美城讲坛
市场月报
美城干货
市场周报
 新闻快递
 致美城将士的一封信
 降息来了!买没买房都该看看!
 西安楼市的真正战役即将打响!
 放大招了,两成首付重出江湖!
 这是什么“轨”,值钱吗?
 不要自作多情,降息与救市无关!
 重磅!央妈房贷利率改革!利息是降
 MC 7月英雄榜
 联系我们
公司名称:西安美城房地产顾问有限公司 
地址:西安经济开发区凤城一路6号利君V时代A座9F 
邮编:710016 
电话:029-86115500转8839
传真:029-86185500-8801
E_mail:b_city@163.com
 市场月报 当前位置:首页 >> 美城讲坛 >> 市场月报 >> 详细信息
2020年2月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2020-03-15 | 浏览:1510次

市场综述

松动迹象明显 监管层仍对地方楼市调控高度关注

汉纸妹:

宏观政策层面,2月财政政策和货币政策已经在多个领域落地支持实体经济发展,央行在节后开展1.7万亿逆回购操作投放流动性,MLF利率和LPR的下降,与此同时各地方也出台了一系列对于房企和购房者刺激性的帮扶措施,土地价款的延缓缴纳,公积金缓缴,贷款银行的首付降低,人才补贴等都有助于房地产市场健康平稳发展。因此在此背景下,一些地方出现了政策松动的迹象,但立刻便被紧急叫停,因此房住不炒是国家的政治态度和底线。

行业成交方面,2月,西安商品房成交排名第一为万科,成交7170㎡,第二和第三分别是中海地产和绿城中国,与此同时,西安2月整体商品房市场价格在疫情之后不降反升,这主要为限价的悄悄放松和近2年西安高价地倒逼产品升级而衍生出高价盘带动整体备案价格的上涨。

西安政策方面,疫情期间陕西适时调整了公积金暂缓缴存贷款还款政策,调整了土地分期付款和延长付款交易期限,限价审批转至线上,这些举措一是让房企很大程度上缓解了资金压力,二是减缓了房企长期压货的压力,保证市场供应的循环推进。

宏观市场

1经济环境


核心观点 PMI历史性大跌   CPI继续上涨   PPI稳中略有下降

2月中国制造业PMI为35.7%,比上月回落14.3个百分点,历史最低值。

2020年2月份,全国居民消费价格同比上涨5.2%,环比上涨0.8%。

2020年2月份,全国工业生产者出厂价格同比下降0.4%,环比下降0.5%。


2政策环境

核心观点 “房住不炒”仍是调控政策主导方向调

主要内容:

积极“战疫” 央行2月3日发放1.2万亿流动性红包

数据显示2月3日当天的到期央行逆回购多达10500亿元。此次央行开展操作后,单日可实现净投放1500亿元。此次万亿逆回购的操作,可以理解为央行“放水”,但绝不是“大水漫灌”,这符合今年的货币政策,也说明针对疫情,中央开始采取积极措施。


国新办召开支持中小微企业发展加大对个体工商户扶持力度发布会

1、灵活适度稳健货币政策

2、把支持实体经济恢复发展放到突出位置

3、择机实施2019年普惠金融定向降准动态考核释放长期流动性

本月楼市政策

西安发改委发布商品住房价格实行”一网通”服务。西安市发展和改革委员会发布了《西安市发展和改革委员会关于疫情防控期间商品住房价格申报有关事项的通知》,通知主要内容是商品住房价格申报受理实行“一网通”服务、鼓励企业开展“网上看房”、“线上售房”,完善企业网上售房明码标价、“一套一标”价格公示制度。


杭州推出“战役人才,八项举措”。2月24日,杭州市重磅推出“战疫引才、杭向未来”八大举措,启动高层次人才云聘会。对全球本科以上所有应届大学生,在发放本科1万元、硕士3万元、博士5万元一次性生活补助的基础上,再给予每年1万元租房补贴,最多可享受6年。


住建部等部门通知受疫情影响的企业可延缓公积金缴纳。住建部、财政部、人民银行发布关于妥善应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策的通知。通知称,受新冠肺炎疫情影响的企业,可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金,缓缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。


深圳市住房和建设局发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》。《措施》共提出了九大措施,其中包括对已批未开盘、已批在售项目的房地产开发企业,允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。


海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》创新提出发展安居型商品住房,对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时提出,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。


广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》。从此次发布的《通知》内容来看,其中的第31条与房地产行业相关。具体为:促进房地产市场平稳健康发展。优化商服类项目建设和销售管理,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。优化完善商品房预售款监管,允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函,申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度,加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。


3行业动态

核心观点 47城新房价格环比上涨  百强房企2月销售环比跌去4成

2月全国房价总体平稳 三四线城市继续分化。

70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大;二线城市价格涨幅回落;三线城市涨幅与上月相同。

70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降,二三线城市涨幅略有扩大。


百强房企2月销售环比跌去4成,仅7家单月卖房过百亿。

2月单月TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%,创下了近几年来单月销售的最低纪录。

2月多数城市零供应,重点一二线城市成交量同比下降77%,广州、宁波、重庆、西安、南宁、大连、武汉等城市单月成交量的同比跌幅均大于90%。


楼市观察

核心观点 2月西安土拍恢复 保证金调低  可分期缴纳

土地成交量涨价跌

恢复后土拍有两方面的变化:

1.调低了宗地竞买保证金在50%以上 

2.竞得人可采用分期缴纳的方式支付出让进价款。



一月土拍中,供应成交集中在西咸新区

2020年2月西安市土地市场

2020年2月西安土地供应共10宗,供应面积34.44万㎡(约合516.6亩),环比下降82%,同比下降89%。共成交土地7宗,成交土地面积36.68万㎡(约合550.2亩),环比下降70%,同比下降50%;总土地出让金6.47亿元,环比下降95%,同比下降91%;月均楼面价798元/㎡,环比下降78%,同比下降80%。其中住宅楼面价889元/㎡,环比下降74%,同比下降83%。土地市场受疫情影响,导致本月土地供应成交大幅下降

商品房数据

核心观点 住宅销量至历史低位  商办库存历史峰值

房地产市场严重低迷

住宅销量历史最低点

2月份全市住宅供应回暖,销量依然处于冰冻期,市场虽有小量成交,但本月成交因受疫情的影响较大,因此整体销量出现历史最低值。


商业办公本月无成交

受疫情影响,商业库存量高企至116个月,办公库存量高至27个月,两者均为近年来最高库存周期


2月份西安商品房供不应求 均价小幅回升

2020年2月份西安市商品房新增供应面积126.92万㎡,环比上涨99.4%,同比上涨213.8%;商品房销售面积4.93万㎡, 环比下降95%,同比下降94%;2月份商品房销售均价15964元/㎡,环比上涨11%,同比上涨22%。2月份西安商品房市场供大于求, 供应量本月大幅回升,销量历史低值,价格回升。


2月西安商品房去化周期为24个月

截止2020年2月末西安商品房库存为2882.83万㎡,比上月增加了121.99万㎡,较去年同期增加了528.09万㎡,商品房去化周期为24个月。本月全市商品房库存总量为近两年以来库存峰值,主要为商办、别墅等物业库存高企。


2月西安商品房各区域供销价情况

2月份商品房成交量排名前三的区域是莲湖、浐灞和高新区分别为1.44万㎡、0.92万㎡和0.78万㎡;价格方面,本月高新区居于首位,为21078元/㎡,其次是曲江新区,价格为18344/㎡,经开区价格最低,为11559元/㎡。


商品住宅数据

2月份西安住宅市场供应大幅走低

2020年2月份西安商品住宅新增供应面积为60.59万㎡,环比上涨56.08%,同比上涨95.64%;商品住宅销售面积4.93万㎡,环比下降94.8%,同比下降92.89%;2月份商品住宅销售均价15964元/㎡,环比上涨16.97%,同比上涨24.08%。


2月西安商品住宅去化周期为6个月

2020年2月,西安市商品住宅库存量为599.14万㎡,比上月增加了55.66万㎡,比去年同期增加了118.81万㎡,整体去化周期6个月。

改善成交依旧占据主卫

2月份西安市住宅各面积段成交占比中,120㎡-140是主力,成交占比为30%,占比较上月上涨4个百分点;排在第二位的140-160㎡成交占比为24%,占比下降1个百分点,两者合计总占比为54%,排在第三位的为140-160㎡成交占比为22%,较上月下降1个百分点。其余面积段方面,本月90-120㎡面积段大幅缩减。


2月西安商品住宅各区域供销价情况

2月份商品住宅成交量排名前三的区域为莲湖、浐灞和高新区分别为1.44万㎡、0.92万㎡和0.78万㎡;价格方面,本月高新区居于首位,为21078元/㎡,其次是曲江新区,价格为18344/㎡,经开区价格最低,为11559元/㎡。


2月西安商品住宅成交面积热力图

2020年2月份西安市商品住宅共计成交4.93万㎡,成交面积项目占比最大的前三城区是莲湖、浐灞和高新区,由图可以看出成交热点区域主要集中在高新国宾中心版块(代表项目万科翡翠国宾);莲湖区大兴版块(代表项目大兴正荣府);以及港务区板块(代表项目绿城全运村)。

2月西安商品住宅成交单价热力图

2020年2月份西安市商品住宅成交单价较高的前三项目集中在高新、曲江和未央,分别为21078/平米、18344元/平米和16691元/平米。由图可以看出成交单价最热点区域为高新国宾中央区版块(代表项目万科翡翠国宾);曲江板块(代表项目中海曲江大城·君尚府);太华北路板块(代表项目恒大悦龙台)。


商业数据

2月份西安无商业销量

2月西安商业去化周期为116个月

2020年2月西安市商业物业库存量为749万㎡,较上月增加8个月的库存,较去年同期增加了68.76万㎡,2020年2月商业去化周期为116个月。本月由于商业无销售记录,导致全市商业库存总量继续升高。


办公物业数据

2月份西安办公无供应和成交

2月份西安办公去化周期为27个月

2020年2月西安市办公物业库存面积295.22万㎡,较上月不变,较去年同期增加了35.15万㎡。本月办公物业库存去化周期较上月上涨1个月,主要由于本月无办公成交记录,导致去化周期顺势增长。


开盘数据

西安市商品住宅开盘新推量走势图

2020年2月份,西安共开盘项目2个,推售房源2262套,房源量环比上涨13%,同比下降19%,整体开盘去化率48%,去化率与上月基本持平,同比低去年同期20个百分点。从2月份开盘情况来看,2020年首月,受疫情影响,本月开盘项目量仅有2盘,去化率依旧低迷。


西安市场小结

汉纸妹:2月随着全社会复工复产的逐步推进,且随着陆续小量成交数据来看,楼市也正在缓慢复苏。

此时各地对于房企和购房者等都出台了刺激性措施,银行的首付降低,杭州的人才补贴等,是当前城市刺激楼市的重要体现,同时也有助于实现房地产市场的稳定健康发展。

因此在此背景下,一些地方楼市出现政策松动迹象,但立刻便被紧急叫停,因此驻马店、广州同时撤回楼市放松政策传递出一个信号:当前,“稳经济”“救企业”是第一要务,楼市还可以缓缓,所以但凡触碰刺激需求端的政策,如限贷、限购等,估计都没法通关。


Copyright@2015 MEICHENG All Right Reserve. by BaiTong