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2020西安房地产市场周报2020.07.20-07.26
来源: | 作者: | 发布时间:2020-07-28 | 浏览:32次

2020西安房地产市场周报2020.07.20-07.26


01

美国财政坠崖倒计时:救济将停发 2500万人生计堪忧

当地时间7月23日,美国劳工部公布最新数据显示,美国上周首次申请失业救济人数为141.6万人,不仅高于市场预期的130万人,而且逆转了该数据连续15周下降的趋势,同时也是美国连续18周首次申请失业救济人数超过100万人。

失业数据居高不下之际,3月出台的《关怀法案》中的多项疫情救助措施也即将到期,特别是对失业人群至关重要的每周600美元联邦补助将于7月底停止发放,这预计将会影响2500万美国人的生计,同时对宏观经济造成巨大冲击。

美城观点

在疫情暴发最严重的4月,美国人因为收到大力度失业补助,平均个人收入反而在当月呈增长趋势,从而令消费者支出、抵押贷款拖欠、信用卡违约和其他财务指标均好于预期。可如今这一纾困计划大限已到,美国经济或将承受全方位重击。失业补助是把双刃剑,可能伤害就业积极性,同时或将产生连锁反应,严重拖累经济复苏。

02

贝壳赴美IPO,腾讯软银加持,规模亏损齐涨

此次的上市主体贝壳包含了房地产中介链家,及房地产交易及服务聚合平台贝壳找房两部分,从链家成立时算起,这家企业走过了18年,而这恰好是互联网浪潮波澜起伏的18年。贝壳的发展历史,正是这十余年间传统行业从线下向线上转型,通过技术与数据的力量完成行业革新的缩影。

2009年开始,链家就进行了互联网化的尝试,与IBM合作,次年上线链家在线,提供线上查找房源的服务。2014年,链家与搜房网决裂后正式推出自有的房产信息平台链家网。链家网将链家自身的业务线上化,但自营模式下的天花板有限,也并未实现真正意义上的行业革新。

美城观点

招股书披露,左晖个人持股28.9%,为贝壳第一大股东,腾讯为贝壳第二大股东,持股12.3%。2017至2019年,贝壳连续三年亏损,其中,2019年录得净亏损21.8亿元,亏损幅度同比扩大410%,净亏损率为4.7%。2020年一季度,贝壳录得净亏损12.3亿元,净亏损率达到17.3%。链家在进行B轮融资时就与投资人签订了对赌协议,协议大致内容为承诺(链家)在B轮交割后5年内完成IPO,否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年(单利)进行回购。

01

经济内循环,历史性的改革机遇

内循环就是国内的供给和需求形成循环,外循环就是参与国际产业链的供给和需求形成循环。消费和投资是内循环的两个主要方向,科技领域的国产替代又是内循环的重中之重。消费在经济中的占比开始提升,政府工作报告中提出要激发新消费需求,免税可以更有效地促进我国消费回流,具有广阔发展空间,免税概念也因为这个逻辑

从加入经济全球化到退回“国内循环为主”的经济状态,就业方面受冲击的是中产和低收入阶层,出国方面受冲击的是中产阶层,物价方面受冲击的是低收入阶层。

美城观点

疫情冲击之下全球人员往来近乎停滞、逆全球化现象加速,中国居民的海外消费将显著回流,依托海南自贸港等开放举措,促进中国以更开放的姿态打造经济内循环。尽管不确定性风险因素依然会伴随下半年,但内循环逐渐发力,基本面会体现出更强的韧性,并增加中国资产在全球配置中的吸引力。万亿境外消费有望回流 经济内循环逐步发力。

02

中央最新定调,绷紧房地产调控,防止资金违规入市

7月24日招开的房地产工作会议,会议部署了8大重点工作:

1、要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。

2、要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

3、要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

4、要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势。

5、要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督。

6、要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。

7、要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

8、要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

美城观点

7月24日,国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。“时刻绷紧房地产调控这根弦”的表述放在重点工作首位,传递出调控收紧的信号,意味着针对上半年房价过热的城市将进行调控收紧。本轮房地产调控升级是由于市场不均衡回暖,部分城市的热度过热所致,未来调控政策预计仍将是“一城一策”。

03

东莞楼市加码,新一轮调控收紧已来临

7月25日,东莞市住建局等12个部门共同发布通知,开启了新一轮的楼市调控。

此次发布的新政涉及加大住宅用地和住房供应力度、限购政策、商品房转让年限、公积金贷款政策、房价监管等9个方面的内容。

非东莞本市户籍购买首套一手、二手房需1年以上社保,二套需2年以上社保;拥有2套及以上商品住房的限购;调整商品住房转让年限,由满2年调整至满3年方可交易转让。

美城观点

东莞出台楼市新政,主要是为了针对东莞今年过热的楼市行情,对楼市进行加码,引导当地楼市向着更加健康理性的轨道发展。从全国来看,深圳、南京、宁波等上半年楼市偏热,房价出现过快上涨的城市,相继出台了涉限购、限售、假离婚买房等调控政策。从需求端提高买房门槛,打击炒房客,保刚需的特点。整体来看,今年“房住不炒”的信号明显,中央政府严厉打击各地方楼市过热过快增长,保障房地产行业平稳复苏。

04

房地产市场正在经历有史以来最严检查风暴

在房地产市场遭遇集中调控的同时,房企迎来近年来最严检查整顿。检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任。

10月中旬,在住建部提出进一步整顿规范房地产市场秩序后,我国大范围地区快速开启对房企、中介等违规行为的严查模式,且定期对外通报。相关人士介绍,此前类似的检查有过很多次,但从没有像这一次是不留任何口子的“严查”。“之前检查时很多在发现问题后就地劝诫整改,但后期未整改的也很少再有追责,更多的时候睁一只眼闭一只眼就此放过。但这次是不论企业项目大小,违规一并通报处罚。”

美城观点

本轮楼市政策执行力度是过去十几年房地产市场化以来执行力度最强的一次,且没有削弱的势头,严查城市范围在不断扩大。值得注意的是,除目前已经开始的大范围行政检查外,房企生命线的资金来源也将被严控。

05

市级数字经济示范区 西安经开区首批入选

现市委网信办、市发改委、市工信局、市大数据局公布首批市级数字经济示范区(园、平台项目)名单。西安经济技术开发区,智巢创新空间,广联达数字建筑平台、西安油服网、企业环境大数据监测智能管理平台分别获批市级数字经济示范区、示范园、示范平台项目。

经开区以打造西部先进制造业和数字经济高质量发展示范区为目标,搭建“4+4+4”产业体系,发挥自身优势,对现有产业进行数字化升级改造,大力推进物联网、5G、大数据、区块链等数字技术与传统产业深度融合。依靠经开区现有资源禀赋,发挥龙头企业的引领带动作用,加快发展新业态、新模式、新应用、新技术,利用“双创”带来的数字经济人才和数字经济项目红利。

美城观点

基于经开区现有基础和优势,加快工业制造业数字化改革,将数字技术深入产业链各个环节。培养一批数字经济企业,试点期间培育数字工业龙头企业10家以上,形成具有一定竞争力和影响力的智能制造产业集群,打造数字工厂5家以上,实现全区数字经济规模千亿元以上,占生产总值40%以上。未来经开区结合自身优势和结构转型特点,在数字经济要素流通机制、新型生产关系、要素资源配置、产业集聚发展模式等方面开展大胆探索。

06

476亿,西安机场超大扩建工程动工

7月22日,西安咸阳国际机场三期扩建工程破土动工,项目总投资476.45亿元,包括机场工程、空管工程和供油工程。

机场工程主要建设内容包括:新建70万平方米东航站楼,115个站坪机位,35万平方米综合交通中心及停车楼,以及捷运系统、货运、航食、消防救援等辅助生产设施,配套建设供电、给排水、供热、制冷、供气等公用配套设施。将现北跑道改造为平行滑行道,在其北侧新建长3800米、宽45米的北一跑道,在北一跑道北侧新建等规模的北二跑道,北飞行区等级指标4E;在现南跑道南侧新建长3000米、宽45米的南二跑道,南飞行区等级指标4F。

美城观点

项目建成后,将全面提升西安机场基础设施保障能力和运行效率,有力支撑“国际运输走廊”“国际航空枢纽”建设,打造“中国最佳中转机场”,推进新时代民航强国建设,对深度融入共建“一带一路”大格局,将产生重大而深远的影响。从城市角度来说,国际化航空枢纽的建成落位,既能提升西安城市建设,增强西安与其他城市之间的竞争力,加强人口吸附能力,从长期看对西安楼市也将有一定的促进意义。

本周西安新增供应土地21宗,新增成交土地5宗

土地供应及成交

供应方面:本周供应土地21宗,供应面积1858.96亩,环比上升1806%;

成交方面:本周成交土地5宗,成交面积372.525亩,环比上升43%。

供应明细

本周共供应21宗土地,20宗均位于西咸板块,土地性质多为商住用地。

成交明细

本周共成交5宗土地,成交最多的区域为雁塔区,总计372.525亩土地;住宅用地容积率均低于3.6。

西安楼市观察——西安商品房供应情况

本周西安新增商品房预售项目8个,商品房供应总面积17.71万㎡,环比下降59.24% ,同比上升6.75%;商品房供应总套数2539套,环比下降52.25%,同比上升8.83%。本周,西安商品房环比下跌。

西安楼市观察——西安住宅供应情况

本周西安新增商品房住宅预售项目6个,商品住宅供应总面积15.29万㎡,环比下降42.8%,同比上升117.83%;商品房住宅供应总套数1308套,环比下降32.58%,同比上升122.83%;其次本周住宅项目占商品房整体供应的86%。

西安楼市观察——西安商品房交易情况

本周新增商品房成交12.09万㎡ ,环比下降12% ,同比下降67% ;成交1024套,环比下降14%;成交均价17373元/㎡,环比上涨6%。

西安楼市观察——西安住宅交易情况

本周新增商品住宅成交面积为11.16万㎡,环比下降16%,同比下降43%;成交787套,环比下降26%;成交均价17788元/㎡,环比上涨7%。

西安楼市观察——西安商业交易情况

本周新增商业成交面积为950㎡,同比下降95%;成交5套,同比下降98%;成交均价37800元/㎡,同比上升23%。

西安楼市观察——西安办公交易情况

本周新增办公成交面积为373㎡,环比下降96%,同比下降98%;成交套数7套,环比下降97%;成交均价28726元/㎡,环比上升154%。

西安楼市观察——西安别墅交易情况

本周新增别墅成交面积为3761㎡,环比上升160%,同比下降32%;成交套数23套,环比上升187.5%;成交均价25238元/㎡,环比上涨19.81%。

西安楼市观察——西安商品房价格公示情况

本周新增价格公示项目8个,共1313套房源,价格14901元/㎡,同比上涨17.06%,其中新增毛坯项目2个,共270套房源,价格13877元/㎡,同比增长20.36%;新增精装项目6个,共1043套房源,价格15188元/㎡,同比增长2.84%。

美城数据——百盘监测

本周,西安百盘项目案场来客、交定均呈上涨趋势,来客环比上涨6%,交定环比上涨16.9%。整体来看本周西安集中开盘项目略有增多,楼市供求回暖明显,百盘监测客户来访、成交数据呈现上涨趋势。

开盘监测——意向登记项目监测

本周共有9个项目进行意向登记,推出房源2054套,截止7月27日核验通过申请12195个。

开盘监测——开盘项目监测

本周共计6个项目开盘,推售产品共计1726套,开盘去化1201套,综合去化率达到70%。


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