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重磅!央妈房贷利率改革!利息是降是涨?
来源:转载 | 作者:admin | 发布时间:2019-08-30 | 浏览:577次

昨日央行公布个人房贷LPR政策:自2019年10月8日起,首套房贷利率不得低于LPR水准(8月公布的LPR是4.85%,略低于基准利率4.9%,但LPR每月都会浮动);二套房贷利率不得低于LPR+60个基点(当前LPR4.85%+0.6%=5.45%,相当于基准利率上涨11%)。
LPR新机制的出台上周就引得不少购房者开始讨论,这周置业顾问已经开始散布“首套二套房贷利率上浮”的消息,真是唯恐天下不乱!尽管央行副行长刘国强说:“有一点是肯定的:房贷的利率不下降”,还是有不少人关系这次央行的大动作对房地产是利空还是利好?房贷到底是降是升? 
壹丨金融端继续贯彻“房住不炒”
我们都知道,中国房地产并非完全市场化产物,受政策影响极大,“长期看政策、中期看政策、短期看政策”的言论不无道理,行政政策与金融政策皆属于调控手段。
毫无疑问,当前楼市仍处于收紧的调控期内,一个月前闭幕的政治局会议中,高层再次强调“房住不炒”以及首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,态度坚决、立场鲜明。
 既然定了调,行政与金融端必然要配合,央行官方在此时表态其实很好理解,只要“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这样的定调还在,那么房贷利率持平或走高的趋势就不会改变。
房地产行业在国内经济中很微妙,从过往规律来看,央行放水,降准或降息,皆会对楼市产生利好。但如今经济背负着下行压力,同时经济结构面临转型,央行必须放水,但不能再用以前降息的强刺激,要防范资金流入房地产,所以在此时出台LPR政策告诫市场:的确是降息了,但跟房地产没什么关系,受惠的是实体经济。

LPR的本质是市场化的产物,由MLF及18家银行报点而来,但房贷利率却不是,各地各银行仍有自主制定上浮基点的权力,这也是楼市调控中在金融端的一种体现。
 总结下来,LPR是一回事,实际房贷利率是另一回事,如果仍处在对楼市的强收紧期,即便LPR持续走低,各银行提高上浮的基点就好,用提高的基点对冲走低的LPR。

贰丨房贷利率到底是涨是降?
 房贷利率是涨是降,从政策原文中可以初见端倪,请注意政策原文中的用语是“不得低于”,言下之意便是“可以等于或高于”。这就意味着,各地银行推出的房贷政策时,仍可以在LPR的基础上增加10、20、甚至更多个基点,其实跟以前没有太大差别。

根据昨日下发的文件来看,在LPR的基础上,房贷利率将有三次“加点”:第一次加点来自央行,要求二套房贷利率至少增加60个基点;第二次加点来自各省,央行昨日文件中规定,各省需自制加基点的下限;第三次加点来自银行,央行要求各银行在评估贷款人资质时,根据资质好坏,设定不同的加点门槛。
所以,LPR房贷利率=LPR利率+三次加点,当然除了央行对二套房有硬性加点限制外,来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于0即可,可以根据当地情况自我调节。
这其实也是“分城施策”在金融端的一种体现,随着调控的继续深入,楼市趋冷的城市首套房贷利率大概率会按照最低标准来执行,即首套利率为上个月LPR,二套利率在上月LPR上增加60个基点,而楼市依旧火热的城市,在标准上上浮的基点则会更多,热点城市,房贷利率难降!
在如今的市场中,房贷利率其实已经出现了分化的现象。横盘多时的上海,如今各银行普遍推行95折的房贷政策,优质客户甚至可以拿到9折优惠,而在苏州、郑州、武汉、西安等地,首套房贷利率普遍上涨15%以上,郑州、武汉更有上浮30%以上的利率出现。
 毫无疑问,未来市场中必然还会有利率分化的情况,但房贷与LRP挂钩后,以往“利率打9折、85折”的情况不会再出现,未来每月调整的LPR就是房贷的最低下限,未来只会在LPR的基础上加点上浮或维持基数。
这个规定在目前来看影响不大,但目前全社会进入降息通道,如果后期对楼市的监管有所放松,水漫进房地产,那结果可想而知!
所以,只要这次阵痛中国经济能扛住,严守房地产口子,房贷利率该怎样还是怎样。

叁丨游戏规则发生改变
 10月8日起,就要按照新规来发放房贷了,虽然利率可能变化不大,但游戏规则还是发生了很多变化。
以前我们的还款额主要是根据基准利率的调整而变化的,假设现在降息了,那从明年1月1日开始,月供也就能减少一点,相反如果加息,那么月供也会有所增加。
自2019年10月8日起,购房者办理贷款选择调整利率的周期会有两个选项:
①调整房贷利率的周期最短是1年。比如你在2019年11月签订了贷款合同,那在2020年11月重新评估利率时,就要参照2020年10月的LPR。选择这种方式,未来大家的利率水平都不一样,假设你在11月签订的合同,那么就参考10月20日央行公布的LPR利率,12月初签的合同,就参考11月20日的,以此类推。这样的好处就是比较灵活,如果利率降低了,你的房贷利率一年后也会调整,当然如果利率上升了,也会随着上调。
②整个还款周期内都不作调整。假设你贷款时选择了这个选项,房贷按揭30年,那在未来30年内,无论LPR走高或降低,未来30年内,你的还款额不受影响,也就是锁死了你的贷款利率。
如今距离LPR正式上线还有一个多月的时间,在2019年10月8日前,已经发放的房贷和已签约但未发放的房贷,按照贷款合同中签订的条款履行即可。而在此之后签订的房贷合同,才会启用新的游戏规则,也就是我们常说的,“老房老政策、新房新政策”。

 

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