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(美城股份)西安房地产市场2020年一季度市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2020-04-15 | 浏览:1268次

开篇

2020年初,经疫情影响,房地产售楼中心处于关闭状态,销售转为线上,但线上看房、签约还是无法替代,房产销售处于停滞状态;此外所有项目施工全部暂停,销售进度滞后,无疑资金周转成为大部分开发商面临的重大问题,同时,房地产销售的金三银四可能没了或者延后,但在整体3月份数据来看,市场回暖迹象明显,房价略有涨势,随着多项利好政策推出以及土地成交、本市库存等多个因素,汉纸妹预计本年西安市房价处于稳中涨幅状态。

宏观经济

GDP增速下滑,制造业需求低迷

GDP增速逐季下滑,经济下行压力较大

2019年全年GDP为99.08亿元,同比增长6.1%;2019年四季度GDP为27.8亿元,同比增长6%。


PMI:3月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为52.0%,比上月回升16.3个百分点。从企业规模看,大、中、小型企业PMI分别为52.6%、51.5%和50.9%,比上月回升16.3、16.0和16.8个百分点。

三驾马车持续放缓

固投:1-2月份,全国固定资产投资33323亿元,同比下降24.5%;民间固定资产投资18938亿元,同比下降26.4%。从环比速度看,2月份固定资产投资下降27.38%。

出口:2020年1-2月中国外贸进出口总值4.12万亿元人民币,同比下降9.6%。出口2.04万亿元,下降15.9%;进口2.08万亿元,下降2.4%。

消费:2019年12月份,我国社会消费品零售总额38777亿元,同比增长8%,增速较上月持平。2019年全年我国社会消费品零售总额实现411649亿元,较上年名义增长8.0%。

总结:受疫情影响,外贸、投资类行业受到影响十分严重,投资,出口,消费三驾马车持续放缓。

经济环境——CPI触及警戒线,PPI持续下滑

3月份,复工复产逐步加快,交通物流逐渐恢复,保供稳价措施持续加力。从环比看,CPI由上月上涨0.8%转为上升1.2%;从同比看,CPI上涨4.3%,涨幅比上月回落0.9个百分点。


PPI持续下滑,通缩进一步加剧。从环比看,PPI下降1.0%,降幅比上月扩大0.5个百分点;从同比看,PPI下降1.5%,降幅比上月扩大1.1个百分点。在3月份1.5%的同比降幅中,去年价格变动的翘尾影响约为0,新涨价影响约为-1.5个百分点。1―3月平均PPI比去年同期下降0.6%。

经济环境——M2开启复苏模式

截止2020年3月末,广义货币(M2)余额208.09万亿元,同比增长10.1%,增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点;

由于当前的银行体系流动性合理充裕,市场利率下降,金融市场保持稳定,货币信贷和社会融资规模合理增长。在经过央行多次降准降息之后,在企业看到疫情恢复的曙光之后,M2在近3年的时间里同比增速首次突破10%,上一次数值超过10%还是在2017年的四月份。

经济环境——融资规模大幅上升

截止3月末,社会融资规模增量为5.15万亿元,比上年同期多2.19万亿元;社会融资规模存量为262.24万亿元,同比增长11.5%,对比上个月增长0.8个百分点。其中,对实体经济发放人民币贷款余额为158.82万亿元,同比增长12.7%。分类项中,增长最多的是企业债券,同比增长17.4%;政府债券余额为39.31万亿元,同比增长15.8%;非金融企业境内股票融资情况也不错,同比增长6%。

房地产投资——投资增速、销售增速大幅下降

2020年1-2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%;其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。

2020年1-2月份,1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。

70个城房地产价格涨幅稳中有落

从整体来看,2020年2月份,全国70城房价环比上涨0.1%;一二三线城市新建商品住宅销售价格环比持平或涨幅回落,二手住宅销售价格涨跌互现。70城房价下跌城市数量上涨8个,本月全国有23个城市价格下降,12个城市无成交;


分城市来看,2月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.2%和3.0%,涨幅比上月分别回落0.7和0.4个百分点,均连续10个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.9%和3.3%,涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点,均连续11个月相同或回落。

宏观市场小结


经济数据同比下降,货币数据超预期增长

经济的下行正在与货币的上行形成对峙的关系,双方共同作用于资产市场且相互牵制,未来随着货币政策的持续作用和加码,经济会逐渐走出低迷期,而经济复苏之后,央行估计不会很快的对货币进行收缩,到那时双向利好会同时作用于资本市场。


疫情影响房地产投资增速大幅回落 价格涨幅稳中有落

受疫情影响及政府坚持“房住不炒”基本定位,楼市调控难以放松,2020年第一季度房地产投资和销售数据均出现断崖式下落,但随着政府陆续出台降低融资成本的相关扶持政策,帮助企业全面复工复产,社会融资规模出现大幅上升。价格方面,70城房价涨幅稳中有落,房价下跌城市增加,房价降温通道开启。

政策环境

宏观政策——央行降息降准 刺激经济复苏

地方调控:因城施策,扶持行业平稳发展

西安政策:金融扶持政策,助力企业复工复产

 宏观政策小结


释放资金入市,降低融资成本

宏观政策调控,主要还是以宽松的货币政策为主,释放大量资金入市,刺激消费市场,进一步支持实体经济发展,优化商业银行和金融市场的流动性结构,降低融资成本,引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度。



因城施策出台行业扶持政策,助力企业渡过难关

新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响之下,房地产行业受到极大冲击,政府再次强调坚持“房住不炒”定位不变,且不将房地产作为短期刺激经济的手段。落实因城施策,各地方政府从供需两端出台行业相关扶持政策,稳定市场,但限购、限贷等主体政策难现放松。


西安土地市场篇

土地供应——推地总量

2020年第一季度,西安市共推出国有建设用地92宗,土地面积7462.3亩,同比去年下降48.3%。

土地供应——推地用途

2020年第一季度,西安市共推出住宅用地1835.42亩,同比下降62.3%;商业用地3180.66亩,同比上涨90%;工业用地1320.66亩,同比下降77%;其他用地1125.56亩。

土地供应——推地区域

 2020年第一季度,西安市共有14个供地主体推出土地,其中中心城区推出933亩,西咸新区推出5506.55亩,远郊县区推出865亩。其中西咸新区居住用地供应占比最高,远郊县区主要为工业用地供应。居住用地供应前三分别为:秦汉新城、泾河新城和沣西新城。

土地成交——成交总量

2020年第一季度,西安市共成交各类建设用地38宗,土地面积2786.33亩,同比去年下降60%。



实现土地出让金收入166.87亿元,同比去年第一季度下降50%。

楼面单价2423.83元/㎡,较上一季度下降20%。

土地成交——成交用途

2020年第一季度,西安市成交土地以居住用地及商业用地为主。其中住宅用地1306.71亩,商业用地746.26亩,工业用地255.27亩,商住用地503.95亩,商服用地28.61亩。其中,住宅用地同比下降60%。

土地成交——成交区域

2020年第一季度,西安市三大区域中以中心城区成交最多,成交总面积1802.1亩,港务区成交面积第一,且住宅用地成交为全市最高;其次为西咸新区成交面积为978.545亩;远郊县区仅有蓝田县成交1宗103.5亩的住宅用地。

土地成交——住宅类用地亩单价

2020年第一季度住宅类用地成交1756.17亩,平均亩单价584.79万/亩,较去年下降24.7%,各区域港务区成交最多581亩,其次为沣西240亩。

从各区域成交均价来看,2020年第一季度住宅类用地成交均价最高为灞河新区1064万元/亩,其次为高新819万元/亩。

土地成交——住宅类用地楼面价

分区域住宅类用地楼面均价:2020年第一季度住宅类用地楼面均价最高为灞河新区7126元/㎡,其次为港务区3488元/㎡。

 土地市场小结


土地市场供求仍处低位

今年第一季度,西安市土地市场供应情况下滑,主要是受一二月份春节假期以及疫情影响,土地市场在二月份长时间停滞,但自三月土拍市场恢复以来,供应量有明显上升。成交方面,土地市场虽较上季度略微上涨,但仍处于成交低位。


住宅供应减少 港务区成交第一

今年第一季度,住宅用地供应大幅减少, 成交低于去年同期水平,市场状态低迷。港务区取代西咸新区成为本季度成交最多的区域,且住宅用地成交为全市最高。

新房市场篇

西安商品房供销情况

2020年第一季度西安市商品房总供应面积222.36万㎡,环比下降65%,同比下降21%;2020年第一季度商品房销售面积169.49万㎡,环比下降49%,同比下降65%;2020年第一季度商品房销售均价14570元/㎡,同比下降0.1%。

西安商品房库存情况

截止2020年3月末西安商品房库存为2528.80万㎡,比上月增加1.06万㎡,较去年同期增加了387.04万㎡,商品房去化周期为30个月,较上月去化周期增加3个月;本月全市商品房库存总量小幅回落,2020年第一季度为2019年以来的库存峰值,平均去化周期26个月,整体去化率较上个月上涨8个月,相比较依然处于高位,但主要为商业、办公等物业库存高企。

西安商品住宅供销情况

2020年第一季度西安市商品住宅总供应面积118.58万㎡,受新冠肺炎疫情影响整体下滑,环比下降66%,同比下降39%;2020年第一季度西安市商品房住宅总销售面积155.18万㎡,环比下降45%,同比下降57%;2020年第一季度商品住宅销售均价13969元/㎡,环比下降1.6%,同比上涨1.4%。

西安商品住宅库存情况

截止2020年3月底西安市商品住宅库存量为705.01万㎡,比上月减少11.45万㎡,比去年同期增加78.69万㎡,同比增加13%;整体去化周期10个月左右,较上月去化周期增长1个月;2020年第一季度平均去化周期为9个月,较同期增长2个月;进入第一季度以来,住宅市场销售放缓,全市住宅库存量回升。

西安各区域住宅成交量价

2020年第一季度西安市商品住宅成交占比排名前三的区域是浐灞生态区、曲江新区、未央区,成交面积分别为52.44万㎡、31.38万㎡和16.28万㎡;价格方面,高新居于首位,为19041元/㎡,其次是莲湖区,价格为15610/㎡,航天区价格最低,为9943元/㎡。

西安商品住宅成交面积热力图

2020年第一季度,西安商品住宅成交面积为155.18万㎡,其中浐灞、曲江、未央区为成交面积前三区域。由图可以看出2020年一季度西安市商品住宅成交热点区域集中在穆将王立交区域(代表项目奥园誉府);绕城高速,新开门南路区域(代表项目曲江美好时光)。

西安商品住宅成交价格热力图

2020年第一季度,西安商品住宅成交均价为13969元/㎡,其中高新区、未央区和莲湖区为成交价格前三区域,区域均价分别为19041元/㎡、15980元/㎡和15610元/㎡。由图可以看出2020年一季度西安市商品住宅成交价格热点区域集中在科技路板块区域处(代表项目高新绿城诚园);曲江立交区域(代表项目雁栖玫瑰园)。

西安商业供销情况

2020年第一季度西安市商业总供应面积29.41万㎡,环比下降54%,同比上涨164%;商业销售面积2.91万㎡,环比下降77%,同比下降93%;2020年第一季度商业销售均价33151元/㎡,环比上涨4%,同比上涨22%。

西安商品商业库存情况

截止2020年3月末西安市商业物业库存量为706.46万平米,较上月增加3.9万㎡,较去年同期增加了80.63万㎡,同比上涨13%;截止2020年3月末商业去化周期受疫情影响为269个月,整体商业库存依旧高企去化周期已连续十二个月攀升。

西安商业成交面积热力图

2020年第一季度,西安商业成交面积为2.91万㎡,其中浐灞、雁塔和曲江为成交面积前三区域。由图可以看出2020年一季度西安市商业成交热点区域集中在大寨路板块(代表项目华洲城);新开门南路区域(代表项目招商依云)

西安商业成交价格热力图

2020年第一季度,西安商业成交均价为33151元/㎡,其中高新、碑林和莲湖为成交均价前三区域。成交均价分别为56010元/㎡、41567元/㎡和35490元/㎡。由图可以看出2020年一季度西安市商业成交价格热点区域集中在高新科技三路附近(代表项目万科金域国际);莲湖城西区域(代表项目天朗玖悦都)。

西安办公供销情况

 2020年第一季度西安市办公总供应面积24.66万㎡,环比下降66%,同比下降17%;商品房办公销售面积8.24万㎡,环比下降51%,同比下降74%;2020年第一季度西安市办公销售均价17435元/㎡,环比下降11%,同比上涨8%。

西安商品办公库存情况

截止2020年3月末西安市办公物业库存量为328.57万平米,较上月下降0.5万㎡,较去年同期增加了128.39万㎡,同比上涨64%;截止2020年3月末办公去化周期为79个月。本月全市办公库存总量与上月持平,整体办公库存依旧高企去化周期已连续八个月攀升。

西安办公成交面积热力图

2020年第一季度,西安办公成交面积为8.24万㎡,其中浐灞、曲江和碑林为成交面积前三区域。由图可以看出2020年一季度西安市办公成交热点区域集中在灞河西路,欧亚一路区域(代表项目林溪美墅);绕城高速,新开门南路区域(代表项目曲江美好时光)。

西安办公成交价格热力图

2020年第一季度,西安办公成交均价为17435元/㎡,其中高新、曲江和经开为成交价格前三区域。由图可以看出2020年一季度西安市办公成交价格热点区域集中在唐延路区域(代表项目CA创意时代中心);未央路,凤城八路附近(代表项目正尚国际金融广场)。

西安1-3月各物业项目排行榜

2020年第一季度西安商品住宅项目销售套数排行榜

 1-3月西安市商品住宅TOP10项目备案面积合计52.29万㎡,同比去年下降78%。1-3月销冠楼盘销售面积为11万㎡,同比去年下降55%。从区域分布看,1-3月商品住宅TOP10中曲江、经开、灞桥各占1席,浐灞占4席、港务区占 3席。除绿城西安全运村外,其余均为新上榜项目。

2020年第一季度西安商业项目销售套数排行榜

1-3月西安市商业TOP10项目备案面积合计2.59万㎡,同比去年下降84%。1-3月销冠商业项目销售面积为0.84万㎡,同比去年下降65%。从区域分布看,1-3月商业TOP10中,港务、碑林、高开各占1席,浐灞占3席,雁塔、曲江各占2席;除华洲城、立达国际机电、五金、水暖博览城外,其余均为新上榜项目。

2020年第一季度西安办公项目销售套数排行榜

1-3月西安市办公TOP10项目备案面积合计8.24万㎡,同比去年下降83%。1-3月销冠办公销售面积为4.6万㎡,同比去年上涨48%。从区域分布看,1-3月办公TOP10中,浐灞占3席,经开占2席,曲江、高开、碑林、莲湖各占1席。除林西美墅外,其余均为新上榜项目。

西安1-3月开盘项目监测

西安市商品住宅开盘新推量走势图

西安市商品住宅新开盘去化率走势图

2020年1-3月,西安共开盘项目34个,推售房源9193套,销售房源量4042套,房源量同比去年下降77%,去化量同比去年下降198%。


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