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2019年4月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-10 | 浏览:334次

市场综述
调控风向收紧 市场供应显著回升

汉纸妹

在楼市"小阳春"之后,4月份调控风向又开始收紧。先后有合肥加强价格管控;长沙取消二套房契税优惠;丹东二手房加入限售。特别是中央政治局会议,再次重申了"房住不炒",住建部对房价、地价波动大的城市提出预警。我们从政策趋势来看,在一季度经济"好于预期"的前提下,楼市调控风向再度出现收紧的趋势。

此外,西安出台公积金新政,降低贷款额度,提高首付比例,并暂停了异地购房提取公积金,进一步进行政策收紧。

其次,四月份无论是百城市场情况,还是百强房企的销售业绩,同比均好于去年同期,但环比接近持平,整体表现为量价趋稳。从西安市场来看,新公示项目房价涨幅出现扩大,且精装房项目占比提升,带动整体房价持续攀升。同时,从西安住宅市场供销对比来看,在连续3个月供不应求之后,本月供应回升,年内首次出现供大于销。
宏观市场
1
政策环境
政策收紧 风向转变 落户再放宽
  中央政治局会议再提坚持"房住不炒"。4月19日,中共中央政治局召开会议,要求要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。同时,住建部对一季度房价、地价波动大的城市提出了预警。

  多城楼市政策收紧 调控风向又现转变。4月11日,合肥对哄抬房价,价外加价等乱象严格管控,同期调整了部分区域最高限价的标准;4月22日,长沙正式取消二套房契税优惠,一律按4%征收;4月29日,丹东二手房加入限售,房价月涨幅不得超过0.6%。

  国管公积金收紧 全国超30城公积金出新政。4月12日,国管公积金中心调整政策,住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”,同时提高首付比例,降低了贷款额度。此外,据不完全统计,2019年已有32城在公积金政策上发力。而多地为收紧,倾向支持刚需成重点。

  发改委新政:落户全面放宽 广州杭州加入抢人 。4月8日,国家发改委提出,城区常住人口100万-300万的城市要全面取消落户限制;300万-500万城市要全面放开放宽落户条件。与此同时,4月份广州、杭州进一步放宽了落户限制,其中杭州本科生可直接落户;广州取消高学历落户社保年限限制。

  苏州、宁波、呼和浩特出台人才住房补助。4月份先后有苏州、宁波、呼和浩特出台了人才住房优惠、补助政策。其中,苏州对符合的企业或个人,给予销售价格20%-30%不等的折扣;宁波面向高层次人才等五大类人才提供补助,补助额度为15万~800万元;呼和浩特本科及以上学历毕业生,可半价买房。

  西安收紧公积金贷款 暂停外地购房提取。4月23日,西安调整公积金购房贷款政策,暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金;调整公积金额度,对余额大于2万元的,倍数由之前的18倍降为15倍;调整公积金贷款首付比例,统一提升10%。同时,购买精装修房屋首付款比例不低于40%。

  陕西自然资源厅暂停受理建设用地报件。4月23日,陕西省自然资源厅给省政务服务中心下发公函透露,截止目前,全省2019年度新增建设用地计划,目前国家还尚未下达,且供地已达到了预支20%的上限,故要求暂停全省市(区)建设用地报件的工作,待国家下达全省年度新增建设用地计划后在受理。

2
经济环境
4月全国PMI为50.1%,全国CPI同比上涨2.5%,全
国PPI同比上涨0.9%


  2019年4月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%,比上月回落0.4个百分点,继续保持在扩张区间。

  4月份,全国居民消费价格同比上涨2.5%,环比上涨0.1%;其中食品价格上涨6.1%,服务价格上涨2.0%。

  4月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨0.9%,环比上涨0.3%;其中生产资料价格同比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.6个百分点,影响工业生产者出厂价格总水平上涨约0.66个百分点。


3
行业动态
本月行业动态
4月份行业动态主要包括:

1.官媒经济参考报刊文:警惕新一轮房价上涨。4月17日,由新华社主办的《经济参考报》刊发文章《警惕新一轮房价上涨》。文章指出:为了我国房地产市场持续健康的发展,我们需要坚持房地产调控不动摇:第一,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展;第二,防止市场资金再次大量流入房地产领域;第三,加强房地产市场调控的“预期管理”,扭转房价只涨不跌的预期;第四,保持房价长期平稳,以经济发展和居民收入增速长期高于房价涨幅的方式从根本上解决中国的房地产泡沫和高房价问题,使房地产市场与经济发展和解决民生问题形成良性循环。

2.四月百城住宅报告:成交稳中有落,价格小幅扩大。据中指百城住宅市场报告显示,2019年4月,全国百城住宅平均价格环比上涨0.28%,涨幅较上月扩大0.04个百分点。从涨跌城市个数看,69个城市环比上涨,上涨城市数量环比增加7个;29个城市环比下跌,下跌城市数量环比减少7个。

3.百强房企榜单:1-4月同比增3.6% 4月环比持平。据1-4月百强房企销售榜单显示,行业整体的销售表现一定程度上延续了3月的回暖,TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。从1-4月整体的业绩表现来看,百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%。单月环比来看,4月份整体销售与上月基本持平。

4.全国首套房贷利率5.56% 连续4个月下降。据融360大数据研究院最新数据显示,全国首套房贷款平均利率为5.56%,环比上月下降1.24%,为连续4个月回落,回归至2018年4月水平。同时,3月又有138家银行下调了房贷利率,高达上月的3倍有余。

5.2019年各地棚改量约285万套 同比大幅缩减 。4月份,据一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。开工规模的大幅缩减,直接影响是棚改投资总量下降,进而影响上下游产业诸如水泥家电等的市场需求。影响还可能会扩大到三四线楼市。

楼市观察
2019年4月西安市土地市场


2019年4月西安土地供应共10宗,供应面积39.02万㎡(约合585亩),环比下降91%,同比下降19%。共成交土地53宗,成交土地面积382.1万㎡(约合5732亩),环比上涨68%,同比上涨219%;总土地出让金88.4亿元,环比下降1.8%,同比上涨96%;月均楼面价1338元/㎡,环比下降30%,同比下降20%。其中住宅月均楼面价2465元/㎡,环比降低25.6%,同比上涨46%。

4月份,因土地政策调整,土地供应大幅减少,而成交土地,特别是商品房住宅用地,因主要集中在西咸及外郊,地价相对平稳,但同比依然走高,同时继续出现高溢价地块。

更多土地分析请点击:
2019年4月西安土地市场分析报告。

商品房数据
4月份西安商品房供应回升 价格持续走高

 

 2019年4月份西安市商品房新增供应面积187.33万㎡,环比上涨74%,同比上涨0.2%;商品房销售面积125.67万㎡, 环比下降14.9%,同比下降28.1%。整体来看,在上月楼市"小阳春"之后,四月份并未延续升温,从市场交易来看,成交量出现回落,且低于今年月均销售。同时,四月份商品房供应大幅提升,在连续三个月供不应求之后,再度出现供大于销。

4月西安商品房去化周期为16个月

 

截止2019年4月末西安商品房库存为2376.37万㎡,比上月增加了61.6万㎡,较去年同期增加了99.5万㎡,商品房去化周期为16个月。4月份因全市商品房供应大幅提升,且为供大于销,致使全市商品房库存再度出现升高,截止4月底,整体商品房去化周期升高至16个月。

4月西安商品房各区域供销价情况

4月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是浐灞、曲江和城南,供应面积分别为37.68万㎡、33.55万㎡和23.51万㎡;4月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、曲江和经开,分别为44.57万㎡、22.21万㎡和16.88万㎡。(除城内)


商品住宅数据
4月份西安商品住宅供大于销 价格续涨

2019年4月份西安商品住宅新增供应面积为141.22万㎡,环比上涨51.72%,同比上涨30.7%;商品住宅销售面积98.2万㎡,环比下降15.8%,同比下降26.3%。整体来看,4月份西安住宅市场环比上月整体销量略有回落,但住宅均价继续升高。同时,本月住宅供应显著提升,总供应量不仅创年内新高,且在连续三个月供不应求之后,年内首次呈现供大于销。

4月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年4月末,西安市商品住宅库存量为499.71万㎡,比上月增加了43.01万㎡,比去年同期减少了110.25万㎡,整体去化周期保持在4个月左右。从全市住宅库存情况来看,总库存量在连续4个月持续降低后,本月受供应的大幅回升,首次出现增加,但整体依旧处于低位,住宅库存去化周期仅有4个月。

4月西安住宅主力成交90-140㎡占比65%

4月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为36%,占比较上月提升1个百分点。120-140㎡成交占比为29%,占比较上月上升了4个百分点。两者合计总占比为65%,较上月提升了5个百分点。排在第三位的为140-160㎡,占比为15%,较上月提升了2个百分点,结束了连续下降的情况。其余面积段方面,70㎡以下占比本月大幅缩减,仅有不足1%

4月西安商品住宅各区域供销价情况

4月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是浐灞、曲江和城南,供应面积分别为27.37万㎡、25.13万㎡和22万㎡;4月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、曲江和经开分别为37.18万㎡、18.91万㎡和12.25万㎡。(除城内)

商业数据
4月份西安商业量价齐落 供应大幅回升

2019年4月份西安商业新增供应面积12.9万㎡,环比上涨313%,同比下降25.5%;商业销售面积6.95万㎡,环比下降21.8%,同比下降45.6%。整体来看,本月西安商业销售不抵上月,同时商业供应大幅回升,整体为供大于销。同时,商业销售价格出现回落趋势。

4月西安商业去化周期为64个月

截止2019年4月末西安市商业物业库存量为680.45万平米,较上月增加了5.9万㎡,较去年同期减少了31.26万㎡,截止2019年4月末商业去化周期为64个月。从西安商业库存情况来看,总库存量在连续4个月下降后,因本月供应的大幅回升,再次出现升高,整体去化周期环比上月提升3个月,继续处于较高的库存区间内。

4月西安商业各区域供销价情况

4月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是经开、城北和浐灞,分别为4.12万㎡、2.3㎡和1.8万㎡;4月份西安商业成交量排名前三的区域是浐灞、经开和城西,成交面积分别是2.35万㎡、1.47万㎡和0.91万㎡。(除城内)

办公物业数据
4月份西安办公供应回升 价格续涨

2019年4月份西安市办公物业新增供应面积17.53万㎡,环比上涨247.8%,同比上涨142.4%;办公销售面积12.6万㎡,环比下降6.7%,同比下降46.3%。4月份,西安办公市场供应面积大幅升高,销售面积出现回落,在连续两个月供不抵销后,再度出现供大于销,同时办公销售均价持续升高。

4月份西安办公去化周期为22个月

截止2019年4月末西安市办公物业库存面积256.34万㎡,较上月增加了4.84万㎡,较去年同期增加了10.69万㎡。4月份,西安办公物业销售面积不仅环比有所下降,同比更是大幅低于去年同期,同时供应面积大幅升高,致使办公库存总量再度升高,整体化周期回升至22个月。

4月西安办公物业各区域供销价情况

4月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是曲江、经开和高新,供应面积分别为5.93万㎡、4.22万㎡和3.84万㎡;办公成交面积排名前三的区域为浐灞、城西和高新,分别为4.19万㎡、2.26万㎡和2.22万㎡。(除城内)

开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

2019年4月份,西安共开盘项目33个,推售房源9014套,房源量环比上涨22%,同比上涨20%,整体开盘去化率84%,去化率环比提升5个百分点,同比低于去年同期12个百分点。从4月份开盘情况来看,总推售房源量环比持续增多,同比也高于去年同期,整体推货量相较持续上升。同时,在开盘去化率方面,已连续两月显著升高,当前84%的去化率,为今年以来最高,且与去年六、七月份持平。

西安市场小结

汉纸妹

4月份,西安楼市依旧保持强劲势头,虽然网签量环比有所回落,但主要和今年来住宅供应持续低位有关,从新房开盘去化来看,去化率环比持续提升,已接近90%的高位去化水平。

此外,在新房审批公示价格方面,不仅小幅上涨项目增多,同时毛坯房项目大幅缩减,在精装房项目占比多数的情况下,西安限购区内新建商品房住宅均价已突破1.4万/平。

而与新房市场相对应的土地一级市场,同样表现强势,除西安城区地价不断攀升外,集中供地的西咸新区,持续吸引多家大型房企积极争抢进驻,地价也不断刷新创高,当前西安的外溢版块——西咸新区正逐渐成为开发热土、建设高地。

整体来看,四月份西安市场在开盘去化不断升高、新房价格跃跃欲涨、土拍热度不减之下,另一个现象是新房供应开始发力,调控政策对公积金进行收紧,持续数月的供不应求趋势得到缓解,政策面也表现出稳市场的预期,但后期市场欲稳仍有待多个层面的继续发力。

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