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 重磅!央妈房贷利率改革!利息是降
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不要自作多情,降息与救市无关!
来源:美城股份 | 作者:美城股份 | 发布时间:2020-02-21 | 浏览:1328次

今天上午,央行公布了2月份LPR,其中1年期LPR为4.05%,比1月份下调10个基点,5年期LPR为4.75%,比1月份下调5个基点。

昨天的文章已经预料到此次LPR的下调,只是5年期LPR调整不及预期。而这恰恰说明在经历这场疫情之后,中央对房地产的态度不曾改变,LRP1年期下调10个点,5年期下调5个点,说明目前依然是支持实体经济、稳定楼市的大原则。


 

壹丨房贷利率怎么变

 

自从去年房贷利息换锚LPR后,大家就很关心自己的房贷利率会不会改变还是锁死不变?确定今年降息后,准备买房的和已经买房的宝宝自然就会关心自己房贷会多少?这两天就有不少粉丝反复问我“银行咋还不通知我换LPR?”“我咋没收到利率变化的通知呢?”

 

首先关于存量贷款,我们之前的文章已经说过很多遍,今年3月1日到8月31日会陆续接到银行通知,让你选择固定利率还是LPR变动利率。这里再强调一遍,因为对于买过房贷款的宝宝,这次选择只有一次机会,一定选一年调一次的LPR,更灵活而且长期中国处于降息通道。


其次降息以后,大家能少还多少钱呢?


首先当下房贷利率是在5年期LPR基础上加点形成的,那LPR下调势必将带动房贷款利率下行。在加点不变的情况下,LPR每下调5个基点,也就是贷款利率下调0.05%,如果贷款100万,等额本息还款30年,每月月供将减少30元,30年利息就是10800元。对于个人这确实影响不大,但是针对整个宏观市场,0.05%下调就很庞大了。


第二,对于存量房贷,无论你执行的利率是上浮还是打折,这个幅度都是不变的,只是在今年3月换锚后根据你的选择执行。若选择LPR+加点方式,那今年的房贷利率将按照去年12月的LPR(4.8%)+加点执行。假设你之前的利率是基准利率上浮10%,大概是5.39%,那么你的加点就是“5.39%-4.8%=0.59%”,那么你的加点在合同期将不会变化,变化的只是LPR。假设你选择一年变一次,每次5月1日调整,那么到明年5月1日才会根据明年4月的LPR+加点来执行房贷利率。


 

第三,去年10月8日至目前发放的房贷,因其以LPR为基准(LPR+固定基点),一般一年一调。所以也享受不到此次利率下调的优惠。除非当时合同约定按季度、按月进行调整,刚好到3月份进行重新定价。但这种合同非常少。


 

简而言之,5年期LPR的下调,对于购房者来说有相应的月供减少。但直接利好的是2月20号发放贷款的宝宝。

 

贰丨降息前夜,楼市被接连敲打

 

而下降5个基点,更重要是看到央行对楼市的态度以及释放出对楼市的利好情绪影响。


2月17号,央行针对前两天市场传言“央行将调整房地产信贷相关指标的考核”进行了辟谣。这个指标也意味着央行对房地产信贷的松紧。央行的表态,意味着房地产金融调控,特别是房企贷款风险管控依旧从严。


昨晚央行又发布了《2019年第四季度中国货币政策执行报告,再提不将房地产作为短期刺激经济的手段,强调房住不炒,加快建立房地产金融长效管理机制。

 

央行在LPR出炉前连续2次敲打房地产。就是为了避免楼市在飘起来,提前给楼市一点压力。今天5年期LPR的出炉,再次证明了,短期从金融层面来看,对房地产仍旧属于严控的状态。从中央层面来说,目前对房地产的政策依旧是房住不炒的收紧状态。


 


但从地方层面来看,受疫情影响,地方经济受伤很深,很多地方政府都在想方设法的放松调控,但大部分都是针对房企的救济政策,更多是通过节流来降低成本,缓解房企资金周转压力。比如西安土地出让金分期缴纳,合肥,天津、南京、上海多地允许开发商延期缴纳土地出让金等。

并没有刺激到核心限购、限贷政策。只要中央不松口,地方再着急都不太敢明目张胆的针对消费者放松调控,没有哪个地方敢真的第一个吃螃蟹踩红线,尤其是一二线城市。而这些涉及购房者的政策松绑,最终对开发商才会形成资金回流。因此,短期来看,疫情后楼市还有一个下探的过程。


叁丨针对购房者的几点建议

 

可以看见,目前又处在地方和开发商抱团跟央行博弈的过程。中央层面,房住不炒仍是底线,经济压力下的刺激政策对楼市也极其为慎重,不愿为了短期经济增速而再次拉高房价,这也不利于经济和房地产长远良性的发展。


只要政策不松,资金不放水,房企只能自救。而自救的方式就是让利消费者,促进成交回款,缓解资金压力。

 

对于购房者来说:

 

1、我劝大家今年务必多关注楼市!房地产市场全靠政策,当前所有的动作都是为了稳楼市而已,绝对说不上救市,不过博弈已经出现!而在因城施策的情况下,大家需要密切关注自己所在城市房贷利率水平、限购政策是否可能松动。

 

2、对于刚需自住的小伙伴,疫情过后就是房企激烈竞争的时候,短期市场存在下探空间,多看房,看到合适就果断入手,不要总想着探底,以免错过良机。

 

3、不要炒房,不要炒房!面对疫情带给房地产的冲击,央行这次降息的态度再次检验了“房住不炒”的决心。对城市、区域、楼盘没有充分的研究,对杠杆、现金流没有充足的把握,很容易让自己陷入负债!

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