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2020西安房地产市场周报2020.05.18-05.24
来源: | 作者: | 发布时间:2020-05-27 | 浏览:112次

市场要点

全球:债务支持的经济衰退?美联储的“债务桥”策略失效

两会:“因城施策”写入工作报告,各地区将推出房地产松绑政策

政策:房地产税立法需稳妥推进

经济:央行公布第十次LPR报价

资讯:行业并购重组将加速,大洗牌时代降临

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热点政策


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行政政策

全球:日本GDP已经连续两个季度负增长

日本内阁府5月18日公布的初步统计结果显示,受新冠肺炎疫情等因素影响,2020年第一季度日本实际国内生产总值(GDP)扣除物价因素后环比下降0.9%,按年率计算降幅为3.4%。


美城市场研究部认为:根据目前日本内阁初步统计结果显示日本目前连续两个季度出现负增长,第一次负增长主要是因为日本在2015年出现技术性衰退导致的,2019年第四季度的负增长意味此前全球经济同步复苏带来的增长已被全部抹平,在今年全球疫情的影响下,日本贸易全线崩塌,使日本的经济更是“雪上加霜”。


全球:债务支持的经济衰退?美联储的“债务桥”策略失效

北京时间5月25日消息,美联储的“债务桥”策略( debt-bridge policy )旨在改善企业信贷流动,以避免灾难性的信贷紧缩。而此前,应对经济衰退的货币政策解决方案从来没有向陷入困境、亏损的企业提供信贷。


美城市场研究部认为:美联储此次提出的“债务桥”策略意在通过企业信贷流动,给有需要、有亏损的企业提供信贷。但由于美国受疫情影响,大多数企业均陷入困境,债务桥的提出在短时间内让美国工商业贷款增加了7500亿美元,增幅速度过大,导致美国将面临高额还贷,甚至到无法承担,间接性增加了美国企业破产和违约风险。


两会:“因城施策”写入工作报告,各地区将推出房地产松绑政策




美城市场研究部认为:2020年,新冠疫情的全面爆发,给全球经济发展带来了前所未有的挑战,我国经济受到明显冲击,甚至影响到全年的经济,在此基础上,两会召开并没有提及全年GDP增长目标,而是提出了把”六保“变成”六稳“,以稳民生稳市场主体为主,其次也为市场提供了货币宽松政策;房地产方面,此次将“因城施策”写入政府工作报告,且删除了“落实城市主体责任”,从供需两端出台房地产调控政策。预计两会结束后,各地区政府在不越过“房住不炒”的基调下,会相继出台房地产的松绑政策。



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经济动态    

发行一万亿元抗疫特别国债

今年赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规模比去年增加1万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债。报告强调,这是特殊时期的特殊举措。新增资金全部转给地方,建立特殊转移支付机制,资金直达市县基层、直接惠企利民,主要用于保就业、保基本民生、保市场主体。包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等,强化公共财政属性,决不允许截留挪用。


美城市场研究部认为:李克强总理在两会中提出今年赤字率按3.6%执行,财政赤字规模比去年增加1万亿元,其次发行1万亿元的抗疫特别国债,对于此次发行抗疫特别国债,美城认为可以跟98年和07年提出的国债作为对比,可以看出中国目前经济下行的严重程度,央行极有可能已经出现负债率;目前发行国债主要用于民生和市场主体,刺激消费,盘活市场经济;至于后续债务偿还情况,极有可能以“印”来解决,预计货币超发概率极高。

央行LPR公布第十次报价,但与上月持平

央行:5月20日,人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率(LPR)第十次报价。2020年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上月持平


美城市场研究部认为:在坚持“房住不炒”的基调下,因为近日市场隔夜资金价格处于低位运行,银行间市场流动资金充裕且过大,易造成银行的资金积压,导致货币通缩。其次目前银行负债成本相对处于高位,银行息差进一步压缩的空间有限,所以央行对于继续释放流动性资金较为谨慎。导致本次进一步下调LPR报价加点的动力不足。


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房产资讯

中共中央、国务院:房地产税立法需稳妥推进

在“创新政府管理和服务方式,完善宏观经济治理体制”方面,《意见》明确,加快建立现代财税制度。要稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。

完善宏观经济治理体制要以促进高质量发展和协调政府各项职能为目标,以财政、金融、就业、科技、产业、区域、营商环境、信用体系等方面的制度和政策为重点,强化各项调控制度建设,完善组织体系和运行机制,统筹各项政策手段应用。


美城市场研究部认为:此次国家发文用了“稳妥推进”的表述,从“加快”到“稳妥”,与之前18年提出房产税的说法大有不同,从作为立法第一准则到稳妥推进中可以看出,今年因为疫情影响中国整体经济下行的严重程度,现在出台房产税无疑对于市场更是“雪上加霜”,易阻碍目前市场的恢复速度。

上海:发布《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》

积极发展老年宜居产业。倡导终身住宅理念,推动政府保障性住房适合终身居住,支持社会资本设计开发更多适合老年人居住的商业住宅产品。鼓励建设年轻人、老年人融合居住的综合社区和长租公寓,打造代际融合、充满活力的长者社区。支持市场主体利用自有土地、房屋,开发建设为老年人提供集居住、生活照料、医疗照护等一体的养老社区设施。鼓励更多市场主体参与,探索多元投入模式,拓展老年人居室适老化改造覆盖范围。制订完善适老化房屋建设和改造标准。


美城市场研究部认为:这条新政对用地政策给予了优化,包括土地的来源、土地出让模式的调整、土地价格的降低等,这都有助于降低房企的拿地成本,并鼓励房企积极进行项目开发。考虑到今年上海供地节奏会加快,部分涉足养老地产业务的房企或将面临新的机会。

受疫情影响,行业并购重组将加速,大洗牌时代降临

时代邻里:拟作价1486.81万元收购广州市耀城物业管理有限公司

5月11日时代邻里公告称,拟作价1486.81万元收购广州市耀城物业管理有限公司100%股权及股东权益。时代邻里称,该笔收购有助于公司扩大公司物业在管规模,提高市场份额。

碧桂园:碧桂园48亿元并购了中国重汽集团房地产开发有限公司

4月底,碧桂园48亿元并购了中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有产权及50.666亿元债权转让项目。按照协议,确定受让方后,中国重汽集团将对标的两家公司进行内部重组、实施剥离。剥离完成后,碧桂园将获得超过220万平方米的土地储备。

中国奥园:将以11.6亿元对价收购京汉股份

4月初,中国奥园公告称,将以11.6亿元对价收购京汉股份(4.180, -0.07, -1.65%)29.99%股权。中国奥园此前表示,未来将以房地产开发为核心业务,继续发挥并购传统优势,实现规模与质量并重的可持续发展。


美城市场研究部认为:目前受疫情影响,中小房企受融资、信贷门槛的提升,导致中小房企生存压力加大;而大中房企和国企规模效应逐步显现,融资不仅便利,而且成本更低,在此背景下掀起了行业收购兼并浪潮,甚至包括头部企业的强强联合。


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城建规划

城建:常宁公园、韦曲公园等一批公园今年将亮相

长安区实施四河治理。分别为城区11公里、7个公园全覆盖的潏河生态修复工程,2022年底建成;皂河生态恢复一期工程,今年6月底建成,皂河二期水系连通工程今年国庆节建成;10公里滈河生态修复文化旅游开发工程,明年底建成;浐河水生态修复工程,今年6月1日动工,争取明年底建成。

长安区在今年还将加快三园建设,即把大学城建成创新创业乐园,把城市建成宜居宜业公园,把乡村建成和谐美丽花园。今年将在城市里建设41个公园,已建成开放17个、在建11个,其他13个公园加快开工建设;在乡村建设50个郊野田园公园。仅在今年,就会有樊川公园二期、长安中央公园、常宁公园、科创文化公园、韦曲公园建成亮相,与市民相见。


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土地市场


本周西安新增供应土地4宗,新增成交土地7宗

西安土地供应及成交情况

供应方面:

本周供应土地4宗,供应面积174.23亩,环比上涨46%

成交方面:

本周成交土地7宗,成交面积158.58亩,环比上升397%;成交额50418万元

西安土地供应明细

西安土地成交明细

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楼市观察


全市商品房交易本周面积上涨,套数及价格下滑

新增商品房第21周成交24.06万㎡ ,环比上升 ,同比下降

  成交价格:15548元/㎡,环比下降1%  

  成交套数:1867套,环比下降28%  


商品住宅第21周成交面积为21.56万㎡,环比上升,同比下降

  成交价格:15502元/㎡,环比上升2%  

  成交套数:1607套,环比上升17%  

商业第21周成交面积为797㎡,同环比下降

   成交价格:32407元/㎡,环比上升24%   

   成交套数:5套,环比下降98%  

办公第21周成交面积为5609㎡,环比下降,同比下降

   成交价格:17275元/㎡,环比下降9%

   成交套数:73套,环比下降77%    

别墅第21周成交面积为2178㎡,同环比下降63%

   成交价格:23860元/㎡,环比上升28%     

   成交套数:13套,环比下降61%

以上商品房数据均为成交备案数据

本周公示14个项目,整体均价为14731元/㎡,环比下降,同比上升

   毛坯均价:12657元/㎡,同比下降49%

   精装均价:16200元/㎡,同比上升1%


新增商品房第21周供应45万㎡ ,同环比上升

   供应面积:45万㎡ ,环比上升45.16%      

   供应套数:5741套,环比上升84.24%

新增商品住宅第21周供应26万㎡,同环比上升

   供应面积:26万㎡,环比上升23.81%  

   供应套数:2202套,环比上升32.49%



以上均为最新价格公示、新批预售数据


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百盘监测


本周,百盘项目案场来客、交定均出现下降,来客环比下降15%,交定环比下降16%。本周,百盘项目案场客户来访、成交下降为正常现象,因五一过后,市场正逐步回归于正常水准。

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