月已降低9个月。
3月西安商业各区域供销价情况

3月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、高新和城东,分别为1.82万㎡、0.46㎡和0.34万㎡;3月份西安商业成交量排名前三的区域是曲江、城北和浐灞,成交面积分别是2.24万㎡、2.17万㎡和1.82万㎡。(除城内)
3月西安商业成交面积热力图

2019年3月份西安市商业成交8.9万㎡,成交面积占比前三的区域分别为曲江、城北和浐灞。由图可以看出西安市商业成交热点区域为曲江新区曲江桥十字区域(代表项目曲江汉华城);城北大明宫太华路版块(代表项目百寰国际);以及浐灞香王立交十字版块(代表项目浐灞新城)。
2月西安商业成交单价热力图

2019年3月份西安市商业成交单价最高的集中区域是城西、城南、高新。由图可以看出最热点区域为城西三桥板块(代表项目华润二十四城);城南芙蓉西路版块(代表项目龙湖雁塔天宸);高新科技六路、太白南路十字区域(建邦华庭)。
办公物业数据
3月份西安办公销售回升 价格续涨

2019年3月份西安市办公物业新增供应面积5.04万㎡,环比上涨262%,同比下降50.1%;办公销售面积13.6万㎡,环比上涨247%,同比上涨41.3%。3月份,西安办公市场销售、供应均较上月出现回升,但销售情况大幅高于供应,继续为供不抵销。同时,办公均价持续上升。
3月份西安办公去化周期为20个月

截止2019年3月末西安市办公物业库存面积251.5万㎡,较上月减少了8.57万㎡,较去年同期增加了6.33万㎡。3月份,西安办公物业销售面积不仅环比大幅上涨,同比也高于去年同期,同时供应面积再度减缓,致使办公库存总量继续下降,办公整体化周期降至20个月。
3月西安办公物业各区域供销价情况

3月份西安办公物业新增供应主要集中在浐灞、高新,供应面积分别为4.55万㎡、0.49万㎡;办公成交面积排名前三的区域为高新、浐灞和城西,分别为3.31万㎡、2.82万㎡和2.81万㎡。(除城内)
3月西安办公成交面积热力图

2019年3月西安市办公成交面积13.62万㎡,成交面积占比前三的区域分别为高新、浐灞和城西,分别占全市办公成交面积的24%、21%和21%。由图可以看出办公成交热点区域位于高新科技二路与沣惠南路十字西北角(代表项目启迪中心);浐灞广运潭大道、欧亚大道十字东北角(代表项目旭辉·荣华·公园大道)。
3月西安办公成交单价热力图

2019年3月份西安市办公成交单价最高集中区域为曲江、高新、城东。由图可以看出办公成交单价热点区域为曲江芙蓉西路(代表项目龙湖雁塔天宸);以及高新科技二路与沣惠南路十字西北角(代表项目启迪中心)。
开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

2019年3月份,西安共开盘项目31个,推售房源7383套,房源量环比上涨164%,同比上涨19%,整体开盘去化率79%,去化率环比提升11个百分点,同比降低8个百分点。从3月份开盘情况来看,全市开盘项目个数、推售房源量,不仅环比明显回升,同时也高于去年同期。在开盘去化率方面,三月份整体开盘去化率虽环比提升11个百分点,但依旧低于去年同期。
西安市场小结

汉纸妹

  本月,从西安市场情况来看,整体形势确实升温,不仅销售大幅回升,审批的房价也出现了不同程度的上涨,甚至,在西安限购区有价格审批以来,首次出现了单价"3万/平"以上的楼盘,整体市场呈现出升温的势头。
  同时,除了二级市场走热外,在土地一级市场也表现出房企拿地热情较高、地价走高,甚至部分区域再度出现了"面粉"比"面包"贵的情况,而整个土地的供应、成交也大幅增加,呈现出供销两旺的局面。
  整体来看,三月份西安市场一方面成交走热、去化提高、价格显涨,楼市呈现小阳春;另一方面,供应依旧处于低位,整体供不应求,土地供应虽大幅增加,但地价持续推高,整体市场持稳压力继续加剧。

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