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2020年西安房地产市场周报2020.07.06-07.12
来源: | 作者: | 发布时间:2020-07-14 | 浏览:88次

2020西安房地产市场周报2020.06.29-07.05


01

美墨加协定正式生效 从而扩大本土就业

旨在更新和替代北美自由贸易协定的“美国—墨西哥—加拿大协定”(简称美墨加协定)于7月1日正式生效。这是美国总统特朗普上任后重新谈判完成的首个重大自贸协定。但受新冠疫情继续蔓延、全球经济衰退、美墨加协定部分新规复杂等因素影响,北美三国企业如何落实该协定仍面临艰巨挑战。

为促进汽车厂商在北美地区投资生产,美墨加协定要求北美地区所产汽车75%的组成部件产自本地区才可享受零关税优惠,较此前规定的62.5%的比例大幅提高。该协定还要求北美地区所产汽车40%的零部件由时薪不低于16美元的工人生产,以削弱墨西哥的低劳动力成本优势,推动部分汽车生产从墨西哥转移回美国本土。

美城观点

此次美墨加协定更多体现了特朗普政府“美国优先”的政策理念,在疫情冲击下失业率高涨不下、中美、欧美贸易关系恶化、国内暴乱等诸多因素影响下,导致美国经济难以重启,在这种背景下,美国签订此次协议,以促进制造业回流北美地区和美国本土,增加就业率同时,扩大外贸市场,刺激本土经济复苏,更大程度维护美国自身商业利益。

02

欧洲疫情现反弹 经济复苏遇挑战

罗马尼亚3日公布的统计显示,过去24小时该国新增确诊病例420例。由于6月中旬以来疫情出现反弹,加之人们在海滩等旅游场所不遵守疫情防控规定的现象严重,原定7月1日实施包括恢复餐厅营业在内的“解封”措施已推迟。罗卫生部长特塔鲁3日说,如有必要,本月中旬结束的戒备状态将继续延长。

克罗地亚疫情两周前开始明显反弹,3日新增确诊病例96例,为2月底该国暴发疫情以来单日最高纪录。

随着欧洲多国为尽早恢复经济逐步“解封”,一些国家新冠疫情出现反弹,不得不再次加强防控,经济复苏遭遇挑战。

美城观点

此次欧洲地区疫情反弹,对于第一阶段受疫情影响的经济再次面临严峻挑战,欧洲经济重启困难甚至有下行风险,也将延迟全球经济复苏的可能。对中国来说欧洲疫情二次爆发,导致中国对外贸易和外资引入也会受到极大的冲击,我国外贸进出口经济数据将更加糟糕,扩大内需,刺激消费等措施将是国内经济复苏的关键所在。


01

上半年各地房地产调控304次,限购限贷政策仍维持偏紧态势

今年上半年,房地产市场整体回稳。今年前两个月,可以说是疫情对楼市影响最为严重的一个阶段,不过自此之后,随着国内疫情防控和经济社会发展工作取得的积极成效,加之生产生活秩序持续恢复、住房需求得到进一步释放,房地产市场也开始“触底”回升。中原地产研究中心统计数据显示,2020年上半年,各地发布的与房地产市场有关的调控政策共计304次,其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。结合5月份以及6月份的情况来看,对于全国大部分区域而言,其基本已经达到百分之百复苏,甚至有的区域还呈现出同比增长趋势。究其原因,这与上半年楼市政策的多发有很大关系。

美城观点

上半年楼市政策主要体现特点:为应对疫情影响,各地纷纷对房企在拿地、预售条件两个层面进行相应调整,对融资压力偏大,资金紧张的房企解决其前期开发周转问题。另一方面,部分城市在落户政策以及人才政策上的调整,刺激当地楼市复苏。预计2020年下半年楼市调控政策主要是针对需求侧的边际放松状态,涉及首付比例、限购、限贷等方面主体调控政策难以放松。另外,对于今年一些热度偏高的城市和区域,迎来一波调控政策的收紧。

02

央行7月1日起下调再贷款、再贴现利率

央行决定于7月1日起下调再贷款、再贴现利率。

央行决定,下调支农再贷款、支小再贷款利率0.25个百分点。调整后,3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率分别为1.95%、2.15%和2.25%。再贴现利率下调0.25个百分点至2%。

此外,央行还下调金融稳定再贷款利率0.5个百分点,调整后,金融稳定再贷款利率为1.75%,金融稳定再贷款(延期期间)利率为3.77%。

美城观点

此次降息明确规定再贷款、再贴现的资金主要用于疫情防控期间保障企业运行的贷款部分,实际上是央行通过货币政策调整的方式实现对实体经济的让利,从而使资金使用主体再贷款、再贴现的成本下降,降低银行从央行获取资金的成本,引导小微企业等经营困难的公司融资成本下行。下半年,货币政策还将保持引导银行金融资源重点向民营、小微企业等实体经济倾斜,让利实体经济从而保小微经济主体,避免资金进入楼市引发房地产金融风险等措施不变。

03

福建省放宽落户要求

据福建公安公众服务网披露,福建省公安厅、福建省发改委印发了《关于深化户籍制度改革促进基本公共服务均等化的若干措施》的通知。其中明确规定“进一步放宽放开重点城市落户政策”。

具体来看,福州市辖区、厦门市缩短参加城镇社保年限,取消连续居住年限要求,在原有政策规定基础上,适度放宽合法稳定住所(含租赁)规定条件。

其中,福州市辖区对参加城镇社保年限要求不超过2年;厦门市区分岛内、岛外制定梯次化落户政策,对参加城镇社保年限要求不超过3年,放宽放开共同居住生活的配偶、未成年子女随迁落户。

美城观点

福建省放宽落户条件,降低落户门槛、取消不合理限制,进一步落实相关的户籍政策和人口导入政策。类似调整也使得落户更加便捷,包括租房可落户的政策等都具有很好的政策导向。户籍政策的放松在一定程度上不仅仅是简单的人才引入,也是对房地产市场的一种刺激,激发潜在的购房需求,会对当地楼市的回暖起到一定的积极作用,但实际影响可能有限。

04

西安调整2020年度住房公积金缴存基数

公积金缴存基数自7月1日起调整。2020年度职工住房公积金缴存基数调整为职工个人2019年(自然年度)月平均工资,缴存基数每年核定一次,调整后的缴存基数执行期间为2020年7月至2021年6月。2020年度住房公积金缴存基数,上限不得高于2019年西安市城镇非私营单位就业人员月平均工资的三倍,即23090元。职工月平均工资超过上限的,以上限金额作为缴存基数。未超过上限的,以实际月平均工资作为缴存基数。缴存基数下限不得低于西安市最低工资标准:新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区最低工资1800元/月;鄠邑区、蓝田县、周至县最低工资1700元/月。西咸新区、西安铁路局最低工资参照1800元/月执行。

美城观点

此次西安住房公积金缴存基数调整,上限调整,下限不变。缴存比例在区间内可自主确定,单位和职工住房公积金缴存比例下限分别为5%,上限分别为12%。基于目前西安房价较高,且供应房屋面积也在增大,多数人公积金缴存基数无法进行贷款,此次缴存基数调整后,公积金贷款额度也会相应增加,为购房者采用公积金贷款买房提供更多可能。

05

地铁十号线7月1日一期工程正式开工建设

7月1日,西安市重点项目集中举行开工竣工仪式。其中,筹备许久的西安地铁 10 号线一期工程正式开工建设。据了解,本次开工所曝光的项目投资金额为210.02亿元,年计划投资13亿元。

地铁10号线一期工程南起杨家庄站,北至水景公园站,线路全长约34.2公里,其中地下线12公里、高架线22.2公里,共设车站17座(含1座预留站),其中地下站7座、高架站10座。

线路先后沿经九路、太华北路、阳光大道、启源三路、水流路、港务西路、桑军路、西高路和高陵东外环路敷设。设高陵车辆段和环园中路停车场各1座、主变电所3座,其中新建泾河、高陵主变电所各 1 座,共用 14 号线学府路主变电所 1 座;新建高陵控制中心。

地铁10号线一期共规划6个换乘站,分别是:杨家庄站(换乘8号线)、红旗站(换乘19号线)、学府路站(换乘14号线)、水流路站(换乘3号线)、桑家村站(换乘17号线)、水景公园站(换乘22号线)。

10号线为西安城市东北片区的放射性线路。其中一期线路自康复路向北经渭河将泾河工业园、高陵装备工业园有效联结,为解决渭北工业园交通瓶颈提供有效方案。





本周西安新增供应土地1宗,新增成交土地17宗

土地供应及成交

供应方面:本周供应土地1宗,供应面积11.7亩,环比下降86%;

成交方面:本周成交土地17宗,成交面积964亩,环比上涨630%。

供应明细

本周共供应1宗土地,位于雁塔区11.7亩的地下车库用地,地上为防护绿地。

成交明细

本周共成交17宗土地,成交最多的区域为国际港务区,共3宗351亩土地;成交属性最多的为住宅用地,共6宗510亩土地;成交土地平均亩单价780万元/亩,平均楼面价4447元/㎡。

西安楼市观察——西安商品房供应情况

本周西安新增商品房预售项目17个,商品房供应总面积44.31万㎡,环比上升92.33% ,同比上升388.49%;商品房供应总套数6535套,环比上升128.74%,同比上升825.64%。本周,西安商品房供应同环比上升。

西安楼市观察——西安住宅供应情况

本周西安新增商品房住宅预售项目10个,商品住宅供应总面积23.53万㎡,环比上升32.56%,同比上升207.04%;商品房住宅供应总套数1968套,环比上升9.33%,同比上升220%;其次本周住宅项目占商品房整体供应的53%。

西安楼市观察——西安商品房交易情况

本周新增商品房成交13.60万㎡ ,环比上升18% ,同比下降49% ;成交1360套,环比上升43%;成交均价18268元/㎡,环比下降7%。

西安楼市观察——西安住宅交易情况

本周新增商品住宅成交面积为10.93万㎡,环比上升11%,同比下降30%;成交816套,环比上升14%;成交均价16300元/㎡,环比下降13%。

西安楼市观察——西安商业交易情况

本周新增商业成交面积为6930㎡,环比上升66%,同比下降74%;成交27套,环比下降63%;成交均价62206元/㎡,环比上升80%。

西安楼市观察——西安办公交易情况

本周新增办公成交面积为1662㎡,环比上升2087%,同比下降97%;成交14套,环比上升600%;成交均价32974元/㎡,环比下降6%。

西安楼市观察——西安别墅交易情况

本周新增别墅成交面积为1079㎡,环比上升49.45%,同比下降70%;成交6套,环比上升50%;成交均价23520元/㎡,环比下降7.76%。

西安楼市观察——西安商品房价格公示情况

本周新增价格公示项目14个,均价16623元/㎡,同比上升20.95%;其中,新增毛坯项目1个,均价12435元/㎡,同比下降29.48%;新增精装项目13个,均价16959元/㎡,同比上升16.39%。

美城数据——百盘监测

本周,百盘项目案场来客呈下降趋势,环比下降18%;交定数据略有下降,环比为-0.5%。本周西安全市项目集中开盘数量减少,但成交率情况对比上周有所上升,百盘监测客户来访、成交数据走势常态化波动。

开盘监测——意向登记项目监测

本周共有5个项目进行意向登记,推出房源963套,截止7月6日上午11点意向登记申请8002个。

开盘监测——开盘项目监测

本周共计3个项目开盘,推售产品共计414套,开盘去化349套,综合去化率达到84%。

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