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2020西安房地产市场周报2020.05.25-05.31
来源: | 作者: | 发布时间:2020-06-03 | 浏览:110次

市场要点

全球:美国种族歧视引发暴乱,黄金因避险性走高

两会:住宅建设用地使用权期限届满,自动续期

政策:国家发改委今年完成1亿非户籍人口在城市落户目标

经济:5月份制造业PMI为50.6%,位于荣枯线之上

陕西:陕西除西安外全面取消城镇落户限制

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热点政策


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行政政策

全球:美国种族歧视引发暴乱,黄金因避险性走高

5月30日,全美已有20多个州、共计30多座城市暴发了抗议活动。截至5月31日凌晨5时,全美至少有16个州的25个城市实行宵禁令,约12个州和哥伦比亚特区启动国民警卫队维护治安。



美城观点:美国此次暴乱的核心原因是美国在抗疫期间,对黑人种族在医疗、政策扶持上有一定的歧视性。其次在5月25日对黑人种族进行了暴力执法,导致此次全美暴乱;其次在美国的暴乱下,黄金的避险性被突出,美国居民担心因战乱导致资金贬值,集中购买黄金进行资产保值,间接性影响了黄金市场,导致黄金股价上升。


全球:美国一季度经济降幅下修至-5%

新华财经北京5月29日电  美国第一季度实际GDP年化季率修正值为下降5%,创下2009年以来最大季度跌幅。

具体数据显示,美国第一季度实际GDP年化季率修正值实际公布-5.0%,预期-4.8%,前值-4.8%。其他分项显示,美国第一季度消费者支出年化季率修正值实际公布-6.8%,预期-7.5%,前值-7.6%;美国第一季度GDP平减指数修正值实际公布1.4%,预期1.3%,前值1.3%。


美城观点:此次美国第一季度GDP增速为-5%,主要原因是美国在第一季度因为疫情导致全面封锁,经济停摆、数百万工人失业。本次修正的主要原因是美国的消费市场体量还是呈持续下滑态势,其次根据目前美国的3800万失业人数及暴乱来看,预计第二季度美国GDP会下降至-38%,甚至更低。


两会:住宅建设用地使用权期限届满,自动续期

《民法典》明确:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

自然资源部政策法规司司长魏莉华5月29日亦称,《民法典》对住宅建设用地使用权续期问题作出原则规定,这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”。至于续期费用具体如何缴纳和减免,在《城市房地产管理法》修改中将会作出进一步明确的规定。


美城观点:两会期间,习近平主席签署了第45号主席令,颁布了《民法典》,其中民法典中明确了住宅建设用地使用权期限届满,自动续期。美城认为此次政策的公布,首先对于住宅到期续费做了明确的政策引导。其次住宅产权到期后的自动续期,极有可能与房地产税有关,通过缴纳房地产税的方式,实现住宅用地使用权70年期后,续期的衔接安排。

发改委:国家发改委今年完成1亿非户籍人口在城市落户目标

国家发展改革委副主任在新闻发布会上表示,今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。

同时,要深化供给侧结构性改革,坚定实施扩大内需战略,扩大消费,促进投资,拓展城乡区域大市场。依托14亿人口,包括4亿多中等收入群体,推动传统消费和新兴消费比翼齐飞。要用好6000亿预算内投资,3.75万亿地方政府专项债券,几千亿抗疫特别国债,以及更多的金融资金和社会资本,加快补短板、强弱项,促进传统投资和新型投资双双发力。



美城观点:此次发布的政策主要目的是进一步消除户籍制度对人口流动的限制,鼓励引导农民自愿、有偿的退出宅基地,进入城市户籍。并在此基础上扩大投资,促进传统消费跟新兴消费,增加并扩大内需;核心用意是利用人口的红利推动服务业发展和部分城市房地产市场的新动能。



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经济动态    

5月份制造业PMI为50.6%,位于荣枯线之上

5月份,制造业采购经理指数和非制造业商务活动指数均保持在临界点以上,其中制造业采购经理指数为50.6%,比上月小幅回落0.2个百分点;非制造业商务活动指数为53.6%,比上月上升0.4个百分点。综合PMI产出指数为53.4%,与上月持平。


美城观点:此次PMI数值虽然小幅下降,但仍位于荣枯线以上。从小幅下降可以明显看出当前供需两端的基本面格局,需求端不足;其次目前我国实体业复工但未复产,复产但未达产,外需跟内需仍不稳定。未来实体经济仍需货币政策的扶持。

保持M2和社会融资规模增速明显高于去年

4月末,广义货币(M2)余额209.35万亿元,同比增长11.1%,增速比上月末高1个百分点,比去年同期高2.6个百分点,这已经是连续第二个月M2增速在两位数以上了,也是近3年以来的最高值。

下一阶段,稳健的货币政策将更加灵活适度,央行将按照《政府工作报告》提出的要求,综合运用、创新多种货币政策工具,确保流动性合理充裕,保持广义货币M2和社会融资规模增速明显高于去年。


美城观点:此次M2增速反弹,表明了前期货币政策正在发挥作用,货币政策支持实体经济的效果开始显现;其次本月M2增速达11.1%,已经连续两个月为双数增长,表明央行会持续进行货币宽松政策,后期市场上资金必然会大幅增多且使用成本更低。整体来看对于楼市跟股市是利好的趋势。

央行连续重启逆回购操作

5月28日,央行官网发布消息称,为维护银行体系流动性合理充裕,以利率招标方式开展2400亿元逆回购操作,当日无逆回购到期,单日净投放1200亿元,利率方面与前期持平,仍为2.2%。此前,央行自5月26日,重启逆回购操作以来,分别进行了100亿元、1200亿元、2400亿元的逆回购操作,利率均为2.2%。


美城观点:从此次央行连续3天开展逆回购操作,可以看出央行通过逆回购投放的资金规模在持续增加,表明央行仍会保持市场资金流动性的合理充裕。此次逆回购主要原因是为对冲政府债券发行等因素的影响。其次从连续3天逆回购操作可以从侧面反应出未来还是以宽松货币政策为主。


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房产资讯

陕西除西安外全面取消城镇落户限制

全省(除西安市外)全面取消城镇落户限制,凡在常住地工作即可办理落户,积极探索城市群内户口通迁。推动西安市优化和完善落户政策,加大高端人才引进落户力度。妥善做好进城搬迁群众落户工作,推动其尽快融入城镇、有序实现市民化。积极推进建档立卡农村贫困人口落户。探索实施农村籍大学生‘来去自由’的落户政策,探索符合条件的返乡就业创业人员在原籍地或就业创业地落户办法,到2020年全省常住人口城镇化率超过60%,户籍人口城镇化率比上年度有所提升。”该项重点工作任务的责任单位为省公安厅等。

美城观点:此次政策的发布主要是陕西省想提高全省的城镇化率,但由于目前西安正处于发展期,对抢人才、留人才非常重视。而其他城市跟西安的城市资源差距过大,同等政策下,其他市根本无法导入人才。所以此次政策将西安排除在外。


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城建规划

城建:西银高铁全线钢轨焊接完成

2020年5月27日,陕西省咸阳市,在中国铁路西安局集团有限公司工务机械段茂陵焊轨基地内,西银高铁(西安——银川)全线618千米的钢轨焊接工作全部完成,为6月底完成陕西段全线铺轨奠定了坚实基础。图为工人正在装运焊接好的500米长无缝钢轨。

西银高铁是国家铁路“十三五”规划实施的重点工程,是我国中长期铁路网规划中“八纵八横”高铁网包(银)海通道的重要组成部分。该项目年底建成后,西安至银川客车运行时间将由14个小时缩短至3个小时左右,将进一步带动沿线城镇化快速发展,极大方便人民群众出行,促进旅游资源开发,对助力经济社会发展,加快西部地区脱贫攻坚步伐具有重要意义。


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土地市场


本周西安新增供应土地15宗,新增成交土地1宗

西安土地供应及成交情况

供应方面:

本周供应土地15宗,供应面积1000.45亩,环比上涨474%

成交方面:

本周成交土地1宗,成交面积43.68亩,环比下降72%;成交额30296万元

西安土地供应明细

西安土地成交明细

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楼市观察


本周全市商品房交易面积及套数上涨,价格出现下滑

新增商品房第22周成交30.07万㎡ ,同环比上升 

  成交价格:15086元/㎡,环比下降3%  

  成交套数:2702套,环比上升45%  


商品住宅第22周成交面积为24.44万㎡,同环比上升

  成交价格:14560元/㎡,环比下降6%  

  成交套数:1848套,环比上升15%  

商业第22周成交面积为3393㎡,环比上升,同比下降

   成交价格:43131元/㎡,环比上升33%   

   成交套数:29套,环比上升480%  

办公第22周成交面积为41951㎡,同环比上升

   成交价格:16851元/㎡,环比下降2%

   成交套数:565套,环比上升674%    

别墅第22周成交面积为2298㎡,环比上升,同比下降

   成交价格:21378元/㎡,环比下降10.4%     

   成交套数:13套,环比上升0%

以上商品房数据均为成交备案数据

本周公示2个项目,整体均价为19483元/㎡,同环比上升

   毛坯均价:28600元/㎡,同比上升125.96%

   精装均价:18402元/㎡,同比上升13.59%


新增商品房第22周供应62万㎡ ,同环比上升

   供应面积:62万㎡ ,环比上升37.48%      

   供应套数:8358套,环比上升45.58%

新增商品住宅第22周供应31.44万㎡,同环比上升

   供应面积:31.44万㎡,环比上升20.92%  

   供应套数:2237套,环比上升2%



以上均为最新价格公示、新批预售数据


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百盘监测


本周,百盘项目案场来客、交定均呈上涨态势,来客环比上升7%,交定环比上升16.5%。本周,百盘项目案场客户来访、成交因开盘项目过多,有所拉升。

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