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2020年6月西安房地产市场报告
来源: | 作者: | 发布时间:2020-07-16 | 浏览:105次

2020年6月西安房地产市场报告

市场综述

从宏观经济来看

国内经济进一步恢复,PMI、CPI、PPI、三驾马车等各项数据指标持续回弹,经济基本面保持平稳。

从宏观政策来看

宏观调控仍保持“房住不炒”“不将房地产作为短期内刺激经济手段”的主基调不变;经济方面释放下半年仍保持宽松的货币政策和财政政策;各地方政府开启“抢人大战”,地方调控保持边际放松状态。

从市场数据来看

6月西安土地供应135.36万㎡,较上月大幅上升;成交土地74.87万㎡,较上月略有下降;土地出让金和楼面价双双出现上升现象。6月份西安商品住宅新增供应已赶超去年同期水准,呈现环同比上升现象,成交方面,本月略有下降,但整体市场趋势向好。



宏观市场

全球瞭望

核心观点

全球受疫情影响经济下滑,各国贸易关系紧张

美国经济重启 宽松政策或无力平息股市波动

截至6月20日下午,美国累计确诊病例超过269万例。美国疫情最严重的纽约州累计确诊病例超过41万例,累计死亡病例超过12万例。受疫情反复和经济复苏担忧情绪再次笼罩市场,美股大幅高开后上演高台跳水,经济重启相关股票再次大跌。美联储警告疫情控制是否得当将严重影响美国消费、投资和就业市场稳定。

美城观点:

从目前数据来看,美国疫情形势比较严峻。市场驱动因素不仅仅是疫情二次爆发的风险,很有可能造成疫情持续时间可能会超过市场预期,过快的重启美国经济存在重大风险,美联储采取的各项宽松政策难以抵抗经济重启不及预期的下行压力,那对于全球经济来说,美国经济难以重启,将直接导致延迟全球经济复苏时间的可能。

美欧、中欧贸易关系紧张

美国将对价值31亿美元的欧盟和英国产品征收新关税。美国贸易代表办公室征收新关税的国家包括英国,德国,西班牙和法国。新关税的目标包括杜松子酒,啤酒,土豆和卡车。美国决定自6月4日开始,对第五批排除加征有效期延长产品清单(340亿关税排除清单内产品)内超过八成的产品恢复加征25%关税。

美城观点:

加征关税,增大各国之间的贸易壁垒,对于全球经济复苏会造成极大的影响。以美国为首对于全球化的态度,导致逆全球化。各国不同经济体制之间的贸易萎缩,导致进出口贸易不稳定,美国的孤立主义不单单致使美欧贸易关系紧张,也严重影响美国与其他出口大国的贸易关系。

亚太区经济增速未来10年有望领先全球

穆迪分析公司日前发布的研究报告指出,随着亚太经济体逐渐开放市场,该区将在2020年下半年取得经济增长。穆迪预计,亚太区2020年的国内生产总值(GDP)将下跌1.9%,跌幅远低于全球的4.8%。根据报告,5月预计是亚太区经济衰退的谷底(中国除外)。中国大陆、新加坡、台湾地区、澳大利亚和印度尼西亚的工业生产已开始回升。

美城观点:

在新冠疫情的影响下,全球经济放缓增长,但是亚太区严控新型冠状病毒的成效显著,提早在全球各国中恢复经济。并且随着中产阶级的不断增长,亚太区对全球投资者也更具吸引力。除外,亚太地区新兴经济快速发展,需求也在不断增长,所以有望提振区域经济增速,并在未来10年领先全球。

宏观经济

整体概要

本月PMI指数有所回升,制造业稳步恢复

在国内新冠疫情得到有效控制,经济活动持续恢复的背景下,6月份,制造业PMI为50.9%,高于上月0.3个百分点,在调查的21个行业中,有14个行业PMI高于临界点,较上月增加5个,制造业稳步恢复,基本面继续改善。

投资、消费进一步回弹,外贸市场仍处低位

随着国内疫情防控向好形势持续巩固,企业复商复市步伐加快,居民生活秩序明显恢复。特别是在扩大内需、促进消费、支持投资等多项政策促进下,居民消费持续改善,投资份额增大,投资消费降幅连续3个月收窄,但受到国外疫情持续和难以控制影响,外贸进出口市场受到严重波及。

PMI:6月份,制造业PMI为50.9%,高于上月0.3个百分点;从数据表现来看,随着各项扶持政策和宏观调控持续发酵,新冠肺炎疫情带来的不利影响正在持续减弱,我国经济运行总体复苏态势持续向好,供需两端持续回暖,原材料价格指数有所上升。

PPI:6月份,从环比看,PPI由上月下降0.4%转为上涨0.4%;从同比看,PPI下降3.0%,降幅比上月收窄0.7个百分点;因新冠肺炎疫情影响,外需仍在收缩,受制于消费需求,PPI回稳仍待时日。

CPI:6月份,从环比看,CPI下降0.1%;从同比看,CPI上涨2.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;现阶段国内疫情形势总体稳定,复工复产、复市复业有序推进,市场供需状况进一步好转,但CPI持续的低位运行,表明现在居民消费环境具有通缩的风险。

投资:随着投资项目建设持续加快,投资降幅连续4个月收窄,投资情况持续回升。1—6月份,全国固定资产投资(不含农户)281603亿元,同比下降3.1%,降幅比1—5月份收窄3.2个百分点。从环比速度看,6月份固定资产投资(不含农户)增长5.91%。

消费:消费市场持续恢复态势,居民外出购物和就餐活动加快恢复,市场销售连续4个月好转。6月份,社会消费品零售总额33526亿元,同比下降1.8%(扣除价格因素实际下降2.9%),降幅比上月收窄1.0个百分点。

进出口:6月份,中国外贸进出口总额为3807.3亿美元,环比增长8.4%。其中,出口总额2135.7亿美元,环比上涨3.1%,进口总额1671.5亿美元,环比上涨16%。

政策解析

宏观政策

坚持宽松货币政策,促进经济复苏

加快地方政府专项债券发行使用的措施

会议强调,要坚决落实“积极的财政政策要更加积极有为”要求,全力支持做好“六稳”“六保”相关工作。适当提高赤字率,明确发出积极信号。增加政府投资,对冲经济下行压力。加大减税降费力度,对冲企业经营困难。加大转移支付力度,对冲基层“三保”压力。加强预算平衡,对冲疫情减收影响。坚决落实减税降费政策,盘活存量资金资源资产,加强预算执行管理,确保财政政策和资金尽快见到实效,发挥好稳定经济增长的关键作用。

国务院常务会提出金融系统让利1.5万亿元

6 月17 日,李克强主持召开国务院常务会议,部署引导金融机构进一步向企业合理让利,要求加快降费政策落地见效为市场主体减负。

会议指出,按照党中央、国务院部署,做好“六稳”工作,落实“六保”任务,必须在发挥好积极财政政策特别是纾困和激发市场活力规模性政策作用同时,加大货币金融政策支持实体经济力度,帮助企业特别是中小微企业渡过难关,推动金融机构与企业共生共荣。

美城观点:

本月两次国常会的召开主要定调继续坚持“不将房地产作为短期内作为刺激经济手段”,致力于从专项债券和政府金融机构共同让利两大方面,补充货币的合理充裕,明确规定专项债资金不得用于四个领域:土地储备、房地产相关领域、置换债务、可完全商业化运作的产业项目。该要求的用意相当明确,主要是针对疫情冲击下,经济运行环境不容乐观,大量中小微企业受到波及,为保就业、保民生,促使专项债券,各类金融机构资金加速落地。综合来看,下半年货币政策整体保持宽松基调,降准、降息等政策在近期会逐步实现,从而引导实际利率下调,保证经济基本面的平稳。

经济动态

M2持续增长,利率保持两月不变

流动性整体充裕,M2 连续 3 月高增长

央行货币宽松政策效果持续显现。5 月末,M2 余额 210 万亿元,同比增长 11.1%,连续 3 个月增速超两位数。社会融资规模存量为 268 万亿元,同比增长 12.5%,较 4 月有所加快;社会融资规模增量为 3.19万亿元,比 2019 年同期多增 1.48 万亿元。

疫情下史无前例的经济刺激政策 

6月18日,在上海举办的第十二届陆家嘴论坛上,易纲介绍了在疫情冲击下,今年以来央行的各项政策措施。央行通过数量型的货币政策工具,扩大总量供给,重点解决融资难问题,包括降准、增加再贷款再贴现、出台小微企业信用贷款支持计划等。下半年,货币政策还将保持流动性合理充裕,预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元,社会融资规模增量将超过30万亿元。

LPR再现连续两个月未下调 7月下调概率大增

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年6月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65% ,两个期限品种报价均与上个月持平。

美城观点:

M2 同比增速继续保持两位数高增,央行货币宽松政策效果持续显现,带动全国经济指标继续向好,从而带动有充足需求的核心市场热销提供了一定支撑;基于目前实体经济的融资情况和疫情反复的可能性加大,下半年国内极大可能继续保持防疫常态化,那么为了经济的持续复苏,维持货币的流动性合理充裕,下半年M2和社融规模将持续上涨,LPR利率大概率也会进一步下调;对于楼市来说,M2的持续增长,利率的下调都将促进楼市进一步上涨,预计在7月以后楼市会随着此轮利好,迎来新一轮的上升周期。

地方政策

抢人大战开始,多地放宽人才落户政策

西安新出让住宅用地不再实物配建公租房

西安市住建局下发通告,就《西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则》(征求意见稿)向社会征求意见。征求意见稿提出,本市不再实物配建公租房,改由受让人按宗地出让住宅部分起始价的10%,缴纳集中配建公租房建设资金(下称配建资金)。

江门全面取消落户限制,海南全面放开人才落户,郑州减免契税

江门在广东省内率先实行“零门槛”落户,全面取消参保要求、居住年限、就业年限等落户限制。海南全面放开人才落户限制,毕业未满三年的本科以上学历人才可先落户后就业,并累计发放 3 年人才租房或购房补贴。郑州分区域、分时间实行契税减免,契税最高补贴比例达到 20%。

杭州、义乌、南京、南宁多地发布购房补贴政策

全国已有超过百城发布了人才政策,超过80个城市发布了购房优惠补贴政策。其中仅6月份前十天,就有广州、南京、衢州、南宁、长春等共计14城发布购房补贴政策,调整并优化人才购房补贴政策,不再受人才引进时间、工作年限等影响。

美城观点:

西安调整土地出让的配建规则,主要是为解决商品房客户和公租房群体间的问题,对将来的公租房社区规划进行统一规整调配,达到保障充分、结构合理的公共租赁住房保障机制,促进住房保障机制的高质量可持续发展。

市场需求相对较弱的二、三线城市,实施购房补贴、税费减免、放宽落户等政策,在需求层面予以刺激,从部分人群入手,不触及“房住不炒”的主体基调下,采取边际放松政策,从而保证当地楼市的快速复苏,对市场成交方面具备一定的促进作用。

行业动态

本月楼市回暖明显,一二手房市场均上涨

今年首度出现量价齐升 楼市走出“阴霾”

国家统计局发布1-5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1-4月份收窄3.0个百分点。其中,住宅投资33765亿元,同比持平,1-4月份为下降2.8%。商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额46269亿元,下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

全国二手房:成交环比再升 上半年累计同比降幅收窄

6 月,二手房市场热度继续回升,8 个重点城市累计成交 606 万平方米,环比再增 6%,同比增长 18%,上半年累计成交同比降幅进一步收窄至 8%。

一线城市成交微跌,二三线市场呈现两极分化

本月一线城市累计成交面积 265 万平方米,同、环比微降,跌幅都在 5%以内,二三线城市累计成交面积 2403 万平方米,环比增长 6%,但同比转跌 4%,各城市市场进一步分化,杭州、青岛、常州等市场延续高热度,南宁、昆明、无锡等市场需求增长乏力,宁波更是显著缩量,同、环比皆腰斩。

美城观点:

自疫情以来,我国新房市场首度出现量价齐升现象,部分需求充足城市成交持续火爆,全国市场向上增长趋势明显,二手房市场也进一步上涨,主要是疫情防控和经济社会发展工作取得积极成效,生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放。总体来看,虽然在前期疫情影响下楼市缺口较大,但以目前数据表现来看,回暖势头依旧火热,且在地方政府的政策支持和市场持续回暖惯性支持下,下半年数据表现将进一步出现降幅持续收窄现象,楼市大概率会在3季度中下旬恢复正常状态。


聚焦楼市

土地市场概要

6月土地供应上升,成交略有下滑

6月西安土地供应135.36万㎡,较上月大幅上升;成交土地74.87万㎡,较上月略有下降;土拍市场整体供求不及去年同期水平。

6月土拍市场楼面价攀升

6月土地成交低于上月,但总出让金和楼面价双双出现上升现象,主要是本月多宗高价地块成交,提升了本月土地成交金额。

2020年6月西安市土地市场

2020年6月西安市土地供销及楼面价走势

2020年6月西安土地供应共41宗,供应面积135.36万㎡(约合2030.44亩),环比上升396.6%,同比下降70.8%。共成交土地22宗,成交土地面积74.87万㎡(约合1123.1亩),环比下降30.3%,同比下降8%;总土地出让金149.87亿元,环比上升99.2%,同比下降53.9%;月均楼面价6935元/㎡,环比上升200.2%,同比下降50.1%。本月土地供应大幅上升,成交略有下降,但土地价格及楼面价出现明显攀升。

各物业市场概要

商品房和住宅供应超过去年,成交量跌价涨

6月份西安商品房和商品住宅新增供应已赶超去年同期水准,呈现环同比上升现象,成交方面,在本月出现下降现象,但成交价格略有上升。

本月新批示价格环同比双升

2020年6月份西安新房整体均价和精装房均价,均呈现环同比上升现象;毛坯房均价环比略有下降,同比上升,整体市场表现价格稳步攀升。

6月份西安商品房量跌价涨

2020年6月份西安市商品房新增供应面积180.85万㎡,环比上升23.3%,同比上升24.8%;商品房销售面积39.62万㎡, 环比下降59.3%,同比下降74.3%;6月份商品房销售均价16247元/㎡,环比上升6.2%,同比上升7.8%。6月份西安商品房市场表现为供大于求, 成交量跌价涨的情况。

截止2020年6月末西安商品房库存为2967.84万㎡,比上月增加了141.23万㎡,较去年同期增加了679.13万㎡。6月份全市商品房库存总量持续走高,去化周期为28个月,达到当前峰值。

6月西安商品房各区域成交量价

6月份商品房成交面积排名前三的区域是高新区、国际港务区和未央区分别为成交8.53万㎡、8.19万㎡和6.45万㎡;成交价格方面,本月灞桥区排名第一,为26423元/㎡,其次是新城区和高新区,价格分别为24871元/㎡、21157元/㎡。

6月份西安住宅市场供大于求,价格呈上涨趋势

2020年6月份西安商品住宅新增供应面积为120.32万㎡,环比上升33.81%,同比上升15.89%;商品住宅销售面积31.98万㎡,环比下降60.86%,同比下降72.87%;6月份商品住宅销售均价15380元/㎡,环比上升3.15%,同比上升12.07%。

 2020年6月,西安市商品住宅库存量为618.17万㎡,比上月增加了88.34万㎡,比去年同期增加了196.22万㎡,整体去化周期在本月攀升至7个月左右,去化周期为正常稳定状态。

6月份西安住宅市场各面积段成交情况 

6月份西安市住宅各面积段成交占比中,160-200㎡面积段成交最多,成交占比为25%,占比较上月增长10%;排在第二位的120-140㎡成交占比为21%,占比较上月下降7个百分点;排在第三位的为90-120㎡成交占比为17%,较上月大幅下降14个百分点。

6月西安商品住宅各区域成交量价 

6月份商品住宅成交量排名前三的区域为国际港务区、高新区和浐灞生态区分别成交70.3万㎡、6.57万㎡和5.5万㎡;成交价格方面,本月高新区排名第一,均价为20583元/㎡,其次是曲江新区和新城区,价格分别为19281元/㎡、18045元/㎡。

2020年6月份西安商业新增供应面积为5.95㎡,环比下降18.94%,同比下降36.97%;西安商业成交面积3.3万㎡,环比上升17.86%,同比下降62.33%;6月份商业销售均价32965元/㎡,环比上升16.60%,同比下降5.4%。

2020年6月西安市商业物业库存量为763.88万㎡,较上月增加2.65万㎡,较去年同期增加了91.38万㎡,6月商业去化周期,由于西安商业供求关系的逐步好转,本月稳定在157个月左右。

2020年6月份西安写字楼市场新增供应面积为20.97万㎡,环比上涨3.45%,同比上涨247.19%;本月西安办公成交2.5万㎡,环比下降66.67%,同比下降87.01%;成交均价20099元/㎡,环比上升14.29%,同比上升12.38%。

2020年6月西安市写字楼物业库存面积344.75万㎡,较上月上升18.47万㎡,较去年同期增加了118.16万㎡。西安写字楼物业库存去化周期呈现持续上涨趋势,在本月达到39个月左右。

2020年6月,市场成交方面有所降低、西安各项目去化速度保持相对稳定,商品住宅TOP20入榜门槛为0.67亿,较上月下降41.74%;TOP20项目6月份实现销售金额36.64亿元,环比下降49.74%。2020年6月西安商品住宅成交TOP20共计为23.7万㎡,环比上月下降52.06%;

本月销冠楼盘销售面积为48657㎡,较上月销冠下降了39.83%。从区域分布看,本月商品住宅TOP20中,浐灞、高新、经开、未央各占4席。

西安市商品住宅新开盘去化率走势图

2020年6月份,西安共开盘项目40个,推售房源10237套,环比上涨15%,同比下降29%;开盘成交房源6907套,环比上涨32%,同比下降40%;整体开盘去化率67%,去化率环比上月上涨31%,同比低于去年同期16个百分点。整体来看,西安市各大楼盘整体供求均呈现逐步上涨趋势,疫情对楼市影响已经越来越弱,但仍不及去年同期水平。

西安市商品房住宅备案公示价格走势

据西安市发展和改革委员会商品住房价格公示信息,2020年6月份西安新房整体均价16419元/㎡,环比上升3.1%,同比上升14.4%。其中,毛坯房均价13751元/㎡,环比下降7.2%,同比上涨6.2%;精装房均价17278元/㎡,环比上涨4.0%,同比上涨16.7%。

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