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2020西安房地产市场周报2020.09.28-10.11
来源: | 作者: | 发布时间:2020-10-13 | 浏览:353次

2020西安房地产市场周报2020.09.28-10.11


01

全球贸易强劲反弹 复苏之路仍不平坦

世界贸易组织日前发布《全球贸易数据与展望》更新报告,报告显示,2020年全球货物贸易量将缩水9.2%,全球贸易表现或好于预期。世贸组织今年4月曾预测,2020年全球贸易将萎缩13%到32%。

数据显示,今年第二季度,全球货物贸易量出现历史性下滑,环比降幅达14.3%。但6月至7月,全球贸易表现强劲,释放出触底反弹的积极信号,提升了全年贸易表现预期。

医疗物资等疫情相关产品贸易规模逆势增长,也部分抵消了其他产业贸易收缩的影响。其中,疫情期间个人防护装备出现“爆炸式”增长,其二季度全球贸易规模增长92%。

美城观点

此次数据发布,对于全球经济来说,短期内,全球经济能否实现持续复苏,将主要依赖企业信心增强,投资和就业表现良好的情况之下。但是长期来说,疫情反弹,政府重新实施“封锁”措施,企业信心也将因此动摇。受未来疫情发展和各国可能实施的抗疫措施等影响,复苏前景仍然存在高度不确定性,那么会造成不断膨胀的债务和财政赤字,也会影响全球贸易和经济增速。

02

外汇市场再起波澜 央行调远期售汇风险准备金率至零

10月12日起,央行将远期售汇业务的外汇风险准备金率从20%下调为0。这是央行在10月10日晚间发布的重磅消息。这是继2018年8月央行将远期售汇业务的外汇风险准备金率从0上调到20%后的又一次调整。央行称,下一步,中国人民银行将继续保持人民币汇率弹性,稳定市场预期,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

外汇风险准备金属于逆周期调节工具,通过调整,防止人民币过度升值或贬值,实现人民币兑美元汇率在合理均衡水平下的双向波动。

美城观点

自疫情发生以来,人民币外汇市场波动加大,特别是随着中国经济基本面持续向好,近期由于人民币兑美元升值比较显著,此时将外汇风险准备金率下调为零,一方面有助于银行降低远期售汇成本,从而也降低了企业远期购买美元的成本,增加企业对远期购汇的需求,以更好地利用衍生品管理汇率风险。另外一方面,远期美元购汇需求的增加,也可以抑制人民币汇率的过快升值,从而实现人民币对美元的汇率继续保持在合理均衡水平上的双向波动。


01

央行货币政策委员会 继续实施稳健货币政策

中国人民银行货币政策委员会2020年第三季度(总第90次)例会于9月25日在北京召开。会议指出,稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向,综合运用并创新多种货币政策工具,保持流动性合理充裕。

会议要求,有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用,提高政策“直达性”,继续用好1万亿元普惠性再贷款再贴现额度,落实好两项直达实体货币政策工具,确保普惠小微贷款应延尽延,切实提高普惠小微信用贷款发放比例。深化金融供给侧结构性改革,引导大银行服务重心下沉,推动中小银行聚焦主责主业,健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。

美城观点

今年以来国内经济受疫情冲击下,表现低迷,国家为提振经济实施持续性宽松的货币政策,但随着目前经济稳步恢,此次会议也对今后的货币政策进行定调,一是实施稳健的货币,大力支持疫情防控、复工复产和实体经济发展,金融风险有效防控;二是深化利率市场化改革,引导贷款利率继续下行,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。下阶段的政策导向将会继续保持稳健货币政策,但需要更加注重松紧适度,灵活运用多种货币政策工具。

02

保持流动性合理充裕 坚决不搞“大水漫灌”

10月10日,央行行长易纲在《中国金融》发文称,我国金融体系应做到的重点内容:

把好货币总闸门,保持物价水平总体稳定,促进经济持续增长;把握好内部均衡和外部均衡的平衡,坚持市场化人民币汇率制度;尽可能长时间实施正常货币政策,促进居民储蓄和收入合理增长;坚持深化金融改革开放,发挥市场在金融资源配置中的决定性作用;构建层次丰富的现代金融市场体系;

完善市场化调控方式;深化利率市场化改革;坚持发挥市场在人民币汇率形成中的决定性作用;牵头推动金融业对外开放;坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战,最大程度保护广大人民群众合法权益,维护经济社会安全稳定;坚持两个毫不动摇,落实就业优先政策要求,不断强化民营小微企业和脱贫攻坚金融服务

美城观点

今年受到疫情冲击之下,持续的宽松政策,短期内具有一定提振经济的效益,但长期来看,促进经济金融良性循环,提升经济生产效率,持续单一的政策宽松是不可取的,需要根据经济金融形势变化,在一定程度上既保持流动性合理充裕,又能促进货币供应量和社会融资规模合理增长,坚决不搞“大水漫灌”。预计第四季度,由于目前国内经济复苏态势平稳,海外事件对国内冲击有限,央行货币政策仍以维持目前“稳”态为主。

03

百城二手房价环比涨幅连续4月收窄 西北区域涨幅居首

诸葛找房数据研究中心日前发布的《九月百城二手住宅市场均价月报》显示,2020年9月,100个重点城市二手住宅市场均价为15334元/平方米,环比上涨0.05%,涨幅收窄0.12个百分点;同比上涨1.79%,涨幅收窄0.03个百分点。

从涨跌城市数量来看,9月份二手住宅市场均价上涨城市54个,较上月增加3个,平均涨幅0.76%,涨幅收窄0.19个百分点;下跌城市45个,较上月减少2个,平均跌幅为0.76%,跌幅扩大0.15个百分点;持平城市1个,较上月减少1个。9月上涨城市数量止跌转涨,且高于下跌城市数量,市场信心不减,市场情绪在稳定范围内波动。

美城观点

随着疫情影响逐步褪去,经济运行环境逐步好转,对于房地产市场来说,交易活跃度也在逐步提升,呈现自6月份以来连续四个月环比涨幅持续收窄现象,其主要原因是信贷政策宽松和经济消费信心的回归,但全国各地市场分化也非常明显,随着7月份以来各热点城市纷纷出台收紧调控政策,二手住宅市场也会逐步回归理性。预计第四季度以来,全国二手房市场会迎来大范围的止跌转涨,市场信心逐步恢复,市场波动转为平稳。

04

徐州打响节后楼市调控第一枪

10月9日晚,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》,通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策,其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号。

政策内容:6年限售的约束。

新备案商品住宅项目的价格备案规范管理:宗地建面低于10万平方米,实行一次性价格备案;宗地建面高于10万平方米的项目,可分期进行价格备案,每次备案不低于10万平方米,最后一期不足10万平方米,据实备案;备案价格一年內不得调整。

美城观点

此次政策的发布,主要因为下半年以来徐州房价涨幅过快,土拍市场溢价过高,为保持当地楼市平稳,遏制房地产市场的过热情绪,徐州市出台相关调控收紧政策,明确传达出进一步稳定过热城市的信号,体现了对于楼市偏热城市,调控收紧稳市场是政策导向。预计四季度楼市出台调控的城市还将进一步增多,热点城市渐进式调控收紧的步伐还将持续,调控的节奏也会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价总体将保持平稳态势。

05

西安至乌鲁木齐动车组是首次开行

10月11日零时起,全国铁路将实施今年第四季度列车运行图。新图实施后,西安铁路局新增5对动车组,主要是西安至乌鲁木齐、敦煌、西宁、兰州、宝鸡等地,其中西安至乌鲁木齐、西安至敦煌动车组是首次开行。西安铁路局还对4.5对动车组的运行区段进行了优化调整,去往西宁方向的旅客乘车选择将更加丰富。

美城观点

两地间直达动车的开行,不仅便利了两地间的出行往来,还形成了一条新的由西安进疆旅游的高速铁路通道,把进疆与疆内旅游客流紧密联系起来,进一步串联起丝绸之路沿线重要景点,对西安城市发展具备一定的带动作用,也将有效促进人流、物流、资金流互联互通,吸引和带动探亲、商务和旅游客流增长,为两地经济发展带来活力。


本周西安新增供应土地2宗,新增成交土地11宗

土地供应及成交走势

供应方面:本周供应土地2宗,供应面积115.067亩,环比下降11%;

成交方面:本周成交土地11宗,成交面积761.403亩,环比上升1205%,成交金额1209669万元。

供应明细

本周共供应2宗土地,供应面积共115.067亩,供应商住用地和商服用地各一宗。

成交明细

本周共成交11宗土地,成交面积共761.403亩,成交属性最多的为住宅用地,成交508.292亩。


西安楼市观察——西安商品房供应情况

本周西安新增商品房预售项目18个,商品房供应总面积47.93万㎡ ,环比下降9.9% ,同比上升15.92%;商品房供应总套数4501套,环比下降3.04%,同比下降16.83%。本周,西安商品房供应环比下降,同比上升。

西安楼市观察——西安住宅供应情况

本周西安新增商品房住宅预售项目13个,商品住宅供应总面积31.70万㎡,环比上升47.85%,同比上升58.73%;商品房住宅供应总套数2585套,环比上升38.68%,同比下降52.96%;其次本周住宅项目占商品房整体供应的66%。


西安楼市观察——西安商品房交易情况

成交面积:15.78万㎡ ,环比上升80% ;

成交套数:1189套,环比上升61%;

成交均价:17603元/㎡,环比下降1%。

西安楼市观察——西安住宅交易情况

成交面积:15.04万㎡,环比上升91%;

成交套数:1079套,环比上升93%;

成交均价:16876元/㎡,环比下降5%。

西安楼市观察——西安商业交易情况

成交面积:3506㎡,环比上升138%;

成交套数:32套,环比上升540%;

成交均价:37017元/㎡,环比上升92%。

西安楼市观察——西安办公交易情况

成交面积:47㎡,环比下降89%;

成交套数:1套,环比下降50%;

成交均价:17980元/㎡,环比上升47%。

西安楼市观察——西安别墅交易情况

成交面积:529㎡,环比下降73.95%;

成交套数:3套,环比下降70%;

成交均价:23867元/㎡,环比上升3.41%。

西安楼市观察——西安商品房价格公示情况

本周西安新增价格公示项目5个,均价16091元/㎡,环比上次价格上升11.06%;其中,新增毛坯公示项目1个,均价15809元/㎡,环比上次价格上升35.90%;新增精装公示项目4个,均价16178元/㎡,环比上次价格上升0.19%。


美城数据——百盘监测

本周,西安百盘项目案场来客和交定均呈现大幅上涨趋势,较去年同一阶段上升19%、9%;整体来看本周西安市场迎来双节同庆,为完成全年目标,各开发商积极入市,营销动作频次增加,集中推货项目增多,拉高整体市场,数据表现明显高于去年同期。

开盘监测——意向登记项目监测

本周共有17个项目完成意向登记和核验资料,推出房源3154套,意向登记申请15931个,参与摇号家庭12542组。

开盘监测——开盘项目监测

本周共计13个项目开盘,推售产品共计3646套,开盘去化1989套,综合去化率达到55%。

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