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重磅!透过中央经济会议看西安房地产发展风向
来源:本站原创 | 作者:美城股份 | 发布时间:2017-12-28 | 浏览:649次
  中央经济工作会议作为中国最高规格的经济议会,分析当前国际国内经济情况形势,制定来年宏观经济发展规划,一直是中国经济最权威的风向标。
  
  2017年12月18-20日,今年的中央经济工作会议正式召开。会议指出,要围绕推动高质量发展,做好8项重点工作,其中房地产作为第7项重点工作,被单独列出。
  
  第七项
  
  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  
  要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
  
  完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
  
  此外,财政部部长肖捷在12月20日《人民日报发表了署名文章《加快建立现代财政制度》称:
  
  按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
  
  并表示,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。
  
  今年中央经济工作会议关于房地产部分与前两届有何不同呢?让我们先来回顾一下~~
  
    2015年
  
  化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
  
  房地产走向
  
  2016年全国去库存顺利推进,但房地产量价也呈现出大涨之势。
  
    2016年
  
  促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。
  
  房地产走向
  
  虽然本次并没有将房地产单独列出来阐述,但是提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,同时提出“长效机制”和”抑制房地产泡沫“,于是,2017年全国楼市调控全面启动,政策密集程度可谓史上罕见。
  
  对比前两届会议内容及后续房地产走向,汉纸妹分析认为
  
  1、  2018房地产关键词为“租赁”、“调控”
  
  今年短短房地产一百来字中,出现了五次“租”、两次“调控”,成为了最高频的关键词汇,与以往明显不同。因此,明年的房地产将围绕两个关键词,那就是“租赁”与“调控”。
  
  首先,来说“租赁”。在十九大上,“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”就已经被提出,随后全国范围内各地政府建设租赁平台也罢,性质为共有产权的土地出让也罢,阿里、京东、腾讯、建行、招行等进入房地产市场也罢,等等,无不说明租赁市场的重视及启动。此外,本次会议新增了“要发展住房租赁市场特别是长期租赁……”。由此可见,2018年发展租赁市场是重点,而3年、5年等,此类型的长租模式将是重中之重。
  
  再说“调控”。去年的经济会议上虽然并未提及“调控”,但2017年可谓房地产调控年,目的则是遵循了“房地产平稳健康发展”的原则。今年会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,意味着调控将在明年持续、稳定的延续下来。而且,一句“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,意味着中央只会给出控制住房价的目标,具体的调控措施交给地方政府执行。因此,这也意味着,受制于中央的政策,主要城市在2018年都不可能再出现2016年的那种暴涨,但也不会出现暴跌,整体将是走稳的趋势。
  
  2、  长效机制之一的房地产税真的要来了
  
  虽然房地产税被千呼万唤,但始终未露面。20日人民日报第七版发表了财政部长肖捷《深化税改,加快建立现代财政制度》的署名文章,党报公开列出了时间表,可以说是开弓没有回头箭了。这也预示着房地产税真的是要来了!
  
  上述文章中,与房地产税相关的重点有三个:
  
  第一,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。
  
  第二,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。
  
  第三,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
  
  总体而言,房地产税是对资产征税,会打击投机性的房屋囤积,影响拥有多套住房的人群;但对于普通人群而言,影响并不是很大。
  
  3、  “二次房改”时代来临
  
  早在2013年10月中央政治局就住房保障主题进行学习时,习总书记关于中国未来的房地产制度建设提出了一些重要观点,在制度层面进行高屋建瓴的顶层设计,构建与我国发展阶段,与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系。
  
  同时,在月初的“政治局会议”中提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”,这也意味着中国房地产周期从过去的调控周期进入到了改革周期,由此引发了对“二次房改”的种种猜测。
  
  本次中央经济工作会议提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,意味着所谓“二次房改”就是这个内容所在。
  
  通过细细研读各种会议内容,简单总结来说,新的住房制度将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,真正的房改时代已经来临!
  
  中国真正的住房制度改革包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构,这将是一个长期而复杂的过程,但通过中央多次提及的供给侧改革及其成效,就可以对“二次房改”窥见一斑!
  
  汉纸妹
  
  经过细细研读,汉纸妹深深觉得,2018年将是房地产深入改革的一年,调控政策层面依然是中性略紧的态势,而与之紧密相连的金融层面,货币政策也将是中性略紧状态。
  
  结合西安房地产市场发展特征,可以推断,随着市场供应的补充,2018年西安房地产交易整体将趋稳,住宅销量将保持在今年的水平,而随着市场上高品质产品涌入及拉动,住宅价格将稳中微涨。
  
  最后,随着年末到来,房企供应量有所加大,可选空间也较大,建议刚需及改善型客户可选择性入市。
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