美城讲坛
市场月报
美城干货
市场周报
 新闻快递
 致美城将士的一封信
 降息来了!买没买房都该看看!
 西安楼市的真正战役即将打响!
 放大招了,两成首付重出江湖!
 这是什么“轨”,值钱吗?
 不要自作多情,降息与救市无关!
 重磅!央妈房贷利率改革!利息是降
 MC 7月英雄榜
 联系我们
公司名称:西安美城房地产顾问有限公司 
地址:西安经济开发区凤城一路6号利君V时代A座9F 
邮编:710016 
电话:029-86115500转8839
传真:029-86185500-8801
E_mail:b_city@163.com
 市场月报 当前位置:首页 >> 美城讲坛 >> 市场月报 >> 详细信息
2020年5月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2020-06-16 | 浏览:358次

市场综述


从宏观政策来看

目前新冠疫情还在持续性蔓延,我国经济受到了明显的冲击。两会的召开,可以看出我国经济下行的严重性,其次也可以看到央行对于市场持货币宽松的态度,从房地产角度来看,两会中提出“房住不炒,因城施策”,预计各地方会出台房地产“松绑”政策,结合央行LPR的多次下调,整体来看,对于房地产是利好的态势。


从市场需求来看

5月份西安商品住宅新增供应102万㎡,环比上升97.7%,同比上涨55.1%,已赶超去年同期水准;成交方面自3月份复工后市场回暖迹象明显,5月份销售面积69.5万㎡,环比上涨22.6%,同比下降36.9%,但整体还是低于19年月均成交量。


从开盘方面来看

西安共开盘项目24个,推售房源20934套,环比上涨288%,同比上涨39%;开盘成交房源10613套,环比上涨366%,同比下降19%;整体开盘去化率51%,去化率环比上月上涨21%。


宏观市场

1

全球瞭望

核心观点

全球受疫情影响经济下滑,部分国家引发暴乱

债务支持的经济衰退?“债务桥”策略失效

美联储的“债务桥”策略旨在改善企业信贷流动,以避免灾难性的信贷紧缩。而此前,应对经济衰退的货币政策解决方案从来没有向陷入困境、亏损的企业提供信贷。在经济衰退期间,没有创纪录的企业借贷的先例。在经济衰退期间和之后,企业倒闭的规模将远远超过金融危机时期。

美城观点:

美联储此次提出的“债务桥”策略意在通过企业信贷流动,给有需要、有亏损的企业提供信贷。但由于美国受疫情影响,大多数企业均陷入困境,债务桥的提出在短时间内让美国工商业贷款增加了7500亿美元,增幅速度过大,导致美国将面临高额还贷,甚至到无法承担,间接性增加了美国企业破产和违约风险。

美国一季度经济降幅下修至-5%

新华财经北京5月29日电,美国第一季度实际GDP年化季率修正值为下降5%,创下2009年以来最大季度跌幅。具体数据显示,美国第一季度实际GDP年化季率修正值实际公布-5.0%,预期-4.8%,前值-4.8%。

美城观点:

此次美国第一季度GDP增速为-5%,主要原因是美国在第一季度因为疫情导致全面封锁,经济停摆、数百万工人失业。本次修正的主要原因是美国的消费市场体量还是呈持续下滑态势,其次根据目前美国的3800万失业人数及暴乱来看,预计第二季度美国GDP会下降至-38%,甚至更低。

种族歧视引发暴乱,黄金因避险性走高

5月30日,全美已有20多个州、共计30多座城市暴发了抗议活动。截至5月31日凌晨5时,全美至少有16个州的    25个城市实行宵禁令,约12个州和哥伦比亚特区启动国民警卫队维护治安。

美城观点:

美国此次暴乱的核心原因是美国在抗疫期间,对黑人种族在医疗、政策扶持上有一定的歧视性。其次在5月25日对黑人种族进行了暴力执法,导致此次全美暴乱;其次在美国的暴乱下,黄金的避险性被突出,美国居民担心因战乱导致资金贬值,集中购买黄金进行资产保值,间接性影响了黄金市场,导致黄金股价上升。

宏观经济

整体概要

制造业生产经营状况较上月继续改善,但扩张力度有所减弱

在国内新冠疫情得到有效控制,经济活动持续恢复的背景下,5 月制造业 PMI 为 50.6%, 连续第三个月维持在扩张区间。尽管指数较上月略有下行,但这主要源于当月生产环比扩张的企业占比收窄,并不代表制造业扩张力度减弱,预计 5 月工业增加值同比增速会进 一步上行。

全年将呈现“前高后低”的态势

复工复产进度不断加快,市场的供应明显改善,是CPI涨幅回落的一个重要原因。另外,随着天气转暖,蔬菜、水果等食品供应更加充分,也推动了CPI涨幅回落。后期随着全社会生产生活秩序的进一步恢复,CPI涨幅有望继续回落,全年将呈现“前高后低”的态势。

PMI:5月中国制造业PMI为50.6%,较上月回落0.2个百分点,连续两个月下降;非制造业PMI为53.6%,较上月上行0.4个百分点,连续两个月上升。表面制造业扩张力度仍然相对疲弱。


PPI:5月PPI同比降3.7%,环比降0.4%,降幅收窄0.9个百分点。由于企业复工复产进程推进,PPI见底信号日益显著,建筑业持续大幅度扩张,制造业景气度修复尤其是原材料购进价已出现修复,但因新冠肺炎疫情影响,外需仍在收缩,受制于消费需求,PPI回稳仍待时日。


CPI:从核心CPI看,5月同比上涨1.1%,涨幅与上月持平,处于偏低水平,有通缩的风险。未来终端需求不足问题仍会比较突出,物价缺乏全面回升基础,预计CPI有可能在8月之后再度出现较快下行势头。

投资:1-4月份,全国固定资产投资同比下降10.3%,降幅比1—3月份收窄5.8个百分点。从环比速度看,4月份固定资产投资(不含农户)增长6.19%。投资回升态势开始显现。


消费:4月份,社会消费品零售总额28178亿元,同比下降7.5%,降幅比上月收窄8.3个百分点。其中,除汽车以外的消费品零售额25095亿元,下降8.3%。


进出口:5月中国外贸进出口2.47万亿元,同比下降4.9%。其中,出口增长1.4%,进口下降12.7%。



政策解析

核心观点

两会:房住不炒,因城施策

美城观点:

2020年,新冠疫情的全面爆发,给全球经济发展带来了前所未有的挑战,我国经济受到明显冲击,甚至影响到全年的经济,在此基础上,两会召开并没有提及全年GDP增长目标,而是提出了把”六保“变成”六稳“,以稳民生稳市场主体为主,其次也为市场提供了货币宽松政策;房地产方面,此次将“因城施策”写入政府工作报告,且删除了“落实城市主体责任”,从供需两端出台房地产调控政策。预计两会结束后,各地区政府在不越过“房住不炒”的基调下,会相继出台房地产的松绑政策。

央行:投向房地产业的中长期贷款增速稳定

5月12日,中国人民银行披露,今年以来货币政策逆周期调节效果十分显著,投向房地产业的中长期贷款增速稳定,增长10.5%,与上月末持平,比上年末低0.9%。

美城观点:

在坚持“房住不炒”的政策基调和实体经济下行压力较大的情况下,国家从宏观上严格提防资金套利,防止大量资金流入房地产市场,同时在加强货币政策逆周期调节时,LPR出现多次不对称的下调,体现了金融政策对房地产的调控意图,释放房地产平稳健康发展的信号。

中共中央、国务院:房地产税立法需稳妥推进

明确加快建立现代财税制度。要稳妥的推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。完善宏观经济治理体制要以促进高质量发展和协调政府各项职能为目标,以财政、金融、就业、科技、产业、区域、营商环境、信用体系等方面的制度和政策为重点,强化各项调控制度建设,完善组织体系和运行机制,统筹各项政策手段应用。

美城观点:

此次国家发文用了“稳妥推进”的表述,从“加快”到“稳妥”,与之前18年提出房产税的说法大有不同,从作为立法第一准则到稳妥推进中可以看出,今年因为疫情影响中国整体经济下行的严重程度,现在出台房产税无疑对于市场更是“雪上加霜”,易阻碍目前市场的恢复速度。

国家发改委今年完成1亿非户籍人口在城市落户目标

国家发展改革委副主任在新闻发布会上表示,今年要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标。同时,要深化供给侧结构性改革,坚定实施扩大内需战略,扩大消费,促进投资,拓展城乡区域大市场。依托14亿人口,包括4亿多中等收入群体,推动传统消费和新兴消费比翼齐飞。要用好6000亿预算内投资,3.75万亿地方政府专项债券,几千亿抗疫特别国债,以及更多的金融资金和社会资本,加快补短板、强弱项,促进传统投资和新型投资双双发力。

美城观点:

此次发布的政策主要目的是进一步消除户籍制度对人口流动的限制,鼓励引导农民自愿、有偿的退出宅基地,进入城市户籍。并在此基础上扩大投资,促进传统消费跟新兴消费,增加并扩大内需;核心用意是利用人口的红利推动服务业发展和部分城市房地产市场的新动能。

发行一万亿元抗疫特别国债

今年赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规模比去年增加1万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债。报告强调,这是特殊时期的特殊举措。新增资金全部转给地方,建立特殊转移支付机制,资金直达市县基层、直接惠企利民,主要用于保就业、保基本民生、保市场主体。包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等,强化公共财政属性,决不允许截留挪用。

美城观点:

李克强总理在两会中提出今年赤字率按3.6%执行,财政赤字规模比去年增加1万亿元,其次发行1万亿元的抗疫特别国债,对于此次发行抗疫特别国债,可以看出中国目前经济下行的严重程度,央行极有可能已经出现负债率;后续债务偿还情况,极有可能以“印”来解决,预计货币超发概率极高。

央行公布第十次LPR报价

5月20日,人民银行公布了“新版”贷款市场报价利率(LPR)第十次报价。2020年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上月持平。中国人民银行副行长在新闻发布会上曾提及,要继续推进贷款市场报价利率(LPR)改革,以此引导贷款实际利率不断下行。要积极引导银行体系适当让利给实体经济,让“稳经济”和“稳金融”实现共赢。

美城观点:

在坚持“房住不炒”的基调下,因为近日市场隔夜资金价格处于低位运行,银行间市场流动资金充裕且过大,易造成银行的资金积压,导致货币通缩。其次目前银行负债成本相对处于高位,银行息差进一步压缩的空间有限,所以央行对于继续释放流动性资金较为谨慎。导致本次进一步下调LPR报价加点的动力不足。

央行连续重启逆回购操作

5月28日,央行官网发布消息称,为维护银行体系流动性合理充裕,以利率招标方式开展2400亿元逆回购操作,当日无逆回购到期,单日净投放1200亿元,利率方面与前期持平,仍为2.2%。此前,央行自5月26日,重启逆回购操作以来,分别进行了100亿元、1200亿元、2400亿元的逆回购操作,利率均为2.2%。

美城观点:

从此次央行连续3天开展逆回购操作,可以看出央行通过逆回购投放的资金规模在持续增加,表明央行仍会保持市场资金流动性的合理充裕。此次逆回购主要原因是为对冲政府债券发行等因素的影响。其次从连续3天逆回购操作可以从侧面反应出未来还是以宽松货币政策为主。

上海:印发《上海市土地交易市场管理办法》

《上海市土地交易市场管理办法》指出,应当在土地交易市场进行交易的范围有:国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租;开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让;其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的;合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的。

美城观点:

此次《管理办法》的颁布,可能会打破过去的城乡二元土地结构,加大后期的集体性用地的出让。后续上海会加快此类土地的出让和出租,客观上也会形成一个较大的土拍市场。所以此次规定非常及时,有助于为后续土拍市场提供更多的法律法规支持,也为全国集体建设用地入市的细则制定提供了地方案例的参考。

陕西除西安外全面取消城镇落户限制

全省(除西安市外)全面取消城镇落户限制,凡在常住地工作即可办理落户,积极探索城市群内户口通迁。推动西安市优化和完善落户政策,加大高端人才引进落户力度。妥善做好进城搬迁群众落户工作,推动其尽快融入城镇、有序实现市民化。

美城观点:

此次政策的发布主要是陕西省想提高全省的城镇化率,但由于目前西安正处于发展期,对抢人才、留人才非常重视。而其他城市跟西安的城市资源差距过大,同等政策下,其他市根本无法导入人才。所以此次政策将西安排除在外。

北京:发布《北京市积分落户管理办法》

《北京市积分落户管理办法》(征求意见稿)和《北京市积分落户操作管理细则》(征求意见稿)在首都之窗网站公示,面向社会征求意见,时间为30天。此次积分落户政策修订本着连续稳定、精简优化、公平公正的原则进行,既总体保持了政策的连续性和稳定性,又回应社会关切,堵塞政策漏洞,使政策更科学更公平更合理。

美城观点:

此次《管理》的发布,也是北京市对房地产市场松绑的一种迹象,本次北京积分落户政策对中高精英人才的吸聚效果较强,整体看有利用北京高端住宅市场的活跃。其次积分落户吸引的不只是个人,而是家庭,所以北京的人口可能会大幅增加,住房需求不断增长,对于市场利好。

聚焦楼市

土地市场概要

5月土地供应下降,成交价格呈上升趋势

2020年5月西安土地供应共10宗,供应面积27.26万㎡(约合408.94亩),环比下降69%,同比下降49%。共成交土地37宗,成交土地面积107.43万㎡(约合1611.31亩),环比下降57%,同比上升471%;继3月份以后,受国家宏观调控,土地供应量一直持下滑态势;成交方面自4月份以来,市场回暖加速明显,成交价款及楼面价方面均呈上涨之势。


5月土拍市场成交占比最多的为居住用地

从土地成交区域来看,本月成交土地位于灞桥区、大兴新区、沣西新城、高陵区、高新区、航天基地、泾河新城,其中,泾河新城成交土地268亩位列第一。从成交土地用途来看,本月成交土地用途为居住用地和商服用地,其中居住用地成交最多,共计9宗731.44亩,占比46%。

2020年5月西安市土地市场

2020年5月西安市土地供销及楼面价走势

2020年5月西安土地供应共10宗,供应面积27.26万㎡(约合408.94亩),环比下降69%,同比下降49%。共成交土地37宗,成交土地面积107.43万㎡(约合1611.31亩),环比下降57%,同比上升471%;总土地出让金75.24亿元,环比下降30%,同比上升114%;月均楼面价2310元/㎡,环比上升25%,同比下降44%。继3月份以后,受国家宏观调控,土地供应量一直持下滑态势;成交方面自4月份以来,市场回暖加速明显,成交价款及楼面价方面均呈上涨之势。


2020年5月西安市土地供应属性分析

从供应区域来看,本月雁塔板块供应量最高,共计供应91.28亩,土地属性为商住。其次为鄠邑、灞桥,分别供应86.1亩,77.8亩。从供应土地用途看,本月居住用地供应最多,共计4宗155.3亩,占比38%;其次为工业用地供应3宗93.82亩;供应最少的为商务用地仅供应68.58亩,占比17%。


2020年5月西安市土地成交属性分析

从土地成交区域来看,本月成交土地位于灞桥区、大兴新区、沣西新城、高陵区、高新区、航天基地、泾河新城,其中,泾河新城成交土地268亩位列第一。从成交土地用途来看,本月成交土地用途为居住用地和商服用地,其中居住用地成交最多,共计9宗731.44亩,占比46%。


2020年5月西安市各区域土地成交楼面价分析

从5月份各区域平均楼面价来看,航天基地最高,成交2宗居住用地,平均楼面价为5371元/㎡。周至县楼面价最低,成交4宗,楼面价仅有254元/㎡。


各物业市场概要

供应端赶超去年水准

西安商品住宅新增供应102万㎡,环比上升97.7%,同比上涨55.1%,已赶超去年同期水准。


需求端大幅度追赶

成交方面自3月份复工后市场回暖迹象明显,5月份销售面积69.5万㎡,环比上涨22.6%,同比下降36.9%,但整体还是低于19年月均成交量。


5月份西安商品房量价齐涨

2020年5月份西安市商品房新增供应面积163.32万㎡,环比上升104.1%,同比上升62.3%;商品房销售面积97.3万㎡, 环比上升95.8%,同比下降30.2%;5月份商品房销售均价15294元/㎡,环比上升4.9%,同比上升7%。5月份西安商品房市场供大于求, 成交量较上周出现大幅上涨,价格略有增幅。


5月西安商品房去化周期为29个月

截止2020年5月末西安商品房库存为3054.82万㎡,比上月增加了66.02万㎡,较去年同期增加了756.61万㎡。由于西安市场恢复速度较慢,5月份全市商品房库存总量持续走高,去化周期为29个月,达到当前峰值。


5月西安商品房各区域成交量价

5月份商品房成交面积排名前三的区域是浐灞、高开和曲江新区分别为24.56万㎡、14.13万㎡和13.67万㎡;成交价格方面,本月新城区排名第一,为19693元/㎡,其次是曲江新区和高开区,价格分别为18668元/㎡、18656元/㎡。


5月份西安住宅市场供需基本持平,价格呈上涨趋势

2020年5月份西安商品住宅新增供应面积为102.1万㎡,环比上升80.71%,同比上升56.86%;商品住宅销售面积81.7万㎡,环比上升78.77%,同比下降25.82%;5月份商品住宅销售均价14910元/㎡,环比上升6.78%,同比上升13.82%。


5月西安商品住宅去化周期为8个月

2020年5月,西安市商品住宅库存量为629.71万㎡,比上月增加了20.4万㎡,比去年同期增加了193.7万㎡,整体去化周期8个月左右,去化周期为正常稳定状态。


5月份西安住宅市场各面积段成交情况 

5月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡为成交主力,成交占比为31%,占比较上月无涨幅;排在第二位的120-140㎡成交占比为28%,占比上升4个百分点;排在第三位的为140-160㎡成交占比为17%,较上月下降3个百分点。


5月西安商品住宅各区域成交量价 

5月西安商品住宅成交面积热力图

2020年5月份西安市商品住宅共计成交97.35万㎡,成交面积项目占比最大的前三区域是浐灞、高开和曲江。由图可以看出成交热点区域主要集中在未央区(代表项目中建商务广场);经开区(代表项目绿城桂语澜庭);浐灞板块(代表项目金科博翠天宸)。


5月西安商品住宅成交单价热力图

2020年5月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域是曲江新区、新城区和高开区,分别为18761元/平米、17868元/平米和17787元/平米。由图可以看出成交单价最热点区域为曲江版块(代表项目曲江玫瑰园小区);高新板块(代表项目万科翡翠国宾);木塔寺板块(代表项目香榭御澄)。


5月份西安商业成交量呈上涨趋势

2020年5月份西安商业新增供应面积为8.9㎡,环比下降17.8%,同比上升107.67%;西安商业成交面积2.3万㎡,环比上升144.7%,同比下降67%;5月份商业销售均价28272元/㎡,环比上升4.67%,同比下降12.11%。


5月西安商业去化周期为158个月

2020年5月西安市商业物业库存量为762.1万㎡,较上月增加6.63万㎡,较去年同期增加了90.28万㎡,由于西安还处于恢复阶段,商业市场反应更慢且供应端还在持续增加,导致商业去化周期持续走高为158个月。


5月份西安办公无供应量,成交呈上涨趋势

2020年5月份西安办公无新增供应面积;本月西安办公成交7.5万㎡,环比上升1775%,同比下降45.41%;成交均价17586元/㎡,环比下降1.68%,同比下降2%。


5月份西安办公去化周期为34个月

2020年5月西安市办公物业库存面积298.22万㎡,较上月下降7.5万㎡,较去年同期增加了58.42万㎡。本月办公物业库存去化周期较上月上涨3个月,主要由于办公恢复速度较慢,导致去化周期增长。


2020年5月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜

本月商品住宅TOP20入榜门槛为1.15亿,较上月下降0.31%。本月销冠楼盘销售面积为80864㎡,较上月销冠上升了138%。从区域分布看,本月商品住宅TOP20中,浐灞占7席,未央、港务、经开各占3席,曲江、高开占2席。受宏观经济影响及LPR的下调,西安市场回暖迹象加快,5月份TOP20较上月呈上升态势。


西安市商品住宅新开盘去化率走势图

2020年5月份,西安共开盘项目24个,推售房源20934套,环比上涨288%,同比上涨39%;开盘成交房源10613套,环比上涨366%,同比下降19%;整体开盘去化率51%,去化率环比上月上涨21%,同比低于去年同期41个百分点。整体来看,疫情对于楼市影响已经越来越弱,各大楼盘从推售、成交以及整体去化率均呈上涨趋势。


西安市商品房住宅备案公示价格走势

据西安物价局公示的商品房住宅价格数据显示,2020年5月份西安新房整体均价15933元/㎡,环比下降1.4%,同比上升0.7%。其中,毛坯房均价14820元/㎡,环比下降3.6%,同比上涨21.6%;精装房均价16617元/㎡,环比下降4.3%,同比上涨1.5%。

Copyright@2015 MEICHENG All Right Reserve. by BaiTong