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放大招了,两成首付重出江湖!
来源:美城股份 | 作者:美城股份 | 发布时间:2020-02-26 | 浏览:879次

救企已来,救市是早晚的!可没想到这么快……昨晚浙商银行下发调整个人贷款通知,将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例,从原来的30%下调至20%。

这是自2016年9月以来,全国第一个提出降低首付比例的银行。2016到2018年是楼市起飞的3年,那么现在出台这样的政策意味着什么?楼市是否将进入全面宽松?

 

壹丨这次政策释放出什么信号

 


二成首付并不是新鲜事物,2008年,2012年,2014年都有出台过两成首付的政策,而这些年份大多是房地产市场比较低迷的时候。最近的是2016年2月央行出台的一则通知:

通知中说明,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。


而此次浙商银行的政策有三个关键点:

1、个人住房贷款首贷;

2、首付比例下调至20%;

3、非限购城市;


这也就是说从力度上浙商银行并没有突破之前央行的底线。

 

但之所以引起关注,主要两方面原因:

 

一、自从2016年10月起,3成首付的比例从来没有变动过。首付比例降低,意味着100万购房款首付从30万直接降到20万,购房门槛大大降低。无疑,降低首付比例,撬动更多资金杠杆,极大利好购房者,特别是首套刚需,这也是S姐说的直接刺激交易端的政策。

 

二、在房住不炒成为房地产的政策基调下,面临开年疫情给中国经济带来的冲击,房地产会不会再次成为提振经济的夜壶?因为两成首付、利率打折往往是每次刺激楼市的必要手段。特别是近期地方政府开始出台利好购房者的公积金、购房补贴等政策,虽然央行在降息前再次强调不将房地产作为刺激经济的手段,但地方政府在政策调整方面跃跃欲试,现在看商业银行也开始跃跃欲试了。


但浙商银行率先降低首付的政策,一是反应了敏锐性,二并不违背大原则:


 

首先符合刺激经济的需求,在突发的黑天鹅事件下,采用灵活多样的手段,鼓励刚需群体的自住购房需求,刺激消费意图非常明显,既可以达到“稳房产、稳预期”的目标,同时也有利于经济积极向上发展。

 

其次符合因城施策、房住不炒的原则,目前楼市非限购城市多为经济发展一般的三四线城市,整体楼市相对比较平稳甚至开始下降,购房需求基本都是自住,降低首付比例,一方面可以托底经济,另一方面保障刚需。而限购城市基本都是一线城市、强二线城市以及长三角和粤港澳的强三线城市,这类城市发展前景好,再加上限价因素,人口聚集,房地产仍有较强投资属性。降低首付,极有可能刺激投资需求。

 

但不可否认,在经历了三年最严楼市调控,楼市政策宽松期即将到来,而这次浙商银行高调打了头枪,只要后续闯关顺利,相信其他银行的效仿动作很可能紧随而来。

 

贰丨房地产是否会迎来全面宽松

 

和银行相比,地方政府在房地产上更是操碎了心。房地产作为支柱产业,对土地财政、地方经济、就业等发挥着即为重要的作用。特别是三四线城市。

 

2月7日至今,不到三周时间,就陆续有20多个省市出台房地产政策。政策出台前后经历了两个阶段。


第一个阶段,针对供给端,意在缓解房地产企业的资金困境。主要通过降低拿地门槛、放款预售条件、加大金融支持力度、拓宽融资渠道等途径,帮助开发商恢复生产经营。这是目前已经出台的政策中,占比最大的。


第二个阶段,始于衡阳政策的发布,从需求端发力。通过降低首付比例、降低购房门槛等方式,给购房者带来最直接的刺激。


目前,已经有衡阳、驻马店、南宁、新乡等多个城市,出台刺激需求的政策:


2月14日衡阳,减免购房契税,本科生购房一次性补贴5万。

 

2月21日当天驻马店出台政策,住房公积金贷款首套房首付比例从30%下调到20%,公积金最高贷款额度由45万提升50万,提供购房补贴等等。


2月23日,新乡,在允许分期缴纳土地出让价款、缓交城市基础设施配套费、放款预售条件等支持房地产企业的政策之外,还特别强调“鼓励金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率”。


2月23日南宁,公积金贷款对二套房开闸。个人及家庭只有一套房、并且面积在120平(含)以内的,如果再买一套144平(含)以内的房子,也可以使用公积金贷款。

 

从房地产企业到普通购房者,从维稳市场到刺激需求,从三四线城市到弱二线城市,楼市政策正在一步步试探性的放松。

 

那楼市政策会不会迎来全面宽松?其实和浙商银行一样,大家现在都是在打擦边球,在房住不炒、因城施策的框架里寻找自己的方式方法。

 

在当前三四线城市面临更大的稳定压力、房产价值几乎失去投资属性的情况下,除非浙商银行、驻马店的政策被叫停,那么短期内将会看到更多三四线城市跟进,迎来政策宽松。

 

至于一二线核心城市会不会跟进?才是考验“房住不炒”真正的定力。但我认为即使今年不全面放开,变相性刺激政策肯定也是要来几招的。

 

叁丨给购房者的建议

 

无论是银行、还是地方政府开始从三四线放松楼市政策,更说明了两个问题:

 

一、三四线城市对房地产依赖更大,城市经济基本面差,疫情打击下,极度需要房地产稳定地方财政、经济和就业。


二、中央一再强调房住不炒的情况下,三四线城市率先政策放松,说明绝大多数三四线城市已经失去了投资价值,楼市宽松政策更多是保刚需,稳经济。

 

随着各大中心城市、城市群的崛起,三四线的人口、产业、购房需求都会进一步向核心城市聚集。未来,不在核心城市群的三四线城市只存在自住需求。除非你就在三四线城市工作、生活,否则千万别碰三四线的房产。

 

而对于一二线重点城市、人口流入的城市,房产仍具有金融属性,仍是可流动可升值的资产。如果你今年准备买房,可以一边看房一边留意这些核心城市的政策变化,一旦放松就是下轮楼市启动的开始。

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