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降息来了!买没买房都该看看!
来源:美城股份 | 作者:美城股份 | 发布时间:2020-02-26 | 浏览:904次

自开年以来,央行频繁释放宽松信号。1月1日,央行宣布全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。受疫情影响,央行在2月3日、2月4日连续开展公开市场逆回购操作,累计向市场投放资金1.7万亿元。此外,央行曾在2月3日下调7天和14天逆回购利率10个基点。

但凡逆回购利率降低,MLF下调指日可期,进而能够带动LPR下行,降低企业融资成本,购房者成本,有效缓解疫情对中国经济的冲击。


果不其然,2月17日,央行1年期MLF利率下调了10个基点(3.25%降至3.15%),明日公布的LPR降低已成定局。


壹丨货币宽松通道开启



自引入LPR机制后,S姐在去年三季度便有了降息的预测,目前来看,实际利率的确是在下行。

LPR机制确定后,5年期LPR曾在2019年11月20日下调5个基点(4.85%降至4.80%),上次5年期LPR降低前,央妈也曾进行了降准、降低逆回购利率等行为。

如今已经迈过了疫情高峰期,企业全面复工蓄势待发,2月20日公布的1年期、5年期LPR大概率都会下调。

早在2019年12月23日,李总理在成都考察时,就提出:“国家将进一步研究采取降准和定向降准、再贷款和再贴现等多种措施,降低实际利率和综合融资成本”。

这里面一下子就提到两个货币政策:一个是降准,一个是降息。毫无疑问,2020年的货币政策基本面是宽松的,降准、降息通道已经开启。

果然,在2020年的前两个月,降准、降息操作都有了。随着疫情的淡去,企业恢复产能,物价也会进一步平稳,这将给降息留出更多的空间。

2月10日,2020年1月CPI(国民消费价格指数)的数据出炉:疫情叠加春节及猪肉周期,1月CPI同比上涨5.4%,涨幅比上月扩大0.9个百分点,创2011年11月以来新高,物价的上涨,一定程度上掣肘着央行降息。

降准与降息历来影响楼市,货币紧楼市衰,货币松则楼市旺。在货币政策宽松的2020年,不要对楼市太过悲观。


贰丨降息必定影响楼市


回顾此前两轮的宽松周期,2008年与2014年-2015年央妈曾多次降准、降息,当时的楼市受益明显。

受全球经济危机及地震的影响,2008年的楼市、经济稍显萎靡,为了盘活全局,央妈在2019年9月-12月间连续降息五次,当时的5年期以上的基准利率由7.83%降至5.94%,共下调189个基点。此外,在同年的10月-12月,先后降准三次,分别降准0.5、1、0.5个百分点。

由于当时并未有严格限制资金流入房地产的政策,甚至在一定程度上鼓励去库存,推动商品房市场的发展。楼市遇“水”后,反映极为迅速,2009年全国楼市开始复苏,根据统计局发布的数据,2009年全国楼市均价4695元/㎡,同比上涨24%。

同样的历史出现在2014年,2014年全国楼市萧条,全年商品房销量降低8%,当年6月,各地原有的调控政策陆续取缔,随即央妈在金融段多次发力。2014年11月-2015年,连续降息6次,5年期以上基准利率由5.94%降至4.9%,累计下调104个基点。这也就是换轨LPR之前的利率。同时,2015年2月-8月,还有过4次降准,分别降准0.5、1、0.5、0.5个百分点。

于是有了2015年一线城市的上涨,随即出现二三线城市楼市的轮动效应,西安商品住宅在2016年销量创下近年来的新高,达1891万方,在2017年-2018年,房价步入了快速上涨的通道。

可见,“降息+降准”这套组合拳会对楼市产生利好。目前的10个基点只是此轮周期的开始,资金如水,闸门一旦打开就会流向股市楼市。


叁丨老业主和购房者此时怎么办?



那有人会问,买过房的业主会不会享受降息利好呢?去年底,央行公布了关于存量贷款利率与LPR并轨的政策,新政规定从2020年3月1日到8月31日前完成原房贷利率到LPR定价方式的转化,这中间有6个月的转换期,毕竟中国目前有存量房贷28万亿左右,涉及4亿个老业主,这可不是什么轻松的事情。

存量贷款利率转变LPR面临两种选择:①可以选择合同期内贷款利率不变,比如你之前签的是30年房贷,那可以选择30年贷款利率不调整,真正锁死利率;②可以选择定价周期和定价日,也就是你可以选择一年调整一次利率,或者两年、三年都行;而定价日则是一年中任意一天可作为你执行利率的时间。

只有一次机会,选定就不能变了。S姐一直建议第二种,选择一年周期调整一次利率的方式。首先,全球都在降息,欧洲多国及邻居日本已经连续多年执行多利率政策,利率降低是经济社会发展下的大趋势;其次,这跟你买定投理财一样,周期越短越灵活,把控度越高。

那么一旦LPR下调,老业主当然可以随行就市,享受利率下行带来的还款金额降低,比如你此前的贷款利率是4.9%,之后LPR降到4.7%,按100万房贷30年等额本息算,月供将减少110多元。

对于购房者来说,应当意识到降息对楼市的利好作用。降息、降准通道的开启,楼市必将有所回暖,但有一定的传导周期。对资金反应最敏感的城市肯定是一线城市,哪怕核心政策不放松,只要资金进来了,需求就会再次激发。随后才是二线城市,还要有相应的政策松动。

目前,受到疫情的影响,楼市暂且冰冻,各家房企卖力营销,打折优惠力度较大,可选择的余地也较多,如果有自住诉求的宝宝,疫情结束后将是不错的购房良机。


但历史规律也有不同,目前仍坚持房住不炒,房屋的金融属性正在被不断抽离,闭眼乱入的时代已经过了,没有两把刷子的人,不要炒房,很容易掉进坑里,未来对城市、区域、楼盘的选择,都有了更高的要求,稍有不慎,被套的风险很高。

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