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2019年6月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-18 | 浏览:621次

市场综述
宏观层收紧银根 各城调控分化 西安限购升级

汉纸妹

从政策层面看,六月份既有西安限购升级,南宁一次性约谈120家房企等持续加码调控城市,同时也有海南降低购房社保年限,珠海下调二手房交易个税,施恩防止房价下跌出台"限降令"等进一步松绑、甚至微刺激城市。当前可谓正是楼市分化下的"一城一策"。

在住建部接连预警,央行、银保监会相继加强资金监管表态后,六月份市场延续降温迹象,其中百强房企销售业绩同比仅微增4%,涨幅相较大幅收窄。

此外,不仅新房市场回调,六月份全国多数一二线城市的二手房市场也同样出现交易量下降,甚至价格回落的情形。而与此同时,本月房企融资被紧急收紧,下半年市场不确定性叠加上升。
宏观市场
1
经济环境
核心观点
PMI持续跌落荣枯线  三项措施提振经济
中央三大举措促销费 稳投资:
事件一:大阪G20峰会 —— 中美双方重启经贸谈判,允许美国企业继续向华为供货。

事件二:国务院启动 "地方专项债" 发行,拉动基建投资1800亿—2520亿元。

事件三:国常会部署"旧改"、提前启动5G商用,促进消费。旧改涉及居民上亿人,通过各项改造带动消费。初步测算5G商用前五年直接带动经济总产出将超过10万亿元。
6月全国PMI、PPI、CPI情况



政策环境
核心观点
西安限购升级 城区供不应求
西安 "6.20新政" 限购升级
主要内容:① 新落户购房需落户满1年或提供12个月社保,② 外地户籍购房社保年限由2年提升至5年,③ 临潼纳入限购。

升级调控主因:① 西安数次领涨70城:涨幅同环比双第一,同比连续6个月全国第一。② 价格管控出现放松:新政出台前,西安公示住宅均价同比涨幅高达17%。③ 市场供不应求:住宅供应同比少了近70万㎡,一些楼盘再现登记爆满,中签率最低仅为6%。

新政后的影响:① 进一步抑制需求,特别是价格管控严格之后,下半年将趋稳。② 向西咸新区引流,新政后西咸新区客户量上升,去化快速升高。从土地供应看,未来几年,西咸新区将是土地、新房供应的集中区。


3
行业动态
核心观点
从"棚改"进入"旧改" 房企融资紧急收紧
中央启动"旧改" 房企融资收紧
从"棚改"进入"旧改"

事件:6月19日,国常会部署城镇老旧小区改造,主要内容:一、管网包括上下水、电网、煤气、光纤;二、公共服务包括养老、抚幼、物业、文化娱乐、健身等。

看点:正在开启的"旧改"和"棚改"有诸多类似,都是:大规模(涉及上亿人)、有金融支持(创新投融资机制)。特别是金融方面,2014 年国家开发银行成立住宅金融事业部,大力支持棚改事业。此后楼市全国普涨。关于"旧改"和房地产市场的关系,需密切关注国家在金融方面的举措。

房企融资紧急收紧

事件一:今年一季度楼市的"小阳春"在很大程度上和融资信贷宽松有关。近期房企拿地激进出现地王引起了中央的注意,央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS(资产证券化融资方式)融资渠道。

事件二:银保监会主席郭树清警示:住户部门杠杆率急速攀升,相当居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域 。进一步预警房地产融资宽松现象。

影响:首套房贷利率连续下降的形势将要结束,一些城市将对房贷利率重新收紧。6月份已经有南京、杭州开始上调房贷利率。

楼市观察
2019年6月西安市土地市场

 

2019年6月西安土地供应环比上涨82%,同比下降15%。共成交土地23宗,成交土地环比上涨226%,同比下降76%。6月份,西安土地供应及成交,环比虽均有回升,但同比仍显著低于去年同期。
更多土地分析请点击:
2019年6月西安土地市场分析报告。

商品房数据
核心观点
住宅供销同比双降 市场不及去年
住宅量跌价涨
住宅供销双降  市场不及去年

6月份住宅供应依旧低迷,且持续为供不抵销,上半年仅4月份为供大于销。此外,住宅销售方面,今年除3月份高于去年外,其余月份均不及去年同期,且1-6月销售面积低于去年近200万方。

供销差收窄 供销比好于去年

6月份虽供不抵销,但住宅供销差显著收窄,此外,从1-6月份整体来看,供应低于去年70余万方,但销售低于去年近200万方,今年1-6月整体供销差比去年收窄了近120万方。

市场热度回落 价格持续攀升

从市场供销差角度看,无论是6月份还是今年上半年,同比数据显示交易量均不及去年同期,市场形势不及去年,但从价格来看,无论是网签交易价还是审批公示价格,均上涨明显。
6月份西安商品房供销差收窄

2019年6月份西安市商品房新增供应面积149.5万㎡,环比上涨48%,同比下降6.6%;商品房销售面积154.45万㎡,环比上涨10.8%,同比下降4.8%;6月份西安商品房市场供销双涨,且持续为供不抵销,但供销差显著收窄。

6月西安商品房去化周期为16个月

截止2019年6月末西安商品房库存为2293.26万㎡,库存总量小幅下降,整体去化率依旧保持在16个月左右,相较依然处于高位,但主要为商业、办公等物业库存高企。

6月西安商品房各区域供销价情况

6月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和港务;6月份商品房成交量排名前三的区域是曲江、浐灞和港务。

商品住宅数据
6月份西安住宅市场供销差明显收窄

2019年6月份西安商品住宅新增供应面积103.82万㎡,环比上涨59.5%,同比下降21.3%;商品住宅销售面积117.88万㎡,环比上涨7%,同比下降9.1%;6月份全市住宅供销双涨,但持续为供不抵销且已是今年第5个月供不应求。此外,值得关注的是本月供销差明显收窄,价格创新高但涨幅减缓。

6月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年6月末,西安市商品住宅库存量为421.95万㎡,住宅库存量持续下降已至历史地位,西安主城区内住宅市场已严重供不应求。但本月整体供应有明显改善,库存环比下降幅度已有所收窄。

住宅改善型面积段连续扩大

6月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力。其余面积段方面,本月70㎡以下占比有所提升,160㎡及以上各面积段占比相较稳定。

6月西安商品住宅各区域供销价情况

2019年6月份西安商业新增供应面积环比上涨119.5%,同比上涨63%;商业销售面积环比上涨25.6%,同比下降13.6%;6月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和城内;商品住宅成交面积排名前三的区域为曲江、浐灞和港务区。

6月西安商品住宅成交面积热力图

由图可以看出成交热点区域主要集中在曲江二期版块(代表项目金地·中心风华、金辉世界城);国际港务区奥体中心版块(代表项目绿城全运村);以及浐灞生态区灞河东路版块(代表项目万科澜岸)。

6月西安商品住宅成交单价热力图

 

由图可以看出成交单价最热点区域为高新丈八东路版块(代表项目万科·翡翠国宾);曲江新区电视塔版块(代表项目华润悦府);城南雁环中路版块(代表项目香榭御澄)。

商业数据
6月份西安商业供销双涨

2019年6月份西安商业新增供应面积9.4万㎡,环比上涨119.5%,同比上涨63%;商业销售面积8.7万㎡,环比上涨25.6%,同比下降13.6%。本月商业供销双涨,且供应高于销售,同时整体均价再创新高

6月西安商业去化周期为68个月

截止2019年6月末西安市商业物业库存量为672.5万平米,商业库存总量小幅增加但上升有限,整体商业库存依旧高企去化周期已连续三个月攀升。

6月西安商业各区域供销价情况

6月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是城北、港区和浐灞;6月份西安商业成交量排名前三的区域是浐灞、经开和高新。

6月西安商业成交面积热力图

由图可以看出西安市商业成交热点区域为浐灞生态区北辰东路版块(代表项目荣德棕榈阳光);经开市政府版块(代表项目首府尚苑);以及高新核心区版块(代表项目海星城市广场)。

6月西安商业成交单价热力图

 

由图可以看出最热点区域为经开区市政版块(代表项目明丰国际中心);浐灞生态区北辰东版块(代表项目荣德棕榈阳光);以及曲江新区曲江二期版块(代表项目金辉环球广场)。

办公物业数据
6月份西安办公供应暂停 成交价创新高

2019年6月份西安市办公物业新增供应面积6.04万㎡;环比下降6.04%,同比上涨3.6%;办公销售面积19.2万㎡,环比上涨56.7%,同比上涨43.3%。本月全市办公物业销量大幅回升,创年内单月新高。同时,整体办公均价出现高位回调。

6月份西安办公去化周期为19个月

截止2019年6月末西安市办公物业库存面积226.59万㎡,本月办公物业库存大幅下降且已连续两个月高幅降低,主要为近期办公销售面积大幅上升,同时新增供应持续减缓。但整体看办公去化周期依旧处于高位。

6月西安办公物业各区域供销价情况

 

6月份西安办公物业仅港务区和浐灞有新增供应;办公成交面积排名前三的区域为高新、曲江和浐灞。

6月西安办公成交面积热力图

由图可以看出办公成交热点区域位于浐灞生态区金融商务版块(代表项目Spring+钛茂);高新科技三路与高新一路交汇处(代表项目万科金域国际)。

6月西安办公成交单价热力图

 

由图可以看出办公成交单价热点区域为高新核心区版块(代表项目微软新坐标、竹园嘉华企业总部);以及曲江大唐芙蓉园版块(代表项目龙湖雁塔天宸)。

开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

2019年6月份,西安共开盘项目50个,推售房源量环比下降4%,同比上涨165%,整体开盘去化率较上月回落7个百分点,且同比继续低于去年同期4个百分点。从6月份开盘情况来看,推售量虽继续保持高,但整体看今年推货量依旧低于去年同期。开盘去化率方面,在连续3个月升高后6月份首次出现回落。
西安市场小结

汉纸妹

六月伊始,西安率先启动购房资格审查,明确违规者5年禁止购房,接着七部门联合整治房地产市场乱象,多个违规项目被暂停预售网签,再到"6.20新政",限购全面升级新一轮调控加码赫然落地。

其中所因,即有众所周知的西安新房价格涨幅太过耀眼,同时在更加隐晦的层面,似乎也有借机向西咸引流之意。从新政后各新城客户量上升,开盘去化提高中也已可见一斑。毕竟自去年起新区高量的土地供应将在此后陆续入市,后续的承接运转无疑是重中之重。

同时本月起西安住宅价格审批的真格严控,虽无新政出台的瞩目但实际力度却毫不逊色。从物价局核定到"发改/住建/统计三部门联审"再到由常务副市长牵头的"促稳领导小组专题会议审批"直至实现"零涨幅",价格审批愈发严格。

一方面是限制需求,一方面是严控价格,即使从上半年来看,因供应的持续发力,新落户人口的大幅减缓,再加之新政预期的影响,市场容量已现收窄迹象,购买力被动转移和城区高性价比盘抢房加剧或将是下半年市场之趋。

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