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2020年3月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2020-04-15 | 浏览:491次

市场综述

70城房地产市场价格涨幅稳中有落

从等级城市来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅与上月持平;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;西安涨幅0.4个百分点。



从开发投资和销售情况来看,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。



从商品房销售和待售情况来看,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。

宏观市场

1

宏观经济

核心观点

复工复产加快   3月PMI大幅回升

PMI:3月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为52.0%,比上月回升16.3个百分点。从企业规模看,大、中、小型企业PMI分别为52.6%、51.5%和50.9%,比上月回升16.3、16.0和16.8个百分点。

PPI:持续下滑,通缩进一步加剧。从环比看,PPI下降1.0%,降幅比上月扩大0.5个百分点;从同比看,PPI下降1.5%,降幅比上月扩大1.1个百分点。在3月份1.5%的同比降幅中,去年价格变动的翘尾影响约为0,新涨价影响约为-1.5个百分点。1―3月平均PPI比去年同期下降0.6%。

CPI:3月份,复工复产逐步加快,交通物流逐渐恢复,保供稳价措施持续加力。从环比看,CPI由上月上涨0.8%转为上升1.2%;从同比看,CPI上涨4.3%,涨幅比上月回落0.9个百分点。


政策环境

核心观点

国家积极颁布救市政策 房地产行业未来利好

主要内容:

我国债券市场发行债券3.6万亿元

我国国债发行1950亿元,地方政府债券发行4379.2亿元,金融债券发行5528.7亿元,公司信用类债券发行7254.8亿元,资产支持证券发行176.3亿元,同业存单发行1.7万亿元。


央行于3月16日定向降准,释放资金约5500亿元

央行实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外,对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。


全口径跨境融资的宏观审慎调节参数由1上调到1.25

将全口径跨境融资的宏观审慎调节参数由1上调到1.25,进一步扩大借用外债空间,降低实体企业融资成本。参数调整后,企业跨境融资风险加权余额上限由原来净资产的2倍提高到2.5倍,向境外融资的空间较之前扩大了25%,预计对企业支持力度可能达到几百亿美元的规模。

本月楼市政策

海南省公布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》:通知包含三大楼市调控政:1.本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。2.推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房。3.改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售。


桂林市发布救市政策,对购房者放宽降价空间:允许普通商品住房的成交价格不得低于预售申报备案价格的80%。购房契税补贴100%.也就是说房价降价20%以内是被允许的。并且在2020年2月24日-6月30日的时间段内购房,可以享受100%购房契税补贴。



甘肃省财政厅:减免房产税、城镇土地使用税,帮助企业渡过难关:甘肃省财政厅、省税务局近日联合印发了《关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税城镇土地使用税优惠政策的公告》。《政策》对符合条件的困难行业企业在减免房产税、城镇土地使用税等方面给予政策支持。明确规定对受疫情影响较大的行业企业,免征2020年3个月的房产税、城镇土地使用税。




3月,各地政府再次坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,促进房地产市场的平稳健康发展。随着疫情防控形势的好转,各地因城施策从供需两端出台行业扶持政策,房企按下复工复产“快进键”,楼市逐渐好转,但距离市场正常供求还需要一定的时间。


3

行业动态

核心观点

开发商资金链承压,投资速度放缓

1-2月份全国房地产开发投资10115亿元 同比下降16.3%

全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。

商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。

房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。其中,国内贷款4547亿元,下降8.6%;利用外资12亿元,下降77.2%;自筹资金6161亿元,下降15.4%;定金及预收款5603亿元,下降23.9%;个人按揭贷款3030亿元,下降12.4%。



各大房企融资频出 中小房企资金链承压

上市房企融资动作频繁。26日,包括绿城集团、新城控股、泛海控股等多家公司同日公布融资公告。绿城拟发行一笔总规模不超过15亿元的公司债。新城控股拟发行2020年度第一期超短期融资券,金额7.5亿元,募集资金用于偿还到期的债务融资工具及利息。

结合2019年业绩报告来看,在行业呈现强者恒强的情况下,规模型房企在融资方面优势更加突出,而中小房企当前的资金状况仍然面临较大考验。

本月行业动态

陕西省中医药研究院将迁建沣东新城,分两期建设:依托国家发改委中医药传承创新工程入库项目,占地186亩,统一规划,分两期建设。其中,一期总投资59838.2万元,总面积108420平方米,包括中医药研究中心32640平方米,区域优势病种研究中心75780平方米。一期项目建成后,将开设500张病床的以中医为特色的中西医结合的综合性医院。


西安四部门联合印发通知 阶段性减免单位社保缴费:就参加西安市社会保险的单位阶段性减免基本养老保险、失业保险、工伤保险、基本医疗保险单位缴费部分和办理缓缴等有关事项进行明确。通知指出:相关企业可在复工复产阶段可减免缴费、且无须办理额外申报手续、已缴费单位可办理退费。


优化中心城区交通交通环境:为着力改善西安城区交通出行环境,全力迎接十四运,我市出台《西安市中心城区交通优化提升三年行动方案(2020-2022年)》。以此加快推动城市交通高质量发展,不断增强市民获得感和幸福感,为西安全面推进国家中心城市建设、加快建成国际化大都市提供坚实的交通保障。


3月,陕西省各地政府出台企业的金融支持政策,加大信贷支持力度,降低融资成本,并结产业特点和模式,探索创新收益权抵(质)押、履约保证保险等增信融资方案。与此同时,多银行新增百亿或千亿级授信额度,积极为企业纾困;陕西加大基建投资力度,通过基础建设带动当地经济平稳发展。


楼市观察

核心观点

3月西安土拍供应大增 市场逐步恢复

土地成交量涨价跌

3月土地供应大幅上涨 成交略有下滑

3月西安土地市场方面,土地供应量明显增长,环比上升692%;成交方面自2020年以来成交量有大幅下滑,主要是因为疫情影响2月份土地成交几乎停滞影响。

3月土拍市场,西咸新区集中推地

自土拍恢复以来西咸新区供地依旧领先其他区域,3月份西咸新区供应37宗,占比63.79%,持续保持密集推地。

2020年3月西安市土地市场

2020年3月西安土地供应共58宗,供应面积272.91万㎡(约合4102.2亩),环比上升692%,同比下降38%。共成交土地5宗,成交土地面积26.14万㎡(约合392.2亩),环比下降29%,同比下降89%;总土地出让金29.91亿元,环比上升362%,同比下降67%;月均楼面价4887.92元/㎡,环比上升513%,同比下降153%。由于疫情影响2月份土地成交几乎停滞,但3月以来出现明显上升,但想要恢复到正常水平,还需要一段时间。同时,土地成交价款及楼面价方面呈现攀升态势,且在部分稀缺地块中,房企竞地积极。



商品房数据

核心观点

住宅销量有所上涨 商办库存持续上涨

西安住宅市场回暖

西安住宅市场回暖 供需基本持平

3月份,西安商品住宅新增供应53.1万㎡,成交面积54.5万㎡,供需基本持平,且成交量方面较上月大幅上涨。


商业办公去化周期库存量持续上涨

3由于疫情影响,2、3月份商业办公市场几乎停滞,导致市场去化周期逐步攀升,商业去化周期达到近两年来最高值,办公产品库存量出现持续攀升态势。


3月份西安商品房成交量上涨 均价小幅下降 

2020年3月份西安市商品房新增供应面积134万㎡,环比上涨5.6%,同比上涨24.5%;商品房销售面积58.36万㎡, 环比上涨1083.8%,同比下降71%;3月份商品房销售均价14797元/㎡,环比下降7.3%,同比下降0.3%。3月份西安商品房市场供大于求, 成交量随着全面复工本月大幅回升,成交价格下降。


3月西安商品房去化周期为24个月

截止2020年3月末西安商品房库存为2958.47万㎡,比上月增加了75.64万㎡,较去年同期增加了697.09万㎡,商品房去化周期为24个月。由于疫情影响,3月份全市商品房库存总量持续走高,去化周期达到当前峰值。


3月西安商品房各区域供销价情况

3月份商品房成交面积排名前三的区域是浐灞、曲江和未央区分别为22.81万㎡、8.07万㎡和8.04万㎡;

成交价格方面,本月高新区排名第一,为20868元/㎡,其次是新城区和曲江新区,价格分别为19548/㎡、17450元/㎡。


商品住宅数据

3月份西安住宅市场供需基本持平,价格下滑

 2020年3月份西安商品住宅新增供应面积为53.1万㎡,环比下降12.38%,同比下降42.95%;商品住宅销售面积54.5万㎡,环比上升1014.52%,同比下降64.33%;3月份商品住宅销售均价14178元/㎡,环比下降10.86%,同比上涨6.91%。


3月西安商品住宅去化周期为6个月

 2020年3月,西安市商品住宅库存量为598.51万㎡,比上月减少了1.4万㎡,比去年同期增加了177.9万㎡,整体去化周期6个月左右。本月随着复工复产加快,房地产市场逐渐恢复正常,去化周期保持在稳定状态。


3月份西安住宅市场各面积段成交情况

3月份西安市住宅各面积段成交占比中,90㎡-120为成交主力,成交占比为31%,占比较上月上涨10个百分点;排在第二位的120-140㎡成交占比为27%,占比下降3个百分点;排在第三位的为140-160㎡成交占比为18%,较上月下降4个百分点。


3月西安商品住宅各区域供销价情况

3月份商品住宅成交量排名前三的区域为浐灞、未央和曲江新区分别为21.97万㎡、7.77万㎡和6.93万㎡;

成交价格方面,本月新城区排名第一,为19548元/㎡,其次是高新区和曲江新区,价格分别为18600/㎡、17044元/㎡。


3月西安商品住宅成交面积热力图

2020年3月份西安市商品住宅共计成交54.5万㎡,成交面积项目占比最大的前三区域是浐灞、未央和曲江新区。由图可以看出成交热点区域主要集中在西安浐灞国家公园区域(代表项目金科·博翠天宸);太华北路,凤城二路区域(代表项目恒大悦龙台);以及港务区板块(代表项目绿城全运村)。


3月西安商品住宅成交单价热力图

2020年3月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域为新城区、高新区和曲江新区,分别为19548/平米、18600元/平米和17044元/平米。由图可以看出成交单价最热点区域为高新鱼化寨版块(代表项目自在山);曲江板块(代表项目曲江玫瑰园);新城区华清西路板块(代表项目西安壹号院)。


商业数据

3月份西安商业成交量上涨


3月西安商业去化周期为115个月

2020年3月西安市商业物业库存量为745.55万㎡,较上月增加5.91万㎡,较去年同期增加了108.91万㎡,由于疫情影响,2、3月份西安商业市场成交量大幅下滑,导致商业去化周期持续走高为115个月。


办公物业数据

3月份西安办公有供应无成交


3月份西安办公去化周期为26个月

2020年3月西安市办公物业库存面积286.87万㎡,较上月微涨,较去年同期增加了38.58万㎡。本月办公物业库存去化周期较上月上涨1个月,主要由于2月3月均无办公成交记录,导致去化周期增长。


开盘数据

西安市商品住宅开盘新推量走势图

2020年3月份,西安共开盘项目22个,推售房源5640套,环比上涨149%,同比下降24%;开盘成交房源2150套,环比上涨61%,同比下降63%;整体开盘去化率仅37%,去化率环比上月下降23个百分点,同比低于去年同期53个百分点。整体来看,自3月复工以来,新增开盘项目供应量和成交量逐步攀升,但整体数据表现不如去年平均水平!

西安市场小结


3月商品房供求量较上月大幅度提升,但仍为达到上年同期水平;成交价格有所下降。

主城区累计成交集中在浐灞和高新、曲江成交均价最高。

本月行市场开盘解筹率有所回升。

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